车位销售资料汇编(包括城市地下空间开发利用管理规定)(15页)-销售管理(编辑修改稿)

车位销售资料汇编(包括城市地下空间开发利用管理规定)(15页)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

，一直是纷纠的焦点。 您认为该如何来看待和解决这个问题。 孙洪林：地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。 房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。 由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。 鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。 一般情况下，小区里地面停车位收益，应该用于维修基金，应该是为小区业主共同所有。 记者：许多读者跟我一样，很想了解商品房住宅小区停车位有哪几种形式。 孙洪林：目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。 记者：对于那些楼房首层架空式车位，房地产归属方面有何规定。 孙洪林：在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物，属于整个一幢楼的业主分摊。 首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。 初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。 在转移登记时，其不能取房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。 房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。 否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。 房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。 可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。 记者：有读者曾经打电话到编辑部来问，他本人所居住的小区目前已经没停车位了，但邻近小区有，是否可以购买。 孙洪林：根据上海市房屋土地资源管理局的有关规定“商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。 ”如果购买人不是有剩余地下车位那个小区的业主，就不能购买该小区的地下车位。 不过，这种问题还是可以解决的：一、向已购买了其所居住的小区内的地下车位的业主购买地下车位，在这种情况下，购买人必须核实对方是否具有地下车位的所有权，由于地下车位不单独发证，所以购买人应查看对方所购的商品房的房地产权证附记栏内是否有地下车位的车位号、面积等内容的记载。 如核对无误，则可以与对方签订购买地下车位的买卖合同。 这里要特别提醒的是，购买地下车位后应到登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库的车位号、面积等情况。 二、购买人也可以承租小区内的地下车位，如果购买人所住小区内的地下车位都已售完，也可以向已经买了地下车位的其他业主承租地下车位。 孙洪林，1959年生，硕士，中国国民党革命委员会党员，现任上海申房律师事务所主任。 1997年10月创建上海申房律师事务所，具有多年从事房地产法律实务的经验，并在数十家报刊杂志上发表了大量专业文章，在多家媒体上开设了“孙律师信箱”。 出版了多部房地产法律专著，如《市民房产法律解答》、《律师带您买房》、《住宅消费指南》等，深受广大读者好评。 受聘为上海闸北区法律顾问、上海市人民政府律师志愿团成员、上海市消费者协会律师志愿团成员、中国物业管理协会法律师顾问，同时被市委组织部、人事局列为高级专家。 小区车库到底怎么卖。 房产部门人士详细解答　20041229 南京日报　　南京关于包括车库在内的商品房附属房屋转让等问题的若干规定，经本报报道以后，引起市民的普遍关注。 昨天，记者请市房产部门相关人士，就市民所关心的车库问题进行进一步的解答。 怎样知道车库能不能卖　　很多购房人担心，开发商会把进入了公摊面积的车库也拿出来卖。 对此，该人士表示，如果公摊面积中含有车库，那么房产部门是不可能允许其出售的。 南京还规定，车库必须在取得商品房预售许可证后或开发商办理了产权登记后方可销售。 因此，购房人要想知道车库能卖不能卖，可以向开发企业索要该车库的销售许可证或者产权证。 如果开发商持有相关车库销售许可证或者产权证，业主就可以放心地购买。 如何保证车库只卖给本小区业主　　在我市由5个部门联合下发的试行规定里，已经明确了可售车库只能向小区内的业主出售。 如果开发商向小区外的业主出售车库，购买人将无法办理权属登记，也就是说，购买人的产权得不到保证。 同时，小区内的业主发现开发商向小区外出售车库时，也可以举报。 房产部门接到举报后，将予以严肃查处。 人防车位能不能出售　　根据宁证发2004（055）号文精神，在人防设施范围内的车库，由开发商管理和使用。 而室内的停车位又分地上和地下两种。 如果地下停车位不在人防必配的范围内，则开发商可销售，购买人也可以办理产权证。 如何防止开发商暗箱操作　　为防止开发商在销售车库时暗箱操作，目前，凡是领取了销售许可证的楼盘均在南京房地产网上予以公示，市民可以上网查阅。 同时，南京还要求开发商在申办车库预售许可或办理车库产权登记时，必须明确划定人防必配设施范围、小区业主共用车位及专用车位范围，并且必须在售楼现场或车库的出入口处进行公示。 已建小区车库权属怎么划分　　南京的试行规定明确，小区按照配建标准建设的车位或车库中，要拿出15％的比例作为业主公共停车位，其余的作为开发商可以销售的业主专用停车位。 当然，为鼓励开发商多建车库，南京还明确，在规定的配建标准以外所建的车库，都是可以销售的。 对于已建小区，虽然车位的配建标准不尽相同，但车库权属划分标准，仍然按照这次出台的试行规定执行，即按配建标准建设的15％为业主共有车位，85％为可售的业主专用停车位。 车库使用年限怎么算　　最近，有不少市民向房产部门咨询，现在商品房的土地使用权年限一般是70年，那么车库的使用年限怎么算。 对此这位人士解答，车库的使用年限应该与土地的使用权年限相吻合。 如果开发商表示车库使用年限超过土地的使用年限，那么超过部分的使用年限就不能得到保证。 买卖车库权属如何变更　　对于车库权属变更这一块，房产部门将在近期出台一个具体的实施细则。 但是，如果车库是与房屋同时购买的，那么车库的权属将与房屋权属在同一个产权证上；如果已办理了房屋产权证或已签订了房屋买卖契约并已鉴证过的，车库也是单独签约的，则车库可以单独办产权证。 而假如此前业主已买了可以出售的车库，开发商又还没有拿到销售许可证的，业主也可以督促开发商办理相关手续，这样业主购买的车库才能办理产权登记。 地下车场（位）使用权的法律性质及确认肖民楚律师序 言　　现代化都市高楼大厦鳞次栉比，不仅有专业的写字楼，还有大型的商住小区、购物商场等。 在我国因人多地少及人防等原因，对地下空间的开发和利用尤为重要，随着国民经济的快速发展，国内居民的整体消费水平不断提升，有车一族越来越多，城市车流越来越大，车多位少的矛盾日趋明显，为解决这一矛盾，投资开发商在建设地下工程时开发地下空间做为停车场地使用，地下车场（位）使用问题由此产生。 笔者曾代理一件以地下车场为抵押向银行贷款的案件，法院以判决书的形式确认抵押行为合法有效，本案在执行阶段，就如何拍卖抵押物地下停车场及拍卖后以何种形式确认竟买人的权利存在不同观点。 由于我国现阶段的法制、法规对地下工程的开发和利用并无详细明文规定，尤其对开发地下空间普遍做为停车场（位）使用的相关规定更是一片空白，本文试图从比较土地使用权、地下采矿权、地下车场（位）使用权来分析地下车场（位）使用权的法律性质、权属及确认，原与大家共同探讨。 一、地下车场（位）使用权的法律性质及界定　　翻阅我国现行法律、法规规定，并无地下车场（位）使用权一词，其并不象“土地使用权”、“采矿权”一样是法律专用术语。 笔者将地下车场（位）使用权理解为“投资人将开发的地下空间做为停车场（位）使用所享有的权利”。 由于地下停车场（位）与土地密不可分，与地下采矿权亦属同类，本文以比较分析的方法来阐述地下车场（位）使用权。 土地是大自然的产物，从自然层面可划分为地上、地表、地下三大部分。 由于出现了国家，就出现了国家的疆土，使土地具有了政治含义，各个国家和政府对其所有的土地从各个方面以法律形式予以确认，赋予土地的法律属性。 我国以国家根本法《宪法》和专门法《土地管理法》的形式确认土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，实行土地所有权和土地使用权相分离的制度来确认任何单位和公民对土地只有使用权。 地下停车场（位）是土地的地下延伸部分，与土地具有不可分割性，其基本的法律属性不能违背国家法律对土地权属的基本规定，因此投资人开发地下空间作为停车场（位）使用，对停车场（位）不具有所有权，只能享有地下车场（位）使用权，这也是地下车场（位）使用权最基本的法律属性。 同时地下车场使用权的年限应与其所依附的土地使用权的年限是一致的。 我国现行法律对土地使用权制度的确认指的是地表的土地使用权，土地权属的核心是土地使用权，土地使用权具有流转性，权利人有权依法转让、出租、抵押享有使用权的土地，这也是权利人处置土地使用权的核心内容，因地表与地下的一体性，地下车场（位）使用权人同样有权转让、出租、抵押享有使用权的地下停车场（位），地下车场（位）使用权与土地使用权一样具有流转性。 尽管地下车场（位）使用权与土地使用权的基本法律属性、权利的核心内容是相同的，但二者还是有一定的区别：①从时间上，先有土地使用权，后有地下车场（位）使用权，地下车场（位）使用权是从土地使用权中派生出来的。 ②土地使用权依法可以转让、出租、抵押，土地使用权的这种商品属性并不是土地本身所具有的，其本身并不具有商品的流转属性，是因为其具有政治含义后，国家为充分开发利用土地资源以法律的形式赋予土地使用权的商品流转性，地下车场（位）使用权的流转性一方面是由土地使用权派生出来，另一方面是因投资人在开发地下停车场（位）付出了人财物等方面的代价，本身就具备了商品的基本属性，其流转性体现了等价交换的商品流通原则。 ③对土地使用权的转让、出租、抵押，我国法律规定的是一种强制登记备案制，只有经过政府相关职能部门对土使用权的流转进行登记，国家才承认土地使用权流转的合法有效并予以确认，因此土地使用权的流转以登记为准，是一种名符其实的物权。 地下车位使用权的流转源于权利人与相对人的契约，现行法律或实践操作并无任何登记之规定，它并不是一种完全意义上的物权，由于地下场（位）使用权的基本法律属性及权利实质内容与土地使用权是一样的，只是权利流转及确认的表现形式不一致，因此笔者将地下车场（位）使用权视为一。