商丘房地产运河景苑项目营销提案报告(68页)-地产策划(编辑修改稿)

商丘房地产运河景苑项目营销提案报告(68页)-地产策划(编辑修改稿)内容摘要：

造板块； 民主路以南，南京路以北神火大道以西，凯旋路以东的中心板块； 近年来由于中心城区土地稀缺，逐渐向城市边缘扩散，东南、西北成为热点区 域；中心板块鲜有新项目上市。 21 市场现状分析 小高层、高层成为主流产品 可开发土地日益稀缺土地价格突飞猛进，容积率限制放宽，近两年来 小高层、高层产品成为市场主流，多层建筑成为稀缺和高端产品； 22 建筑风格更加多样化 市场竞争日益激烈，各项目在产品打造上更加注重差异化竞争，其首要表现 为建筑风格差异化的凸显，尤以欧陆风盛行，并受到市场热捧； 经济舒适型户型青睐有加 8090㎡ 两房、 100110㎡ 小三房最受欢迎； 100㎡ 两房、 120㎡ 三房次之， 130㎡ 以上大三房、四房在各楼盘去化速度明显缓慢； 价格持续稳步上升 08年金融危机后两年内商丘房地产价格大幅提升，提升幅度超过 1000元， 今年以来房价更是节节攀升，目前商丘市中档楼盘均价达到 3500元； 市场现状分析 23 住宅科技逐渐被重视 目前部分项目为摆脱同质化竞争，努力塑造产品功能卖点，住宅科技在 各楼盘中开始应用，低碳环保生活理念逐渐被接受； 停车位成为主要配套设施 近两年来商丘市私家车拥有量猛增，是否有足够的停车位已经成为继景观、 物业等置业选择要素的又一关键因素，甚至大有“一票否决”之势； 市场现状分析 24 按揭客户有增无减 政策调控力度空前严厉，住贷利率密集上调，首付门槛儿提高，采用按揭贷 款购房的客户依然有增无减，部分楼盘按揭客户比例达到 8成以上； 刚性需求成为主流 随着商丘市房地产市场的高速发展进程和房贷政策的调整，刚性需求客户比例首次突 破投资和改善型客户总和成为市场主流； 市场现状分析 25 专业营销倍受注重 受商丘房地产区域性分布集中，同期上市项目多，价格差异小，产品同质 化严重等竞争态势影响，绝大多数项目均聘请专业营销策划公司在产品打 造、形象包装、整合推广、销售组织等方面倍下功夫以期达到有效降低项 目开发风险和快速、高效销售的目的，但目前商丘市策划代理行业市场混 乱，代理公司专业能力良莠不齐、鱼龙混杂令人堪忧； 市场现状分析 26 二、区域房地产市场分析 区域主要楼盘调研 区域市场特征分析 27 区域主要竞争楼盘调查 东方紫荆花苑 位于三明路与长江路交汇处东南角； 一期纯多层住宅已于 2020年销售完毕，二期沿长江路和三明路由五栋 28层住宅组成，两梯四户； 以 8090平方米两房 100110平方米三房 120130平方米三房为主力户型； 目前二期拆迁工作过半，预计年底正式施工，同期，项目形象入市； 2020年第三季度进入正式销售阶段； 二期主要卖点：两面临主干道优越地理位置，与帝和水上公园为邻，九州路运河桥架通后距金世纪公园 百米之遥，二期小区内南北 60米东西 100米超宽景观绿化。 区域主要楼盘调研 28 鼎鑫 .学院派 位于宜兴路南实验中学东； 一期四栋 18层，二期一栋 22层均为板式建筑，二期位于威海路与宜兴路交叉口西北角由一栋板式 高层和两栋点式高层组成，目前三期开发暂不考虑； 该项目一二期用地性质为教育用地目前正在办理土地变更手续，预计年底或明年年初正式施工； 户型规划在原规划基础上正在做调整，调整后户型以三房为主，面积控制在 110120平方米左右， 同时考虑其中一栋规划为点式结构，内设部分小户型； 主要卖点：市中心成熟地段，教育地产，一层架空和全地下停车位，车位比例达到 1:1以上；容积 率高，景观绿化率低，楼间距不足（ 1:）等成为项目规划硬伤。 区域主要楼盘调研 29 区域房地产市场特征 土地稀缺开发项目少，目前在建项目上市时期集中， 高层住宅容积率大，价格水平接近，客户群体相近 等成为本区域主要房地产市场特征。 区域市场特征分析 30 三、项目解读 项目立地条件分析 项目规划解读 项目卖点挖掘 31 地块周边情况 项目四至 ：本项目地块西至凯旋路，北临运河绿化带，南至南京路，西至三明路，三面临路一面临河， 地理位置相当优越。 五分钟之内的生活圈 ：南有商丘市最好的医疗机构 — 市第一人民医院；北有华文购物广 场、宜兴路菜市场、家电大世界、京港小学、实验中学；东有金世纪休闲广场；西有规划待建的商丘 市最大的公共绿地 — 月季公园。 交通、购物、休闲、医疗、教育等生活必备配套条件齐备。 地块现状 ：目前除项目北面沿运河绿化带的规划道路 — 淮河路没原有建筑外，凯旋路、三明路、南京 路三个沿街面均有密度较大的。