北京高档写字楼-兵器大厦策划提案(ppt42)-商业地产(编辑修改稿)

北京高档写字楼-兵器大厦策划提案(ppt42)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

2 . 5 —3 元/ 平米/ 日物业费 含 含 含总层数 12 15 12平层面积 2020 2200 3000车位数量 500 400 免费5 A 智能化 5A 5A 否物业公司 北京诚智思源物业管理有限公司北京瑞赢物业管理有限公司青东物业公司开发商 北京海青曙光房地产开发中心北京华顺方圆房地产开发有限公司四季青农工商总公司16 主要竞争对手分析 以上项目与本案相比较，属同类型、同地段、同档次项目，与本案形成绝对竞争关系。 牛顿办公区 优势：楼体造型有特点、易识别；内部空间使用率高；车位充足；共享办公模式为租户提高 空间利用率 劣势：租金较高；距紫竹桥核心区较远，周边商务氛围不够浓厚；公共交通不够便利 嘉豪国际中心 优势：车位充足；每户独立卫生间；属于租、售物业，小业主租金相对较低 劣势：距紫竹桥核心区较远，周边商务氛围不够浓厚；公共交通不够便利；楼宇外形生硬 青东大厦 优势：地处紫竹桥核心位置，商务氛围浓厚；租金较低，免费车位；交通便利 劣势：智能化程度低（非 5A）； 容积率高；车位不足；净高过低；开间较大 17 劣势 机会 威胁 优势  位置优越：中关村高科技园区，紫竹商圈政策倾斜：客户满足国家要求条件可享受税费减免等优惠政策  交通便利：三、四环近在咫尺；公交线路发达  商业配套完善紧邻昆玉河，环境优越  东兵器大厦市场形象确立良好，可借用  中关村市场供应量持续放大、空置率居高不下、众多项目改售为租，价格战暗流涌动  周边同类型项目本案共享目标客群，且项目周边招租广告林立，使意象客户比较心理增强  周边商住项目以其较低的价格对本案客户形成分流  中关村越来越得到国际科技型企业青睐，多家国外大型 IT公司的迁入，发展潜力巨大  随着北京经济逐步开放，入关保护期的结束，外资的大量进入，甲级写字楼的需求加大、增长迅速 SWOT  车位不够  部分单位面积较大  新盘入市尚未确立项目形象 本案 SWOT分析 18 减小 劣势 ，避免 威胁 利用 机会 ，克服 劣势 发挥 优势 ，转化 威胁 发挥 优势 ，抢占 机会 以未来规划展现无限潜力 利用周边商务资源提升楼盘品质 强化项目整盘包装 打造兵器品牌战略 以东兵器大厦良好形象领跑，确立本案形象 以 sp活动及优势资源抢夺竞争对手客户 以东兵器大厦良好形象领跑，确立本案形象 强化市场推广力度、增大客户流量、提高成交率 SWOT 深入了解客户，利用实效的 sp活动打动客户 本案 SWOT分析之对策 19 战略规划 20 战略规划 的基本框架 客户定位 推广战略 形象定位 价格定位 •如何进行客户细分。 •客户群体有哪些独特的需求。 •如何选择目标客群。 •目标客群能承受何种价位。 •竞争对手在执行何种价位。 •整体市场价位水平如何。 •本案执行什么样的价格。 •卖点深度挖掘 •定位标准 •形象定位 •我们要培养什么核心竞争力。 •推广战略 •可采取的行动 客户需求 客户定位 综合分析 形象定位 媒体战略 渠道战略 促销战略 价格分析 价格定位 21 客户定位 价格取向型： 例如， “ 我的预算是 4元/平米 /天以下。 质量取向型： 例如， 我要求最先进最完善的通讯设施。 地段取向型： 例如， “ 我只选择中关村 ”。 服务取向型： 例如， “ 我要求某种特殊服务 时间取向型： 例如， “ 我要年底前进住。 客户需求： 不同的客户会有不同的利益要求，根据这一原则，我们可以将目前市场客户需求大致分为五类： 22 这个细分方案是建立在假定每个细分客户在选择办公楼时，只考虑一个利益要素的前提下进行的，事实上，客户会追求多种不同的利益组合。 地段取向型： 例如， “ 我只选择中关村 ”。 服务取向型： 例如， “ 我要求某种特殊服务 价格取向型： 例如， “ 我的预算是 4元 /平米 /天以下。 地段取向型： 例如， “ 我只选择中关村 ”。 时间取向型：。