20xx年7月长沙市车站北路房地产项目定位报告112页-前期定位(编辑修改稿)

20xx年7月长沙市车站北路房地产项目定位报告112页-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

是有个性的新人类。  他们的职业以年轻教师、商业场所销售人员、娱乐场所工作人员、年轻公职人员等为代表。  他们需要一个小房子来完成一个居家梦，但是希望个性化，不被称之为没品味和老土。  通过他们的精神状态，推动其他客群对项目产生好感，并激发投资价值和租赁前景。 中管网房地产频道 项目定位报告 建设目标及功能定位 建设目标 ：  打造长沙综合建筑新形象；  打造长沙北区高层生活新概念；  打造长沙北城的城市地标。 功能定位 ：  为四方坪片区的居民提供商业配套；  为居住的人群提供最佳的高层住宅；  为投资客户提供最佳的投资物业；  为消费者提供最精致的生活空间。 中管网房地产频道 项目定位报告 产品组合定位  商业中心  高层住宅  精装产权酒店  商务办公 中管网房地产频道 项目定位报告 产品功能定位  商业中心： 加强区域内的商业配套，提供更多商业经营服务，引进规模型商业和娱乐设施，满足人们的生活需要。 同时为需要高档服务和消费品的人群，提供便利的消费场所。  高层住宅： 个性化的个性住宅，提供更好的居住产品，满足多层次人群的居住要求，同时满足更多年轻人对拥有良好居住生活空间的要求。  精装产权酒店： 通过合理的运营管理，为投资客户提供更具价值的投资产品，同时也为来本城市出差、旅游、访友的人群，提供一个经济、服务优良的住宿地。  商务办公： 结合区域未来的发展，在本项目产权式酒店的上层空间设臵商务办公区域，满足区域办公市场的发展需要。 中管网房地产频道 项目定位报告 产品定位依据  区域市场的发展： 根据长沙总体规划原则与要求，结合新区城市发展实际与潜力，开福区的功能定位为： 以房地产业、商贸和旅游、物流为主导产业，兼有行政、商务等多功能的新型生态城区。  商业配套的要求： 本案区域内小型商业较发达，商业气氛浓厚，但缺乏规模经营的商业形态，结合未来区域的发展，商业配套必然会有较大的需求，与现存其他商业形成整体经营格局的区域商业效应。  客户需求的选择： 本案周边拆迁安臵的居民较多，同时也有不少的中小型办公企业，这些客户对居住和办公环境的改善都有一定的需求。  投资市场的需求： 小户型房产一直就是房地产投资人群普遍看好的产品，不仅便于自用，也便于出租投资。 中管网房地产频道 项目定位报告 商业建筑定位 – 商业格局： 整体项目建筑底层满铺商业，形成一个集中型商业规模，适合多种商业经营的要求，为后期规模性商业经营做准备； 商业规模： 建议本项目地上 14层建筑设计为商业用房； 销售和招商：  整体商业 12层（ 除 1号楼酒店裙楼和 3号楼住宅裙楼外）根据建筑柱网进行分隔，成小铺面产权出售，但前期设计上需要考虑到既可连体销售也可分开销售的建筑格局；  商业 34层可租可售，主要用于大型商业的招商，例如餐饮、茶社、美容等经营；  1号楼酒店裙楼和 3号楼住宅裙楼商业租售皆可，可根据商家的情况决定，但前期一定要做好商业的引进和招商，这样利于整体项目的销售，对酒店经营和商务办公都会有很好的促进。 中管网房地产频道 项目定位报告 商业定位依据 –  结合市政规划对区域未来及商业发展的定位，我们对区域商业未来格局的发展充满信心；  项目所在地是一个成熟较早的居住区，人口密集，而周边新居住项目的开发量也非常大，未来的居住人群对商业的需求必定会很大； 通过对项目周边的调研可以看到，区域内临近项目的商业格局正在形成，利于整体商业氛围的提高，会对本项目未来的商业经营形成有利配合；  如果本项目商业规划只有二层，那么整体商业氛围难以形成，必然很难带动商业 12层的销售；但如果加大商业规模至 4层，只要通过有力的招商和引进，使得 34层商业能够较好的经营，那么必定能较好的实现 12层商业的销售，同时还可能得到更大的经济效益； 中管网房地产频道 项目定位报告 商业经营定位 – 南侧 1号楼连带与 2号楼之间的商业裙楼 商业楼层 商业布局 商业设计面积 1 酒店大堂、银行 大堂约 400平米、银行 400平米 2 夜总会 约 1000平米 3 大型餐饮 约 1800平米 4 KTV歌厅 约 1800平米 合计 约 7000平米 注： 商业布局的前提是整体商业建筑格局是每层都能相通的； 1号和 2号楼之间的商业 12层是分割销售的，所以不在此商业布局内； 1号和 2号楼之间的商业 34层与 1号楼酒店商业是相通的，但与 2号楼商业是隔断的，便以商业布局时的整体考虑，但还需要结合商业规划设计的通道后再做确定。 中管网房地产频道 项目定位报告 商业经营定位 – 中部 2号楼商业裙楼 商业楼层 商业布局 商业设计面积 1 分割销售 约 2200平米 2 3 茶社 约 1100平米 4 SPA美容 约 1100平米 合计 约 4400平米 注： 2号楼定位是居住楼，考虑到商业经营业态对楼上居民生活的影响，我们把 2号楼的 34层商业定位做为静态商业的经营之所，而且较高商业楼层的租金相对便宜，也适合此类商业的经营。 中管网房地产频道 项目定位报告 商业经营定位 – 北部 3号楼连带与 2号楼之间的商业裙楼 商业楼层 商业布局 商业设计面积 1 公寓和商场入口 约 600平米 2 家电超市 约 1800平米 3 生活超市 约 1800平米 4 健身活动中心 约 1800平米 合计 约 7200平米 注： 考虑到 2号、 3号楼都是住宅楼，周边的住宅项目也临近此方位区域，而居住人群对生活所需用品的购买喜爱集中式选购和消费，所以在本项目的此商业区域布局为超市类商业，便于人群的习惯消费。 由于地块地势南高北低，此区域商业一层的层高将达 7米左右，分割销售后一层可作二层使用，这样就会对二层的销售产生压力，为了更好发挥二层商业的作用，我们把此区域的二层调整到可租可售的范围。 中管网房地产频道 项目定位报告 商业销售定价推算 – 通过对区域商业房租金价格的市场调研，假想设定本项目商业房未来的经营租金，通过对租金均价的推算，我们测算出本项目商业房的未来销售价格如下。 楼层 日租金均价 （元 /平米 /天） 十年回本后的销售价格推想 (元 /平米 ) 一层 10950 二层 6570 三层 4745 四层 3285 中管网房地产频道 项目定位报告 商业房收益预测 1– 产权全部出售 楼层 可售面积 销售均价 销售总额 1 3600 10950 39420200 2 4600 6570 30222020 3 4700 4745 22301500 4 4700 3285 15439500 总计 17600 107383000 如果本项目 14层商业裙房全部实施产权分割销售，那么根据现在商业规划的建筑面积，根据租金价格推算的销售价格，测算出本项目商业部分未来的销售总额预计约为： 107383000元。 （ 此计算方式没有考虑销售周期问题，因为整体商业产权如果全部进行销售，根据现在的市场行情来看，销售周期确实无法进行预估。 ） 中管网房地产频道 项目定位报告 楼层 可售面积 销售均价 销售总额 1 3600 10950 39420200 2 2800 6570 18396000 总计 4800 57816000 商业房收益预测 2– 12层产权出售、 34层出租招商 楼层 可租面积 日租均价 年租金总额 2 1800 1182600 3 4700 2230150 4 4700 1543950 总计 4956700 如果采用租售结合的方式进行商业推广，那么 12层商业销售总额约为 57816000元； 34层商业出租年租金约为 4956700元。 （此租金收益的测算只是依据商业面积进行的计算，没有去除商业公摊和商业经营空臵期的成本。 ） 中管网房地产频道 项目定位报告 商业房收益预测 3– 12层产权出售、 34建设为住宅 楼层 可售面积 销售均价 销售总额 1 3600 10950 39420200 2 2800 6570 18396000 总计 4800 57816000 楼层 可售面积 销售均价 销售总额 3 2800 4869144 4 2820 总计 通过此测算可以看出，如果商业只规划二层，其他改建为住宅，从眼前来看，发展商是有一定效益的体现，但从长远来看，发展商的眼前收益是很有限的，没有能得到很好的发挥和实现。 同时，由于商业只有二层，日后商业经营很难形成规模，对经营者或购买者来说，无法预期未来的商业前景，因此二层商业的销售也就很难得到较好的保证。 中管网房地产频道 项目定位报告 高层住宅产品定位 –  户型定位： 以中小户型设计为主  面积区间： 40110平米  户型配比： 4055平米 一室一厅 50% 7080平米 二室二厅 15% 100110平米 三室二厅 35% 中管网房地产频道 项目定位报告 住宅产品定位依据 — 本区域内此种户型的供应量很少，竞争项目对此种户型面积产品的供应量基本没有； 中小户型产品不论是自用还是做房产投资都是最合适的，首付低、总价少，较低的投入门槛容易让人接受； 中小户型的适应人群广泛，年轻的、年长的、单身的、小家庭的都能接受和适应； 中小户型产品永远是房产市场的投资热点，出租出售的转手率都较高也很容易； 我们项目的规划设计是点式高层，而点式高层也最适合设计中小户型产品。 中管网房地产频道 项目定位报告 酒店规划定位 – 设计层数： 5~16层 户型面积：约 30平米 /套 设计面积：约 8000平米 商务办公配套 – 设计层数： 17~28层 户型面积： 60100平米 /套 设计面积：约 7000平米 中管网房地产频道 项目定位报告 本酒店的配套内容 –  按照经济型酒店的配臵  大厅面积不大于 400 平米  餐厅面积不大于 600平米  依靠本项目商业裙楼及项目周边的成熟配套 中管网房地产频道 项目定位报告 酒店的开发经营模式 – 产权式酒店开发 规划设计为酒店，酒店客房精装修后以分割式产权对外销售； 委托名牌酒店公司经营管理 酒店采取委托管理的方式进行经营，可联系锦江之星、速 如家客栈等名牌连锁酒店租赁自营或托管经营； 统一回租统一经营 酒店客房产权销售后采取统一回租，可以与客户统一签订包租 8~12年的租赁协议，酒店进行统一经营、统一管理。 中管网房地产频道 项目定位报告 酒店经营效益估算 – 经营面积： 8000平米 客房均价： 180元 /天（ 6元 /天 /平米） 年平均入住率： 65% 年客房营业收入： 8000*6*365*=11388000元 /年 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 /平米租金计算） 目前我国经济型连锁酒店平均入住率高达 80%以上，营业利润一般在35%~60%，因此承租期间给投资者 8%的投资回报是切实可行的。 中管网房地产频道 项目定位报告 预期售价 年租金 （ /平米） 年回报（ 8%） 开发商。