太原市富因花苑房地产项目可行性分析方案(26页)-地产可研(编辑修改稿)

太原市富因花苑房地产项目可行性分析方案(26页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

销售预期计划，测算该项目销售收入情况如附表3，全部销售收入为630000万元。 （四）项目经营成本结算项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。 其中： ① 建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）(总建筑投资—第一年投资)上述公式仅为近似计算。 第一年投资初步估算为3亿元。 ②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，%计取。 ③经营税金及附加包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。 其中，营业税取销售收入的5%，城乡建设维护税取营业税的7%，教育费附加取营业税的3%，%。 ④财务费用为项目开发经营期间的利息支出, 银行贷款利率按7%，全部建设期5年，由于工程分3期滚动开发。 项目经营成本的各项估算见附表4，合计为363105万元。 （五）项目利润估算根据***花苑项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如附表4。 （六）项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率 项目全部资金的现金流量表（附表5） 财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR） 根据附表5，按8%的折现率，可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。 其中： 财务净现值（FNPV）= 财务内部收益率（FIRR）=140%由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）＞0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=140%＞0，且水平较高，表明项目具有较强盈利能力。 八、 项目开发经营风险分析本章拟对***花苑项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。 （一）项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 项目经营收入保本点分析 项目经营成本 =283638/（%）=（万元），保本点=%时，项目处于盈亏平衡状态。 项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本=，保本点=%，项目处于盈亏平衡状态。 实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。 （二）项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表（附表6）的情况来看，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。 项目销售收入 在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表(附表7)的情况看，影响不大，其值仍大于零，项目仍然可行。 （三）项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。 但仍有一些不确定性因素带来的风险。 市场风险 项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。 这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。 房地产市场亦是如此。 从产品定位方面考虑，与***花苑同一区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。 另一方面，从太原市居民的住房消费意向看，小店地区有相当大的潜在居民，即与***花苑同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。 因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。 并随着小店地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，做出应变。 项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。 同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 企业风险 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。 因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。 以确保预期目标的实现。 九、 结论与建议（一）项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，太原市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。 （二）项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积：193万平方米项目总投资： 项目财务净现值: 项目财务内部收益率:140% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。 （三）项目具有的突出优势 ►***花苑的潜在需求量大。 ►住宅小区的定位属中高档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。 ►项目公司的经验优势。 ►项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。 ►项目所处地块的发展前景较好。 （毗邻两个国家级开发区和在建的机场大道等） （四）项目开发经营风险较小 本项目属大面积、大规模开发、拆迁负担小，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。 （五）项目实施的难点 本项目实施的难点： 项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大； 项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善； 3房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。 （六）强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 严格执行设计标准，积极推广标准设计； 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作； 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。 综合以上分析，***花苑项目具备较强的盈利能力，利润空间较大，经济上是可行的；如能保证前期资金足额到位，并科学安排投入进度，则风险基本可控。 因此该项目具备较大的投资价值。 25 附表1 主要经济技术指标第一期主要经济技术指标一览表（700亩）项目用地面积（万m2）建筑面积（万m2）容积率普通住宅 70　公共建筑 1　商业设施510　绿地。