君越城中央(住宅、商业和写字楼)营销策划执行报告(35页)-商业地产(编辑修改稿)

君越城中央(住宅、商业和写字楼)营销策划执行报告(35页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

先酒店式公寓再写字楼。 （ 3）入市价格 制定思路 定价需要考虑的三个主要原则是： 成本、客户需求和竞争对手的价格。 成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。 基于产品独特性和稀有性采取 市场比较结合成本定价。 结论： 建议以稳健为前提，以利润最大化、利润率最大化为目标，主 打品牌价格，平开高走； 结合目前市场上各主要楼盘的的销售价格和调整速度、频率、幅度及销售速度，我们建议本案的预售价格为： 开盘均价为： 3500元 /平米； 项目销售完毕实现整体销售均价 3750元 /平米 17 4 ．项目总体价格控制策略 （ 1）价格控制原则 房地产营销最实质的内容就是价格控制，价格控制策略作为一重要营销手段，在楼盘的整个销售进程，特别是在开盘时期具有重要的作用。 价格控制基本原则： 逐步渐近提高和留有升值空间 价格控制上要严格避免三种情况： 避免价格下调：房价在楼盘开盘以后，基本原则为只升不跌，一旦楼盘售价明显下调、不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，更使准客户采取观望态度，影响销售速度，进而会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘整体销售。 避免价格做空。 不能为了人为地制造人气，在即使市场实际接受力较差的情况下，依旧提高市场销售价，而在实际销售中，又随意地给客户还价、打折，出现价格做空现象。 避免缺少价格升值空间。 销售过程中一旦发现楼盘市场出现业绩，便误认为上市价格太低，过快或过大地上调房价，致使市场应预留的空间失去，尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会因此失去市场。 18 （ 2）价格控制实施 a) 平开高走： 为迅速占有市场份额，形成市场热点，建议本物业平价入市，逐步提高价格，树立升值物业形象。 要切实做到平开高走，两个难点在于：一是调价频率；二是调价幅度。 我们建议：“小幅度”，“高频率”。 b) 各阶段定价措施：  内部认购时，价格略低，才能吸引客户。 真正做到高尚的物业、平实的价格。  现楼销售时，价格逐渐升高，因为物业的整体形象展现会对客户有较强的吸引力。  尾盘销售时，为了加快销售速度，尽量保持价格，避免价格调整的太高。 19 说明 : 价格差 楼层、朝向、户型等是制定价格差的主要依据，因为没有得到项目平面具体情况，我们只能给出一个原则性的建议。 a、朝向差 5%左右 * 作为写字楼和酒店式公寓，户型的朝向值相距比较少 * 应该在户型不同的面积、功能、布局、景观作更多的调整 * 若把朝向、户型差拉大如 610%，便宜的卖得快，贵的卖不出。 同时会造成前期销售出的户型均价偏低，后期的销售价需增高，为后期销售带来压力。 20 b、楼层差： 1% * 一般楼层差为 % * 由于物业户型、朝向差不宜太高，楼层差应争取做得比较 高； * 对买家而言，当然是越高层视野越开阔，高几个楼层多付 些钱 是值得的； • 8层、 16层数比较吉利，以及最高层或复式楼层可考虑楼层差 为 %； c、付款差： 3% * 一次性付款与分期付款相差 3% * 一般付款差与施工的进度、交付时间为正比，越接近交付， 越少付款差 * 但考虑大部分置业者都选择按揭付款，如把付款方式差价拉。