商业地产价值链策划课程培训教材(41页)-商业地产(编辑修改稿)

商业地产价值链策划课程培训教材(41页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

那么，万达购物广场到底哪个环节出了问题呢。 20 三、危机显现与分析 —— 世界商业之父、美国 KAMICO购物中心创始人库珀 对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者不是通行的做法，因为这样做的结果是难以控制的，需要投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。 危机所曝露出来的问题就是：所有权、经营权、各种商业业态组合的不恰当上。 21 四、危机化解：合纵连横 ——中型特色商家断档 草原生态系统对商业业态的启示 狮子 猎豹 鳄鱼 野狼 牦牛 兔子 羚羊 斑马 大型主力店 中型店 小型店 22 四、危机化解：合纵连横 ——中型特色商家断档 针对商业广场但点冷清、主力店红火的情况，万达提出的解决方案是：万达自行补贴面积（约 2020平方米）的方式引进一家电器超市， 3年内以固定租金租下各业主的商铺统一经营。 商业规律揭示：商业购物中心业态、业种和布局模式必须大、中、小店结合，大、小结合或单大、单小结构不是商业购物中心的理想组合形态。 23 五、租售变法 ——万达的战略大调整 中国商业地产开发的传统模式： 销售 租赁 招商 这不是商业地产开发建设的最佳模式 24 五、租售变法 ——万达的战略大调整 万达的战略大调整： 2020年开始，大连万达开发建设的商业购物中心原则上 “ 只租不买 ”。 一、加强整体营销，对部分已经销售的商铺大力 包装和宣传 ； 二、重新审视合作伙伴，进行股份制改革与重组，商业公司与战略 合作伙伴的关系 转变为 股东关系 ； 三、 放缓 商业地产开发的扩张速度。 四、主力店和单店的构成比例由原来的 85%:15%，调整为 1:1。 适当发展中型店，增加单店生存竞争力。 25 六、“产权商铺”的困惑与出路 “产权商铺 ” （与 “ 产权式商铺 ” 不同），也就是把大商场划分为小商铺，用商业步行街串联起来，在分割出售给中小投资者，由投资者自营或者出租经营，投资者一般用租金收益供楼。 （与我公司现在操作的 COCOPARK九隆坊模式相当相似）。 实践证明，后期经营效果与理想将会出现较大差距。 一方面：万达从 “ 产权商铺 ” 销售中取得了巨大的经济利益；另一方面： “ 产权商铺 ” 的投资者却得不到期望的利益。 26 六、“产权商铺”的困惑与出路 万达的措施： 1. 加强品牌店的引进，保证了小店铺的 长期收益 ，在特色店与主力店之间建立了 有机联系 ，形成了 经营品种的互补。 该类店具有独立生存的能力，也就是具有 主力店的素质。 2. 实力平均，引进中型商家后，就在大、中、小商家之间有了多条 交通流线 ，由 线性布局 变成了纵横交错的 立体布局 ，小商家的生存空间大大拓宽了。 27 七、战略与战术，不得不付出的代价 分析万达，更多的思考是在对万达在战略调整上付出代价的处理态度和理念： 一、危机的处理：避免了多米诺骨牌效应 二、企业为诚信付出的代价：在。