重庆市红鼎国际大厦策划全案(93页)-营销策划(编辑修改稿)

重庆市红鼎国际大厦策划全案(93页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

桥的华新街和红旗河沟地区。 从上表可以看到，绝大多数纯写字楼的入住情况较好，北岸星座由于入住年限不长，而且其买家以投资客户为主，因此入住情况不算理想。 但总体而言，在观音桥及周边地 区，写字楼的租赁情况都不错，这在一定程度上反映了商务办公客户的需求基数还是较大的。 同时我们可以看到，纯写字楼的入住率远远高于商务公寓。 从这一点可以反映出企业办公还是趋向于选择环境氛围更为纯粹的地方。 从使用面积看，在纯写字楼里办公的公司，选择的主力面积至少在 140m2 以上，这种面积大小要求对于办公而言是最基本的， 40m2 以下的小户型对大多数公司而言是很难使用的，只适合于一些工作室之类的企业。 在对茂业〃东方时代的销售进行深度调查后，我们也发现了这样一个现象，多数自用企业购买 34 套小户型打通用，他们的主 力需求面积在120160m2 之间。 这基本反映了自用型公司对写字间面积配臵的主流方向。 〈二〉、写字楼及商务公寓销售情况 项目名称 定位 销售率 数码大厦 纯商务大厦 仅剩 4 套， 94% 茂业〃东方时代 商务公寓 40%。 北岸星座 酒店式商务公寓 100% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 具备商务功能的楼盘销售情况良好，茂业由于价格原因影响了销售。 仅从销售率方面，我们可以看出该类型楼盘具备良好的客户基础；另外，下半年观音桥区域还将供应 1 个商务公寓 —— 浩博天庭和 2 个纯写字楼项目 —— 同聚远景和宏泰大厦，该类型项目的增多，也在一定程 度上反映出各发展商对商务楼盘的信心。 附：主城区 5 大商圈商务公寓销售状况一览 项目名称 销售情况 立洋〃知本时代 98% 金沙国际 100% 华宇〃时代星空 100% 华宇〃世纪银河 100% 曼哈顿 80% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五 、类似区域市场供应产品特征 类似商圈基础数据对比（ 2020 年） 商圈名称 日人流量（万人） 年购买力（亿元） 商业供应量（万方） IRS 值 单位面积实际额（元 /m2） 饱和度 解放碑 30 30 45000 42020 接近饱和 沙坪坝 24 18 36000 30000 未达饱和 观音桥 14 12 31500 25000 未达饱和 南坪 20 15 36000 25000 远未饱和 分析： 商圈发展较为落后 江北区观音桥作为主城区中较早发展的商业区域，由于其布局的不合理以及本身商业发展状况的滞后性、不规范性等原因，尽管在一定程度上形成了北部城区较为集中的商业区域，商业业态的档次参差不齐，且以中低档以及零散业态为主，始终未形成较为浓厚的商业氛围。 对解放碑商圈的依赖强 目前，观音桥商圈的商业面积不足 10 万 m2，且形态单一 、布局分散、缺乏大都市氛围、消费者抱怨“东西不好买，特别是好东西不好买”。 江北居民强大购买力的相当部分都只好是过江过桥，去支援解放碑商圈了，其商圈的吸附能力还有待进一步的提高。 观音桥步行街的修建将在很大程度上拦截过江消费 观音桥步行街将建成市内乃至西部最大的步行街，集休闲景观大道、湿地生态系统、深潭叠瀑等生态景观于一体，同时引进大批国内外知名百货商家，目前，商圈正在营业的三个百货店 —— 重百江北店、世纪新都、北京华联，加上国庆节开业的深圳茂业百货和 12月开业的台湾远东百货，百货业的营业面积至少有 15 万 m2。 到 2020 年底，观音桥商圈将成为全市各大商圈中百货业营业面积最大的商圈。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 类似商圈在营商业物业状况 对比区域 商圈内引入商家 江北区 家乐福超市、世纪新都、江重百、北京华联、茂业百货（预计 2020 年 10月开业）、远东百货（筹备中） 南岸区 好又多、华联商厦、江南新都、百盛、重百南丰商场、诺马特 沙坪坝区 凯瑞商都、沙重百、立洋百货、好又多、北京华联、王府井（筹备中） 解放碑 大都会、太平洋百货、王府井、家乐福、新世纪百货、新世纪超市、重百、商社电器、国美电器、美美百货（筹备中）、铜锣湾百 货（筹备中）、成商百货（筹备中） 分析： 观音桥商圈的建设不断升级，在基础设施方面政府不遗余力投入，嘉陵公园已建成开放，全市最大的步行街也将在 2020 年元旦前后开街。 而商圈内的商业业态不断完善，规模不断扩大，金源不夜城、超五星级的金源大酒店、黄金海岸、金融街〃嘉年华等在娱乐、酒店、购物方面极大改善了观音桥商圈的配套不足问题，而年底前又有两大知名百货 —— 茂业百货和远东百货将强势进驻，这对于拦截区域内的高端消费群、提升观音桥商圈的辐射力起到不可估量的作用，更多消费者愿意留在江北，不再舍近求远，这对于区域内的房 产项目将产生相当正面的影响，当江北的商业配套比解放碑毫不逊色时，人们会发现住在江北跟住在解放碑一样，而这里同档次楼盘的价格更便宜，性价比更高，升值空间也更大。 类似区域项目供应比例对比（针对以下区域步行街范围内供应产品进行对比） 对比区域 住宅 纯写字楼 纯商业 普通住宅 酒店式公寓 别墅 商务公寓 江北区 71% 0 0 % % 0 南岸区 60% 0 0 0 40% 0 沙坪坝区 0 0 0 57% 0 43% 分析： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 1） 在南坪步行街附近，新近供应的主要项目有 5 个 ，主要为住宅、写字楼两大种类，住宅为主，占 60%；纯写字楼为辅，占 40%。 在建筑形态上均采取了裙楼 +塔楼的形式，因此商业部分的供应量也较大，其经营情况良好，除了上海城尚未投入使用、金台大厦经营不太好外，其余的几个项目已分别引进了重百、新世纪、百盛三大百货公司。 （ 2） 沙区步行街的供应项目主要分布在其两端，包括 4 个商务公寓 —— 华宇〃时代星空、华宇〃世纪银河、金沙国际、立洋〃知本时代； 3 个商业项目 —— 金沙国际产权式商铺、钻酷、欣阳广场； 2020 年纯写字楼市场的供应为空白。 （ 3） 目前，观音桥地区的在售项目中，表现出明显的产 品结构单一的特征，在总体供应量不大的背景下，住宅项目占据绝对主导地位，其供应数量占总量的 71%，写字楼和商务公寓有少量供应，各占总量的 %。 详 见如下： 〈一〉、南坪步行街 区域产品结构特征 物业性质 住宅 纯写字楼 纯商业 普通住宅 酒店式公寓 别墅 商务公寓 个数 3 0 0 0 2 0 比例（ %） 60% 0 0 0 40% 0 在南坪步行街附近，新近供应的主要项目有 5 个，主要为住宅、写字楼两大种类，住宅为主，占 60%；纯写字楼为辅，占 40%。 在建筑形态上均采取了裙楼 +塔楼的形 式，因此商业部分的供应量也较大，其经营情况良好，除了上海城尚未投入使用、金台大厦经营不太好外，其余的几个项目已分别引进了重百、新世纪、百盛三大百货公司。 写字楼产品供应特征  供应量小 从 2020 年科尔国际进入南坪写字楼市场以来，该地区的商务项目一直处在稀缺的状态，一直到浪高〃凯悦的推出，在南坪中心地段，截止目前仅 3 个纯写字楼项目，大量企业不得不混杂在周边的单体住宅中办公，相当影响形象。 以天龙广场、贝迪龙庭、商业大楼等住宅项目为例，其间就有大量中小企业在办公。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  面积设臵在 70130m2 3 个纯写字 楼项目 —— 科尔国际、金台大厦、浪高凯悦的面积设臵，除了金台在7090m2 外，浪高和科尔的主力面积都在 100 平米左右。  价格呈两极分化状态 金台大厦属于较早以前推出的写字楼，在各种配臵上相对较低，因此其价格远远低于浪高凯悦，套内均价仅售 5800 元 /m2 ，而浪高则高达套内 6500 元 /m2 左右，目前其高楼层价格更达到 8000 元 /m2。  租售情况良好，中小企业踊跃 销售情况较好，浪高以“天价”及返租回报开售，达到当时重庆写字楼的最高价，10 个月内完成总量的 80%，其中 60%为投资客，反映出这类区域“领军”项 目对市场高端客户的强大吸纳作用。 如果产品在硬件配套、地段、品牌实力等方面达到最优组合，那么创造区域价格新高则有很大的成功把握。 高档住宅产品供应特征 南坪步行街附近目前还没有真正意义的高档住宅产品供应，即使位于步行街中段，紧靠诺玛特和新世纪百货，占尽地理优势的贝迪龙庭，在去年推出时套内均价也仅为3300 元 /平米。 因此，在高端住宅方面，南坪中心还处于空白状态。 〈二〉、沙坪坝步行街 区域供应产品结构特征 物业性质 住宅 纯写字楼 商业 普通住宅 酒店式公寓 别墅 商务公寓 个数 0 0 0 3 1 3 比例（ %） 0 0 0 43% 14% 43% 沙区步行街的供应项目主要分布在其两端，包括 3 个商务公寓 —— 华宇〃时代星空、华宇〃世纪银河、金沙国际； 3 个商业项目 —— 金沙国际产权式商铺、钻酷、欣阳广场；1 个纯写字楼项目 —— 立洋〃知本时代。 写字楼产品供应特征 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  供应量小 该区域写字楼市场供应量非常小，立洋〃知本时代属于 2020年推出的项目， 2020年至今，整个沙坪坝市场都没有写字楼项目推出。  面积设臵较小 该项目以小户型为主，套内 30m2 — 38 m2 的占到 80%，最大的也只有 82m2。 因此特别受到投资客户的欢迎。 其投资客比例占到 50%以上。  消化迅速 立洋〃知本时代一经推出便受到市场追捧，首推的 6 层楼在开盘一个月内卖完，而后期推出的 10 层也在短期内消化完。  写字楼市场需求旺盛 沙区步行街周边纯写字楼产品供应奇缺，因此大量公司不得不选择在一些商务公寓内办公，如时代星空和世纪银河，当初开发商将其定位为“商务公寓”，既可办公又可住家，目的就是为了扩大客户层面，给项目更多回旋余地。 然而从实际使用情况看，这两个项目 100%为办公用户，反映出该区域对商务办公空间的旺盛需求。 高档住宅产品 供应特征 步行街周边目前也还未出现所谓的高档住宅产品，单价最贵的是 2020 年 4 月份推出的“华宇广场〃九华楼”，套内均价 3400 元 /m2。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 相关市场结论  观音桥区域目前供应产品以住宅为主，占在售项目的 75%，商务公寓和纯写字楼供应较少，分别占在售项目的 %。  即将推出的项目中，住宅的供应量持续加大，观音桥区域以住宅为主导的供应结构仍未改变，但商业、商务项目增加趋势明显。  从区域内写字楼市场的供应情况看，一方面供应量小，纯写字楼项目有 2 个 ——宏泰大厦和同聚远景，供应总量仅 万方，从整个产品结构比例 来看，。