重庆市畔溪名都商业地产项目三期商业策划案(52页)-商业地产(编辑修改稿)

重庆市畔溪名都商业地产项目三期商业策划案(52页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 商圈在文体用品方面，其规模及专业无法满足消费者。 那么在天生路上有没有这样有规模、有专业的业态呢。 答案是没有。 既然辐射西师、西农，那么，作为 两所高等院校，我们不能忽视的是他们在文体用品方面的消耗。 两所院校总人数可达 10 万人，其消耗量也可想而知。 因此，文体用品应该在我们的业态考虑范围内。 ※医药 医药作为一个特殊行业，暂不考虑其发展空间及市场前景，行业本身不适合项目总体定位，因此，我们不考虑医药作为项目的业态。 ※休闲娱乐 休闲娱乐的面比较广，大致可以包括娱乐场所如：卡拉 OK、 DISCO、酒吧。 休闲场所如：网吧、西餐厅、书吧、健身房、洗浴中心等。 在整个天生商业业态比例中，休闲娱乐的业态比例已达21％，而且不缺上档次的消费点。 但是， 其弊端在于，天生路本身缺乏一个商业中心区，这导致各个休闲娱乐场所各自为政，无法体现整体的规模效应，我们要打造一个新的商业中心区域，就必须对这些大比例的业态重新进行一次资源整合。 因此，本项目必须考虑休闲娱乐业态。 ※美容美发 美容美发在天生路商业中所占比例达 15％，作为一种非经常性消费的业态，其比例已经超出了合理的比例，而且现有的业态整体素质尚且比较高，我们不可能对此做出太大的改变，既然我们要打造一个一站式的社区购物中心，我们就必须把这个基本的业态涵括 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 进来，但必须在整体比例上进行严格的控制。 ※珠宝、家 电 这两个业态主要是针对具有一定购买能力及本地住户两类客户为主，很明显我们所辐射的三大块中有两大块消费群体不符合珠宝及家电业态的消费者特征，因此，这不是我们考虑的业态。 ※精品店 精品店按流行方式划分主要是指小型饰品、胸针、发夹、手机装饰品、卡通公仔等能体现年轻一族特征的商品。 从大环境看，北碚目前部具备这种专业的市场及区域并不存在，仅有为数不多的几家商铺苦苦支撑这个偌大的消费市场。 再看小环境，天生路商业街在这个方面更是显得缺乏，而我们的主体消费者，正是 10 万个时尚前卫的年轻人，我们不能对这个市场无 动于衷，因此我们考虑引进这种业态。 ※通讯 通讯主要指的是手机及其附属产品。 在手机日益普遍的情况下，行业竞争加大，利润空间下滑这两种情况下，越来越多中小型投资者对这个行业失去兴趣。 取而代之的是规模化生产及销售，本项目在规模方面无法体现，因此我们不考虑引进通讯业态。 结论：文体用品、休闲娱乐、美容美发、精品店是我们考虑方向 商家们认为需要的业态是什么 我们不能只顾着我们自己的想法，我们应该听听经营商 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 家的想法，他们的想法比我们更直接，更贴切。 根据市场研究研究，我们提取“你认为做 什么生意最赚钱”这个问题来考察商家对业态的期望。 调查显示： 44％受访者期望做餐饮、 26％受访者期望做休闲娱乐、 15％期望做网络服务、 4％期望做服装鞋帽、 4％期望做药店、 7％期望做美容美发。 怎么样的业态组合才最具吸引力 如何把我们的结论与商家期望结合就是我们的最佳业态组合。 排除服装鞋帽、药店，商家期望与我们结论相同的业态有休闲娱乐、美容美发，我们认为应该存在的业态有文体用品及精品，我们没有结论的是餐饮及网络。 餐饮 我们到底做不做餐饮，如果做，应该走什么样的线路。 重庆人对吃很有研究，因此，在餐饮方面，普通的经营者根本不具备竞争力，专业的、特色的是重庆人的首选。 作为一个综合性质的社区购物中心，餐饮是必备的业态，我们面对的畔溪、西师、西农三大消费群体， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 这部分消费者素质高、有品味。 乐于消费有品味、反映身份的餐饮场所。 但在北碚餐饮已经日趋饱和及竞争加剧的情况下，我们必须走特色经营、专业经营的道路。 网络 商家调查中，认为网络服务有较大发展空间的受访者比例占15％，网络对本辐射圈内消费群体确实有着很强的吸引力，但当前经营分散、不成规模是一个制约网络业发展的一大因素。 但我 们的主题定位是社区型购物中心，网络服务的规模化及专业化需要一定的空间及面积，本项目首先在体量上很难满足网络服务，就算引进也无法形成规模，因此处于对项目整体定位的考虑，我们不考虑网络业态。 超市 我们强调的社区型购物中心，那么我们就必须为消费者提供日常消费品，这就必须引进一家有一定规模及档次的小型超级市场，满足目标消费群体的日常需求。 通过综合分析：我们得出我们项目的业态应该涵括以下 文体用品 休闲娱乐 美容美发 精品店 餐饮 超市 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 七、 项目案名建议 时代商城 ※ 强调时代，针对性强，对年轻一族有着较强 的吸引力。 ※ 这是对北碚目前商业不上档次的一种冲击，用我们的名字告诉消费群体，我们的商业是上档次、有一定规模的符合时代发展的新型商业组合。 ※ 强调商城，体现了项目的组合优势，是对项目周边的资源整合提示，我们要告诉消费群体的是：这里是一站式的社区购物中心。 流行前线 ※ 这是一个表露直接的名字，针对的消费群体非常明显，主要针对渴望走在流行前线的年轻一族。 名字表达的意思就是：我们这里就是流行的最前线。 反映流行的商品可以有很多，这需要我们对业态组合有充分的把握。 ※ 我们针对的三大消费群体中有 2/3 属于年轻一族，流 行前线的主 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 题符合目标消费群体的消费思想 ※ 本案名中没有提及反映项目规模的命名基础释义，如商城、商业中心的词语，这可以避免项目体量偏小的劣势出现。 畔溪商场 ※ 商业作为畔溪名都的配套产品，商业销售将与住宅销售形成互动局面，商业为住宅提供配套，住宅为商业销售提供客户资源，因此将商业命名与住宅联系将更能产生整体感。 ※ 该命名符合项目整体运作思路，将更有利于项目整体形象及发展商品牌的建立。 新感觉购物中心 ※ 项目将以一个全新的面貌出现于天生路，这是对资源的重新整合，我们将转换消费者的购物模式，因此，我们要告 诉目标消费者的是，这是一个全新的购物感觉。 ※ 目前天生路没有形成一个商业中心区，按照定位思路，我们项目将成为这个片区的中心，因此，我们要向消费者传递这是一个新 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的中心。 八、 项目价格定位 定价方法―――权重比较法 比较原则： ※区位地段的可比性； ※物业类型 /档次 /规模的可比性； ※销售时段的可比性。 确定可比项目及区域 北碚目前没有专业的商业项目，在售商业主要以住宅底商为主，商业组合模式街铺为主要商业类型。 因此我们选择住宅底层商为我们的比较对象。 通过综合分析，选择以下 5 个项目为比较对象。 城南：缙 水楼台、盛世家园 城北：丽锦雅舍 老城片区：缙丽商都、天生路商圈 比较权重设定： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 缙水楼台及盛世家园处于城南新区，目前人气地段均无法形成一定的商业氛围，与本项目地段及功能方面有所区别，因此，设定较低的比较系数，分别为 15％、20％。 丽锦雅舍虽然在城北新区，但其周边环境及商业氛围与本项目比较接近，因此获得较高的比较系数 20％。 缙丽商都处于老城区核心商业地段，在功能及定位上有一定的区别，因此设定5％的比较系数。 天生路商圈是项目所在地，最具可比性，因此设定比较系数为40％。 综合评分 系数 天生路商圈 丽锦雅舍一层 缙丽商都 盛世家园一层 缙水楼台一层 本项目 实收均价（元） 4500 4700 18000 5100 5250 总参照系数 地段 6 8 9 6 6 6 人流 5 9 9 5 6 5 规模 6 6 8 5 5 4 品种 7 6 8 5 5 6 交通 5 8 9 4 4 5 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 装饰 6 7 7 7 6 4 档次 5 6 7 6 5 8 规划 5 6 6 5 4 9 前景 7 7 8 7 8 6 参数权重表 地段 人流 规 模 品种 交通 装饰 档次 规划 前景 序 项目 得分 项目权重 项目加权得分 折后均价 1 天生路商圈 4500 元 /平方米 2 丽锦雅舍 4700 元 /平方米 3 缙丽商都 18000 元 /平方米 4 盛世家园 5100 元 /平方米 5 缙水楼台 5250 元 /平 方米 参考项目总加权得分： 参考项目总加权平均价格（实收）： 元 /㎡ 本项目总得分： 本项目对比平均价格（实收）： 元 /㎡ 因此：我们得出项目一层的理论价格应该为 元 /㎡。 实操价格视销售情况可作出调整。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目负一层、二层及三层的定价，由于在整个北碚商业缺少可比项目的情况下，我们采用成本加成法计算负一层、二层、三层的合理价格。 项目主要成本为土地成本、建安成本、其他成本，三项成本合计约 1800 元 /㎡左右，按照合理商业利润 30％计算，负一层 、二层、三层合理均价应在 2340元 /㎡左右。 三层相比，负一层由于整体出售，资金量大，门槛高，价格应该低于均价，二层相对畅销，价格应该高于均价，三层相对二层难度大，应该低于均价，但三层均价应等于 2340 元 /㎡ 负一层、二、三层总套内面积。