金海湾花园-暂定名-项目建设可行性研究报告(doc18)-地产可研(编辑修改稿)

金海湾花园-暂定名-项目建设可行性研究报告(doc18)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

第 5 页 共 11 页 结论： 2020年由于土地供应总量骤然增加，近两年内房价将基本保持稳中有升的态势，房地产开发周期已进入成熟阶段。 在稳 健强劲的房地产市场情形下，不会立即进入萧条衰退阶段。 四、 项目地理环境及 SWOT 分析 红谷滩新区地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，享有南昌的“蒲东”之美誉。 新区地理位置十分优越，东濒滔滔奔流的赣江，江南名楼滕王阁隔江而峙，“落霞与孤鹭齐飞，秋水共长天一色”的诗情画意尽在其中；西临昌九高速公路和昌樟高速公路，倚山势起伏的森林公园，与南昌经济技术开发区毗邻；南连拟建设中的生米大桥和规划中的外环路；北接赣江大桥，碧波万顷的田园风光令人心旷神怡。 新区依山傍水，风光旖旎，空气清新，自然生态环境得天独厚。 新区 交通便利，现有赣江大桥、八一大桥、南昌大桥与昌南中心城相连，生米大桥、红谷大桥正在筹建， 320 国道、京九铁路穿境而过，昌九、昌樟高速公路比肩翼飞；距昌北机场、南昌火车站、南昌长途汽车站约 15 分钟车程。 江西省委省政府制定了南昌市“一江两岸”的宏观发展格局，指出江西“崛起”重在南昌，南昌“崛起”先看红谷滩的战略思路；南昌市委市政府先后制定南昌“花园城市”、“中部制造业基地”的战略建设方针，绘就了南昌市未来美好的蓝图。 在城市经营日益走向国际化的今天，新南昌从整体规划和红谷滩开发两方面大举深入，焕发出勃勃生机。 同 时，红谷滩作为体现新南昌现代城市核心区 —— 中央商务区（ CBD），形成体现南昌 21 世纪滨江城市风貌和形象的标志性地区，而红谷滩中心区将成为南昌的陆家嘴。 以文化、科研、体育、居住、商贸旅游等五大功能为主的红角洲片区和以居住功能为主的凤凰洲片区，在红谷滩中心片区两翼展开，最具活力的红谷大道商业一条街作为中轴线贯连整个红谷滩新区，集聚了至高的人气。 “我如果不在红谷滩，就在去红谷滩的路上”将成为南昌新都市主义生活绝版写照„„ 红谷滩作为政府大力推进的版块，呼声一直很高，房地产开发市场显得比较沉稳。 2020 年是红谷 滩的“交房年”，楼盘多处于调整消化状态，新推项目不多。 目前众多楼盘已经交付使用， 中国最大的管理资源中心 第 6 页 共 11 页 但由于周边市政基础设施配套不够完善以及老城区衔接不够紧密，导致入住率不高人气不旺。 “金海湾花园”用地位于红谷滩中心区（ C11 地块）赣江江畔，东观赣江秀丽风景，隔江眺望是名楼古迹滕王阁；南贴 80 米宽纯粹绿色生态滨江花园，紧邻绿化带的是沿江大道；西沿规划大道，临街而立；北靠红谷中大道；项目不远是横跨赣江的八一大桥，位置优势凸现，既有居家、文化、人文品位，又具雅致秀美、休闲风光；既交通顺畅、快捷，又享有商业娱乐便利。 现就拟建项目所 处的客观区位及周边条件，按前面分析的诸项宏、微观因素及简要分析结论，运用 SWOT分析法，列出拟建项目的 SWOT 坐标图如下： S（优势） W（劣势） 区位 +环境 市政基础设施配套 +居住人气 +运作经验 O（机会） T（威胁） 政策倾斜 +项目创新 旧城区开发 +周边项目 +象湖开发 从以上四个象限中的因素分解 情况可以看出：拟建项目的优势体现于区位、环境；从近期开发来看：劣势中的市政基础设施配套、居住人气条件是客观存在的，但据有关部门获悉： 2020年南昌市将斥资 86亿元投入红谷滩新区的基本设施建设和完成新区 24 公里的道路建设，另外，新增加绿地 100 公顷，力争新开工项目 30 个以上。 一大批正在建设高校：南昌大学、南昌科技大学、南昌经济管理干部学院、江西贸易学校将入驻该区，可以预见，到 2020年该项目建成时，人气将会得到巨大提升，该项目楼盘的价值更是弥足珍贵，寸土寸金；而运作经验不足，因项目规模不大，只要前期项目市场定 位准确，基本无很大投资风险。 机会主要源于政府对南昌市红谷。