重庆老年住宅公寓计划立项可行性研究报告(doc21)-地产可研(编辑修改稿)

重庆老年住宅公寓计划立项可行性研究报告(doc21)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

赡养 4 位老人， 49%的城市家庭要赡养 2 到 3 位 老人。 而从赡养费看， %的城市家庭每年花费超过 1 万元。 出于对医疗保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人的普遍心态。  “ 未富先老” 发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在 5000到 10000 美元，而中国目前为 1000 美元。 重庆市老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素。 令人担忧的是截至 06 年底，重庆市 60 岁及以上人口基本养老保险覆 盖率很低，仅为 %；基本医疗保险覆盖率是 %，明显滞后于重庆市人口老龄化的步伐。 事实上，人口老龄化趋势也考验着养老体制。 （三）重庆市老年住宅市场现状  老年人住宅明显不足 截止到 2020 年，重庆城乡社会福利院有 142 个，农村敬老院1126 个。 各类城乡养老福利机构床位总数达近 6 万张，收养老人超过 3 万人。 但目前重庆市年满 60 周岁及以上老年人有 414 万人。 按照现在全市床位数计算，每 100 位老人才能摊上 张床。 而按照发达国家的标准， 100 名老人中，应有 5 至 7 人能住进养老院。 由此推算，重庆福利 设施还远不能满足社会的需求，养老机构的发展空间非常大。  户型设计不合理、功能相对单一 现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。  住宅区规模小、配套设施不足 目前重庆市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利 院，拥有 200 个床位以上规模的还比较少。 整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人 的心理和生理需求。  环境质量有待提升 重庆市现有的养老院中，绝大部坐落在主城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总体环境质量有待提升。  服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。 总结： 重庆市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政 救助和自助行为。 从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差。 （四）重庆老年人住宅市场发展趋势  民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观重庆市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。 许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年 人喜爱。 民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。  老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。 相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊 要求。  老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品 对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市 现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。 高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。 低档产品仍有市场，但需要升级换代。 总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的。