贵阳某项目前期策划思路doc35-前期定位(编辑修改稿)

贵阳某项目前期策划思路doc35-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

建筑设计的标志楼盘。 （ 1）景藤堡推出市场的形象是 e 时代的生活，贵州首家数字化住宅小区 为了使项目市场形象充分体现，景藤堡通过几个方面做了充分的准备工作。 ① 建筑设计 a、建筑风格： 景藤堡以荷兰鹿特丹乡间小镇民居建筑为基 调，融入现代设计技术，完美组合，营造现实条件的“都市别墅”。 b、园景规划： 景藤堡园景和环境规划均由深港名师精心设计，融合了欧式建筑中更具人性化的设计精华和本土居民的住宅文化，且中庭主题园景占地 2700M2，“假日心情”休闲会所，“康乐年华”运动中心，“优裕人生”主题园景，细致考虑了功能性和景观性的和谐统一，更好的将住户的生活动静分离，营造出一个理想的居家休闲场所，景藤堡还首家营建了宽带因特网数字信息运输平台，带给业主前沿的生活体验。 ② 配套设施 15 a、文化配套 生活在社区条件较好的北区，享有城市新兴演变生 成的市区商圈所附加的大服务和大市政。 b、生活配套 景藤堡处于人流车流繁华的贵开路，购物消费应有尽有，贵乌农贸市场，思君超市近在咫尺，且距贵阳医学院，贵医附院，不足 2 分钟车程， 17 路公交车及 9 条中巴专线构架了便捷的交通环境。 c、休闲配套 2700M2 的小区中庭主题园景，完全属于业主的天地，漫步庭院，怡然自得，享受生活的自由、闲适、写意。 ③ 康体会所 小区的康体会所考虑了功能性和景观性的和谐统一，主要广告语： 假日心情 —— 休闲会所 康乐年华 —— 运动中心 ④ 物业管理 为您的居家提供高速计算机网络，紧 急呼叫系统、报警系统、电视监控系统、门禁及一卡通系统、远程教育医疗以及监护系统等多种高科技设施。 （ 2）景藤堡目标客户群定位 ①向往智能化生活的人士 ②事业较成功的高收入人士 ③崇尚潮流生活模式，思想前卫的高薪白领阶层 ④在周边生活的部分经商一族 （ 3）推广策略 16 采取多户型产品策略。 从 63M2—— 220M2，而且大户型采用了当前较为流行的变维建筑专利技术设计。 塑造楼盘的高质素，同时以中高价位推盘，配以一种相对时尚的室内装修，对物业形象的提高起了促进作用。 （ 4）推广手法 ① 以电台，报纸等媒体高密度传播信息， 提高楼盘的知名度。 ②在星力百货瑞金店辟出专柜，举办新住宅展示会倡导“幸福 e 时代”。 ③借助自身楼盘的时尚潮流，塑造该楼盘的独特之处 —— 拥有个人电子商务和 SOHO 办公室。 ④以“决不放弃”，“远离寂寞”，“拒绝平凡”，“分享生活”等语调强调推广楼盘的高质量形象，与其“数字化小区”的定位相配合。 万东小区 该项目地处大营坡筑新路原化工原料厂厂区，毗邻神奇假日酒店和贵开立交桥，与刑侦大楼相望，交通还比较便利。 万东花园占地约 2 万余平米，总建面积 6 万多平方米，由万东实业股份有限公司独资开发，特聘国内 外名师携设计，吸取深圳、上海、北京多个居住水区的精华，外观简洁明快，内部精致实用，由万东物业管理有限公司提供 24 小时物管服务。 另外，万东花园周边的环境比较嘈杂，旁边就是一个集贸市场，而且，周边的房屋也很陈旧，有可能也是下一步要进行旧城改造的地方。 因此最近这几年其周边会比较杂乱，但从未来发展的角度看，万东花园很具有升值潜力。 17 1） 市场形象 万东花园是去年房交会上亮相筑城，当时提出的市场形象是“万东花园，阳光绿色家园”，这种形象口号在当时已经是普遍提不能再普遍，对客户来说，根本没有吸引力。 因此，在去年年底开盘后 ，其市场形象就改为“城市的、自然的、尊贵的„”，这很明显，万东也是借城郊结合地这个卖点，打出“尊贵，自然”的口号，为了使项目的市场形象充分体现，万东做了充分的准备工作。 A． 建筑设计 a． 建筑风格 以简洁明快的后现代风格为建筑旋律，融入现代设计理念，采用全围合中庭花园式规划，尽量营造出一种时尚现代感，使整个小区都洋溢着浓郁的城市风情。 b． 园林设计 小区采用的是中庭广场设计，没有什么太特别的地方，只是中心广场面积比较大，约有 1 万平方米左右，靠近中心广场的建筑底层架空，给人的感觉是满目翠绿，加上水池、花坛 和布置其间的长廊、亭台、喷泉假山，体现出一种“自然，尊贵”的享受。 B． 配套设施 a、 生活配套 筑新路地区原本就是一个居住居，周边的生活基本设施都比较健全， 18 贵乌农贸市场，思君超市都在周边，多趟公交车从门口路过，相邻的贵开路上，邮局、银行、餐馆比比皆是，坐车到市中心只要 5 分钟，充分体现城市感。 b、 休闲配套 一万多方的中庭中题园林，喷泉、假山、水池、凉亭尽在其中，这些都给业主提供了休闲、写意的生活，另外，多功能会所、露天泳池、羽毛球场、室内健身房等设施，为业主的休暇时光提供了去处。 c、 物业管理 引进了环境监控，消防报 警、昼夜巡逻，确保业主安枕无忧，还有，小区为住户提供了周到的家政服务，只需一个电话，一切都方便。 2） 目标客户群 从其市场定位来看，目标客户也是属于中等收入的市民，在市中心买不起，又不愿住郊区的人，还有本地区的一些老居民，想改善一下居住环境，提高自己的生活档次。 3） 户型配比 平层 多层 一房一厅： 8% 二房一厅： 42% 三房二厅一卫： 25% 三房二厅双卫： 25% 跃层 多层 四房双卫： 16% 五房双卫： 21% 五 房三卫： 47% 三房双卫： 16% 19 4） 目前销售情况 万东花园首期推出旭日阁，起价 2020 元 /M2，整栋楼以小面积二房一厅为主，配以一房一厅的单身公寓和 100 M2左右的小三房单卫。 因为其地理位置不佳，面对的客户都是中低等收入的工薪阶层 ，这些户型的总价在16 万左右，首期 万元，月供 850 元左右，到目前为止，整个销售业绩不到 40 套，而且销售的户型都是 80 M2左右的二房。 贵新苑 贵新苑位于大营坡立交桥旁，与筑新路交距 50 米，周边商贸繁盛，人流聚集。 与新联小区隔立交桥相望，总占地面积 3000 多平米。 距市中心 5分钟的车程，此地段今后的商业价值较高，现已发展为该区域的农贸集散中心。 （ 1） 贵新苑在推出市场时的形象 贵新苑我的家 ① 总体规划 贵新苑由于占地只有 3000 多平米，属规模较小的楼盘，因而开发商将本盘的楼宇质素放在首位 ，由 4 栋多层住宅组合而成，外立面色彩明快，平层 电梯房 三房二卫： 25% 四房双卫： 75% 跃层 电梯房 五房三卫： 25% 六房三卫： 25% 四房三卫： 50% 20 白色条砖贴面，底层增设门面出售。 该小区谈不上绿化率，但仍然吸引买家进驻，户型和价格为其最大的优势。 ② 小区功能配套 贵新苑只有较小的绿化场地，但动静分明，给人以紧凑、舒适的氛围，小区还附设有亭台和小型儿童游乐场。 ③ 物业管理 贵新苑的物业管理是由开发商自己组建的，但其物管服务甚为周至。 包括： a、保安 24 小时巡逻，负责小区的防火防盗及监控； b、提供邮件寄送，报刊收发，文件电讯、打字复印； c、维修服务； d、清洁服务； e、当用户需要时，可与用户签订服务合同， 满足用户诸如接送小孩、看护老人、购物等方面的需求。 （ 2） 目标客户群 ① 追捧在闹市中生活的白领人士。 ② 周边生活多年较为富有的人家。 ③ 工作不久、积蓄不多的工薪阶层； ④ 外地来此区域的个体经营者。 （ 3）推广策略 21 项目处于城市副中心，人流物流较集中的路段，因此它没有通过媒体进行大规模的推广，但周边成熟的社区环境与楼盘自身的优势相结合。 而它的户型设计也较为理想，通风和采光均没有遮挡，劣势在于作为居住环境来讲过多的嘈杂，但它推盘时间较早，而同区域的大盘都是在近段时间推出，因此它抓住了推盘的先机，销售较为理想。 星竹园 该项目地外贵阳市大营坡筑新巷位置，距大营坡主干道筑新路仅 30 米，距贵州日报社、大营坡车站仅 300 米。 总占地面积 6270m2，总建筑面积 万平米，居住户数 153 户，由三栋七层欧式住宅楼围合而成，精致美观，简洁淡雅。 由于该项目所处贵阳副中心地带，交通便捷，具有环境安静、地理位置优越的优势，同时本物业既有围合亲切感，又有相互的通透感，形成流动的空间。 共同构成设计高雅、宁静、安详的居住氛围。 （ 1）星竹园推出的市场形象 物超所值 —— 寻常人家的逸静雅居 针对本项目的形象定位，发展商通过几个方面作了充分 的准备工作： ① 建筑设计 a、 建筑风格采用的是流行于世并经。