金泰丝路花城房地产项目可行性研究报告(73页)-地产可研(编辑修改稿)

金泰丝路花城房地产项目可行性研究报告(73页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

、小区环境、社区文化、物业管理、绿化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。 西咸两市居民将会由以往大部分人住“安置型、实用型”住宅，少数住“舒适型”住宅，极少数人住“豪华型”住宅的现状向多数人住“实用型、舒适型”，少数住“安置型”的状况过渡。 西安市环境污染较为严重，市民长期处于“脏、乱、差”的大环境下，使得人们在今后的置业时倍加重视周边环境，社区的环境和服务的质量。 小区开发 应本着实用、舒适和适度超前的原则，把“人性化”、“绿色建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区标准，开创居住新概念。 项目的形象定位 （ 1） 西咸共建区的标志性小区 （ 2） “实用型、舒适型”住宅小区 （ 3） 西咸两市文明示范居住小区 （ 4） 西北地区首席“科学理念”居住小区 项目的功能定位 本项目是商品住宅小区，其主要功能是居住，功能定位如下： （ 1）营造良好的小区环境，与自然风光相协调，体现小区的自然美，实现人与自然的融合； （ 2）为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系； （ 3）建立方便快捷、完 善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务。 项目的目标市场定位 本项目属于商品住宅，结合项目所在地周围情况及以上的市场分析，将项目的目标市场定位如下： （ 1） 有意对房地产进行保值、增值的投资商人； （ 2） 目标市场大众化，凡是对住房有需求的人士； （ 3） 以西安市场为主，咸阳市场为辅。 项目的价格定位 本项目的价格定位采用市场比较法。 市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。 市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重 、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。 1） 多层价格确定 （ 1） 选择案例 从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：帝都花园、 碧水茗居、苏州园林。 （ 2） 修正因素的确定 三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：  区域因素  交易情况  交易时间  个别因素 因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 （ 3） 计算修正系数 修正系数的计算方法如下： 每个因素的取值以项目为基准计算，项目的各个因素取值均为 100，案例的因素取值参照基准计算。 最终的修正系数为同一案例如修正系数的乘积。 修正系数计算如下： 可比实例 比较因素 A 帝都花园 1900 元 /m2 B 碧水茗居 180 元 /m2 C 苏州园林 2020 元 /m2 区域因素 100/102 100/96 100/102 交易情况 100/99 100/101 100/100 交易时间 100/99 100/98 100/98 个别因素 100/97 100/98 100/97 修正系数 (4)权重的确定 帝都花园、 碧水茗居、苏州园林 与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下 ： 帝都花园： ； 碧水茗居 :； 苏州园林 : (5)比准价格的确定 根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下： 案例一比准价格： 1900 =1957 元 /㎡ 案例二比准价格： 1800 =1926 元 /㎡ 案例三比准价格： 2020 =2060 元 /㎡ （ 6） 项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下： 项目比准价格 =1957 +1926 +2060 = 元 /㎡ 依据以上计算结果，考虑到“低价入市”的销售策略，综合确定 本项目的一期销售价格定为 2020 元 /㎡，随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。 花园洋房销售价格 考虑到花园洋房地市场上较新的产品 ,其单位成本比多层高，产品质量、 规划设计、环境等方面都比多层好 ,故其销售价格比多层高，根据市场分析，将其项目一期销售价格定在 2700 元 /㎡。 社区商业街销售价格 采用市场比较法对周边同类竞争项目的社区商业街进行调查分析，将项目一期销售价格定为 4000 元 /㎡。 第三章 项目的建设条件 项目的建设条件包括项目建设的自然 条件，项目建设的用地条件，项目建设的地形，地质条件以及项目建设的市政配套条件等几个方面。 三、 基础理论建设的自然条件 （ 1） 气温：年平均气温 摄氏度； （ 2） 风：平均风速 2 米 /秒； （ 3） 日照：年日照时数 小时； （ 4） 湿度 :相对湿度 64%； （ 5） 霜期：无霜期 236 天； （ 6） 气压：平均气压 ； （ 7） 降水：年降水量 362 毫米。 四、 项目建设的用地条件 项目总占地 ，由Ⅱ C14地块、Ⅱ R15 地块构成，其中Ⅱ C14地块占地 万平方米，性质为商业金融用地，包括商业、金融保险、贸易咨询、旅游业、商务公 寓等，Ⅱ R15 地块占地 万平方米，性质为居住用地。 项目地块位于沣河新区，北临世纪大道，南临陈阳南路，西靠清华科技园，东接陕西中医学院。 项目地势平坦，临世纪大道沿线长 米，临中医学院沿线长 米，临陈阳南路沿线长约 米，临清华科技园沿线长 米； 三、项目建设的地形、地质条件 1. 后退红线控制Ⅱ C14 地块沿世纪大道建筑后退不得小于 12 米，十五层以上建筑至少后退 25 米，Ⅱ R15 地块规划范围内沿陈阳南路建筑后退红线不得小于 6 米； 2. 地块范围内建筑正面间距 不得小于遮挡建筑高度的 倍，距用地界限不得小于遮挡建筑高度的 倍； 3. 项目地块与世纪大道存在 — 2 米自然高差，将利用此地势特点在项目规划中合理利用； 4. 主出入口位于世纪大道沿线上，与城市交通联系方便，并且设置沿街城市广场，南侧陈阳南路设置次出入口，满足住宅社区的交通疏导； 5. 项目以北 500 米处渭河上，正在兴建“咸阳湖”，水面面积将达 124 万平方米，对改善周边生态自然环境起到积极作用； 6. 项目所处区域沣河新区一期开发面积约 18 平方公里，主要在世纪大道两侧沿线，目前自来水、电信、邮政、医院等公共配套已建成并 投入使用。 四、项目建设的市政配套条件 （ 1） 供暖：分户式计量，集中供暖，地辐式采暖； （ 2） 网络：家庭综合布线系统，高标准宽带信息网络，家庭信息化、网络化； （ 3） 电话通迅：小区室外电话通迅网将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施； （ 4） 天然气：小区天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施； （ 5） 道路：本项目邻近城市主干道世纪大道，可直接驳接； （ 6） 供电：小区供电管线，将在施工图设计后期由供电避配合设计实施； （ 7） 排水：驳接城市专用的排水道； （ 8） 供水：小区供水管线，将在施工图设计后期由供水局配合设计施。 第四章 项目的规划设计方案 金泰丝路花城住宅小区的规划设计方案从设计指导思想、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。 六、 设计指导思想暨设计特点 设计指导思想 (1)本小区以科学的态度、科学的视野与科学的技术创造科学地产。 （ 2）本小区的规划严格按照咸阳市总体规划和沣河新区的规划要求进行规划设计； （ 3）结合咸阳气候、民族、习俗和城市建筑面貌等方面特点和规划用地周围的环境条件； （ 4）充分利用规划用地地形地貌，合理布局，节约用地，明确划分组团； （ 5）满足居民的多种 需要，综合考虑日照、通风、防火、防震、配套设施及管理要求； （ 6）创造安静、卫生、舒适、优美的居住生活环境； （ 7）充分考虑社会、经济和环境三方面的效益； （ 8）遵守“以人为本”的原则，考虑到现代都市居民的居住心理要求； （ 9）坚持可持续发展思想，使本项目符合未来咸阳市的整体规划； （ 10）追求人与自然，建筑与环境相互交融，以及住宅形式与居住内涵的高度统一，同时营造小区内部环境和周边景观的协调一致； （ 11） 高绿化，低密度小区； （ 12） 守国家、省、市有关规定。 设计特点 （ 1） 现代人对社会、健康、生态和文化的需求 小区住宅的 规划采用组团的组合方式，社区中心有文化休闲广场，在每个组团之间培植一个社区景观广场，其中设计有网球场、蓝球场以及成人运动设施；有七巧板等适合儿童的娱乐设施；有适合老年人谈天休闲的亭阁等；小区中心还设有幼儿园、会所、游泳池等，构成小区的园林景点，并且小区的绿化用中中心绿地与宅前绿地相结合，在中心文化休闲广场有大面积的中心绿地，让居民生活在绿色海洋之中。 居民在这样的小区里既能享受自然， 同时又能强身健体，并感受社会的进步。 （ 2） 享有安全、卫生、舒适的生活环境 本小区远离闹市，周围环境优雅，空气清新。 建筑高度依次由南向 北递增，保证日照充足，通风良好。 本小区设计公共绿地，城市道路的绿带，大空间的地下室，道路平缓畅通，高绿化率，低建筑密度为安全疏散做好充分安排。 （ 3）综合考虑项目的经济性 力求找到人的需求与建筑、环境与经济的最佳平衡点，使项目不但满足市场需求，同时取得良好的环境效益和经济效益。 并在价格全理，保证供货的前提下，推广应用国家的新技术、新工艺、新材料。 七、 总平面设计 规划布局及道路交通系统 充分利用规划用地原有的地形地貌进行总平面设计。 利用建筑的高低起落，使这个小区起伏变化，也不遮挡组团内的日照、通风。 组团道 路系统主要采用人车分流，简洁明快，便于交通组织，避免笔直穿行，弯曲的道路创造出步移景异的效果。 次干道与宅前小路曲径通幽，尽显园林特色。 组团化 以邻里组团为单位减少每个单体建筑的空间尺度，营造家庭、邻里、社区之间交往的空间场所，增加住户之间的交往机会，有利于增强邻里、社区间的场所感和亲切感，突出小区人性化、和谐化、家庭化。 组团功能分区明确，用地有明确的范围，组团之间可用绿地、道路、公共建筑或自然地形进行隔，利于分期建设，滚动开发，容易形成建筑组群在短期内建成而达到面貌比较统一的效果。 公建配套 规划 为满足居民的多种需求，按国家有关政策及设计规范要求，配置了足够的物业管理中心、商业服务设施、文体娱乐中心、幼儿园、会所等，结合绿地形成有机的整体。 绿化系统规划 绿化设计在最基本的要求如优美、活泼、亲切、有特色的基础上，还追求艺术感和时尚气息。 组团围成一个半开敞的小区中心地带，形成一个开阔的视野，采用绿化、溪水相结合的布置方式，强调了中心的艺术氛围，突出了大面积的绿化，使人赏心悦目。 同时，几何化的布置和时尚建筑小品的加入，使得中心绿地在较高的视点看来更是别具一格。 各组团内部的绿化带与柱廊相互 映衬，强调高品位的居住环境，采用园林的曲径、亭台的手法，为绿化起到了画龙点睛之笔。 组团绿地与小区绿地相呼应，既给居民带来了方便，并有高品质人居环境的表现。 八、 建筑设计 建筑风格  风格现代： 低层、低密度、高舒适的欧美式社区 金泰丝路花城摒弃传统、保守的建筑风格，采用低层、低密度式布局，公共空间充足，建筑运用明快、亮丽的现代风格，并适度演绎浪漫的欧美风情。 欧美风情渲染的是一种“离尘不离城”的新都市生活方式，凝聚着西方现代科学文明、人居文明的先进成果，代表着人类对自然、健康、美丽、轻松、闲适的诗意居住的终 极追求，其核心是“低层低密度高舒适的纯居住社区”，现已成为世界先进人居的主流方向。 住宅类型 根据本小区原有的地形地貌，适应当地自然气候条件和居民的生活习惯以及综合考虑用地经济、建筑造价、市政工程设施、居民生活，居民的方便的程度等建有多层、小高层、花园洋房、商业街、高层。 户型设计 户型设计根据购房者的需求，做到类型齐全，布置合理，户内布局紧凑，使用方便。 在房屋空间上，不但满足了人的生理特点，而且考虑了们的私密空间、活动空间、视野空间等。 它还引入全新的设计理念，根据现代气息时代的需要，不仅房屋具 有住宅的功能，还具有工作、休闲的功能。 小区停车处理 本小区的地下停四库可沿小区外围道路进入直接到达，不用走出车库，直接上楼进入家门，地上停车库也可以从区入口直接到达。 九、 结构设计 小高层、商业街、高层及多维洋房采用板。