重庆市房地产-玖虎明珠商业地产项目物业管理招商策划书(doc37)-商业地产(编辑修改稿)

重庆市房地产-玖虎明珠商业地产项目物业管理招商策划书(doc37)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

定位 物业品名 —— 玖虎〃明珠 主题概念 —— 綦江金海洋 购物广场 形象设计 整体规划设计，标识明确与显目，具有强烈的导购效果。 中国最大管理资源中心 宣传语设计 —— 金海洋广场 购物者天堂 [七 ] 价格定位 定价原则 ◆ 租金定价应全面权衡经营户和开发商的投资成本，参照 目前 市场价位，业主和经营户基本能接受 的原则，确定租金基准价； ◆ 因引进的项目知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准价的基础上，应该考虑以下两点： ① 如引进的项目知名度大，确实能提升 本市场 整 体形象，带动人 气 ，其租金标准应参照市场行情， 可 低于租金基准价 或 适当免租金引进 ，但租赁期应至少达 3 年以上，且每年租金价格要保证 5％左右的递增 ； ② 如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对 本市场 的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价 ； ◆ 总体原则： 低价入市，价格随市场而变， 以确保商业的增值空间（租赁合同期为三至五年）。 周边市场租金价格调查表 商场名称 位置 经营业态 租金价 位 其他 元方城市广场 双龙路 写字楼 20 元 /㎡ 无物管费 长松世纪商城 中山路、交通路 品牌（服饰、百货、运动 4376 元 /㎡ 物管费 5 元 /㎡ 中国最大管理资源中心 交汇处 商品、童装） 佰居宜 双龙路 正在招商 1417 元 /㎡ 逐年递增 3% 女人广场 立交桥段 服装服饰、针织、童装 40 元 /㎡ 工商税、物管 暂无 河东市场 龙角路 服装、鞋子、日杂、玻璃、 塑料、土特产 3050 元 /㎡ 25 元 /月工商税费 物管费 200300 元 /年 南洋家具城 立交桥段 家具 15 元 /㎡ 整体 佰嘉购门面 广场 正在招商 70 元 /㎡ 临街门市 龙角路 服装 180 元 /㎡ 包干 拟定价格 根据当地商业物业销售及租赁市场价格，结合本项目实际情况，招商价格 1060 元 /㎡〃月（均价 30 元 /㎡）入市，前三年租金逐年递增，递增幅度为 5%；第四年至第五年递增幅度为 10%；具体递增幅度以当地市场年均增长幅度和物价上涨指数等综合因素确定。 租金 价格按位置条件分为三个档次： A 档为一楼： 3060 元 /㎡〃月 B 档为二、三楼： 2040 元 /㎡〃月 C 档为四、五楼： 1030 元 /㎡〃月 以上租金拟订价格 在 招商人员正式入住綦江项目后，进一步调研分析，并根据綦江商业市场租金价格动态调查情况进行具体调整确定）。 物管费 3 元 /平方米（建面），公用水、电能耗按面积分摊，摊位内二 次照明按实际用量收取费用。 中国最大管理资源中心 大客户需要的位置相对较好，为了引入市场，其 租金价格反而相对较低， 可执行降一档进行。 下 篇 招商推广 [八 ] 总体招商思路 招、引、挖相结合 —— 招本市商户，引外地商户，挖其他市场大户，以当地商家为主，结合重庆朝天门市场小商品招商。 租赁与销售相结合 —— 售前代租，售后返租，以租带售，以租促售，租售结合。 招租与自营相结合 —— 营造商场经营氛围，为空置摊位协调调货、组织人员代销，直到出租或出售为止。 招商与市场培育相结合 —— 引入外地商家、发展 本地商家，为外地商家开辟綦江市场，为綦江金海洋购物广场培育稳定的经销商和代理商。 整体与局部相结合 —— 整体规划，分步实施，先易后难，逐步放开，局部推动整体，整体服务局部。 中国最大管理资源中心 [九 ] 招商设计 招商机构 市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，因此招商工作的主体由重庆金海洋物业管理有限公司总体负责。 经营模式 经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，綦江金海洋购物中心拟采用招商、租赁、自营、品牌联合、销售等多种方式的结合。 招商政策 目标 促进 市场的培育、发展和成熟，最终形成綦江地区具有一定规模和影响力的专业小商品购物中心。 原则 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局应取决于招商的结果； 合理有效使用空间的原则，是将商铺组合经营，还是分割经营，要从商品经营所需空间的占用情况出发； 经济效益原则，应充分考虑业主的经营利益，达成业主与市场经营者双赢的局面； 关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，形成互补、互促经 中国最大管理资源中心 营、关联性强的商品可在同一或相连功能区经营； 大客户和知名品牌优先原 则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑； 充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成； 方便顾客消费的原则，在商品布局及业态分布方面，要体现一个原则，就充分享受一站式消费，这就需要市场内商品品种齐全； 视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和店面形象。 优惠政策 ◆ 工商、税费：前二年全免、第三年减半，第四年全 收； ◆ 租金：签三年，缴二年，免一年；签五年，缴三年，免二年； ◆ 物管费：可由开发公司补贴一年物管费； ◆ 水电费：自行承担、按面积分摊。 租金价格建议 租金价格根据区位、楼层、签约年限、租赁面积大小的不同而分别确定，建议为 1060 元 /，签订合同时商户需一次性交纳入伙保证金，保证金交纳标准为摊位半年租金金额。 中国最大管理资源中心 招商措施 招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开； 收集大客户 及品牌商户的资料，采用招商业务员亲自送发、邮寄招商资料、电话洽谈、招商业务员拜访等推介程序展开招商； 由重庆长航金海洋物业管理有限公司抽调专人，成立大客户及品牌商户的招商小组，负责客户的招商和合作谈判； 针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动； 针对中小商户招商，主要利用各种媒体（ 如綦江电视台 等）发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开推介。 招商步骤 A、制定商户意向登记表 ； B、填写登记表，建立客源档案； C、对商户 进行分类，划定经营区域； D、对商户进行资格审查，筛选目标客户，作为招商重点； E、签订意向书，交纳定金。 商场入伙 办理入伙手续，签订租赁合同，交纳租金和保证金。 装修管理 拟定市场装修管理规定，要求装修装饰必须符合防火及建筑要求，格 中国最大管理资源中心 调要与市场整体协调。 开业手续办理 (按当地政府规定 ) 自营项目确定 对招商效果不佳，但有。