20xx年东台市保利城中花园推广构想及操盘计划(26页)-地产综合(编辑修改稿)

20xx年东台市保利城中花园推广构想及操盘计划(26页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

，由于受到资金的限制，购买的建筑类型分布比较分散，每种建筑类型都有一定的消费者，购买多层者较多。 总结：对商品房的价格、面积、户型和区域的选择，可以总结为 ：东台市消费者在购房支出上普遍接受的总价为 30 万左右，其中有 6 成左右老百姓预购总价在 15~40 万元左右的商品房， 有及少消费者愿意花 40 万以上来购买房产；面积区间在 90～ 130 平米之间的二房、三房深受老百姓青睐，一房、四房及以上更适合一些特殊的消费群体；在购房的区域选择上，市中心及周围辐射地带仍是消费者置业的主要区域。 购房目的 购房目的有投资和自用两种。 在本次调查的受访者中，购房自住的超过 34%，以投资为目的不足 10%。 由此可见，东台市市民对住宅的需求主要还是源于对自身居住环境 的渴求。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快 的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 近年来由于国家房地产及金融的宏观调控政策陆续出台，给房地产投资带来了一定的风险，大部分房地产投资者都不敢再轻易出手，使得房地产投资行为得到一定的控制。 但部分投资者仍会选择位置好、价格合理的房产进行投资。 购房者购房目的比例图 购房者购房目的的比例图34%23%20%7%7%9% 第一次购房改尚住房条件为子女购房第二居所投资其他 购房考虑因素 通过被访者的应 答及对各楼盘销售现场的调查综合分析发现，商品房的出售价格是东台市购房者的首要考虑因素，这可能与东台 市居民购房需求热切但商品房价格相对较高，居民经济承受能力相对有限不无关系。 社区地段位居次席，这个因素直接关系到购房业主日常生活的方便程度。 交 通便利性与人们的日常生活密切相关，配套设施更是体现了社区品质，户型设计则直接影响到人们的生活质量，因此它们也成为受访者较多关注的因素。 另外，物业管理、地理位置或区位、房屋的朝向、建筑风格以及开发商信誉也是消费者较多提及的方面。 调查中发现，消费者购房因素的考虑表现如下： 价格 地段 景观 交通 配套 社区规模 物业管理 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快 的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 通过什么渠道和途径获得房地产方面信息分析图表 通过什么途径和渠道获得房地产方面信息图表3%3%20%5%7%6%18%19%19%报纸户外广告/路牌电视 电台网络展览会朋友/亲戚传播杂志其他 通过以上图表数据分析，可以看得出来，东台市的消费者从多渠道获得相关房地产方面的信息，主要获取房地产信息的 ，从报纸、户外广告 /路牌、电台以及亲戚 /朋友传播为主，从图表上看个占 19%、 19%、 18%和 20%，其他的渠道占了总的 24%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快 的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二部分： 项目属性 及现状 项目概况 1． 1四至现状 ： 东面：玖龙一号地块空地 南面：北海路 西面：东台中学 北面：农居点 1． 2技术经济指标： 编号 项目 单位 数量 1 规划用地 亩 110 2 总建筑面积 平方米 140000 其中 容 积 率 1． 5 绿化率 平方米 34% 3 住宅总套数 套 1000 1． 3一期 产品 简单说明 位置：靠小区最北面 总体销售率：（套数） 80%左右 规模：共 9栋， 423套，多层 1． 4户型分析 环境、户型（三房）、外立面设计较好 片区印象、区域配套缺乏 ，周边环境差 1． 5分产品销售走势分析： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快 的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 总体住宅销售速度快，销售率高； 小户型 54平方米左右，销售速度快、销售率高； 方正实用户型销售速度快； 滞销产品主要 为 ： 6层带阁楼的为主， 1． 6二期分析 总体销售率：（套数） 80%左右 规模：共 9栋，在售 3幢 96套，多层 总体销售率：（套数） 59%左右 第三部分： 本案 SWOT 分析及客户群定位 一、本案 SWOT分析 优势：（ STRENGTH） ○ 规模：项目规模大，总建筑面积 11万平方米 ○ 发展潜力：该区域是未来东台市行政中心，升值空间较大。 劣势：（ WEAKNESS） ○ 配套：区域内商业、生活配套缺乏 ○ 交通：交通条件差， ○ 区域形象：该区域在人们心目中属于城郊和农村，改变认识还需要一定的过程。 机会：（ OPPORTUNITY） ○ 东台市场情况： 目前东台市规划本区域，逐渐成为市场的热点，媒体关注度高。 ○ 城市规划方向：根据总体规划，城市中心向北的发展，该区域成为未来东台行政中心区域。 威胁：（ THREAT） ○ 城镇人均可支配收入较低，两级分化严重，市场消费能力有限，价格敏感度较高，存在产品力提升。 ○ 一期遗留下来的六楼能不能得到客户认可，能 否 快速的消化掉，产品规划最后能不能得到表现。 这也将是本案最大的风险之一。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快 的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、 客户群 定位 主要消费群，国家机关单位领导、老师、公务员、金融、保险、贸易类较多 ； 次主要为自 住 为主，少量的是为了改善住宅条件的当地居民。 3040岁年龄段人群为消费主体。 从其购房特点来看，主要有以下特征： A．较有投资眼光的客户（包括外来客商等） 年轻人购婚房的硬性需求 B．“经济型”一次置业户 下属乡镇、区域进城购房 周边农民第一次购买商品房 C．追求工作便利的客户（在未来新城及周边工作的客户） 第四部分： 项目 SLOGAN 定位及广告语 一、项目 SLOGAN（推广定位）研究 1． 项目特点梳理 从市场调查及分 析来看，本案位于东台市的未来行政中心；且项目规模在当地来讲属于体量较大的项目； 周边环境配套主要以学校为主；户型设计较为舒适。 由此，得到项目的SLOGAN 为： 新城市中央舒适型人文社区 2．定位分解 新城市中央：根据东台县规划的趋势，本案所在地未来将是东台的 COD（中央行政区） ； 舒适型： 从 11 万方的规模、内部自身配套、景观及户型设计总结而得； 人文社区： 紧邻学校，学院氛围浓厚，加之行政规划的趋势，以人文做定语，较为合理。 二、统一传播广告语 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快 的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在广告语的制定上，我们遵循简单易记、明确达意的原则。 充分考虑 项目的优势所在，挖掘项目核心价值。 依据本方案以上的分析及结构。 本案广告语为： 下一站，城中花园 广告语寓意： 下一站，从字面看直接预示着未来、前景。 同时寓意东台城市的发展方向是本案所在地。 因此，从升值潜力、投资发展来看，本案就是东台市的下一站。 第五部分 ： 整体推广策略 一 、 广告宣传目的 1． 把项目宣传与 保利 的公司形象推广做有机结合，适当地树立 保利 房产公司的品牌形象； 2． 树立项目本身底蕴深厚的形象，与其它 竞争 楼盘没有品牌内涵相区别； 3． 把 “城中。