财经：房地产泡沫研究(doc12)-地产综合(编辑修改稿)

财经：房地产泡沫研究(doc12)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

均水平，大部分家庭的人均可支配收入的增长幅度低于全省平均水平，其中，收入最高组的家庭人均可支配收入为 24568元，比上年增长 %，最低组的家庭人均可支配收入水平为 2478元，比上年下降 %，高低收入之比为 ： 1，与 2020年的 ： 1相比，差距进一步拉大。 统计资料进一步显示 2020年全省城镇年工薪收入在 重达 %，这部分从业人员所得报酬是大部分城镇家庭收入的主要来源。 面对江苏省收入分配格局的典型意义，我们可以得出如下结论：商品房作为一种资产很可能陷入上个世纪 90年代中国股票市场从高涨走向持续低迷的怪圈：公众都预期中国经济将持续快速增长，同时能上市的企业股票相对属于经济的优质资产，上市额度又属于稀缺资源，那么股票不涨似乎是不合天理的事情。 可是不合天理的事情依然发生了：进 入股票市场的公众始终没有超过 1亿人，于是资产只能在缓慢膨胀的中高收入阶层内部转手而不是转移到一个与国民经济增长速度相一致的中低收入阶层手中。 因此，一方面，我们不能用少数经济中心城市的住房价格暴涨的个案以偏概全地分析全国情形；另一方面也不应该忽视证券市场的教训。 2020年 04月 28日 18:10 《财经》杂志 房地产升值是包括公众、开发商和金融机构在内各方的一致性预期。 作为投资，公众必然把房地产价格升值空间与储蓄存款、股票或基金等金融资产进行比较；金融机构在发放 房地产开发贷款和住房按揭贷款时也必然考虑所抵押房产的未来价值。 因此，在整个过程中，各方都预期价格存在一个不断抬升的空间。 但问题是，任何资产的升值必须与均衡价格相一致，否则就是价格泡沫。 症状之三：房产投资 “ 市盈率 ” 过高 除北京和杭州外，其他主要城市的房屋销售价格均高于房屋租赁价格涨幅，平均后形成全国。 这是一个危险信号 与若干年前曾经十分高涨的股票市场一样，在当前住宅投资上，住宅的 “ 市盈率 ” 膨胀已经是不争的事实。 住宅价格及其上涨代表了资本利得，住宅的出租收入可以类似地认为是利润。 价格与租金的比就是房地产的市盈率。 房产租赁价格波动十分显著，从 2020年～ 2020年，私有住宅租赁价格指数从 到 100左右，再涨至。 但是从 2020年 35个大中城市数据看，除北京和杭州外，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格，如上海销售价格指数为 ，租赁价格指数为，青岛、南京、宁波等沿海城市均显示了相同的状况。 以北京为例，根据《 2020年北京国民经济和社会发展统计公报》，北京市 2020年销售商品住宅 ，增长 %，实现销售额 ，增长 %；平均房价为每平方米 4456元。 以一套 100平方米的住宅计算，总价在 45万元左右。 考虑到 20%的首付款和 %的按揭利率，月还款为 2400元左右。 因此，月租金 3000元成为房产出租、 20年收回使用权的盈亏平衡点。 但是，能够支付该租金的至少必须是年可支配收入在 40000元以上者，且房产所有者必须以放弃 20年的使用权为代价。 在某些房价奇高的地区已经存在房产租金无法抵补购房者月供的局面。 于是，公众的房地产投资必然陷入过去若干年股票投资相同的困境：按照 20倍的市盈率看，房产投资几乎必 然是一种亏损的投资；如果指望持续的房价上涨并变现，则投机、泡沫堆积直至最后的破裂是完全可以预期的结局。 据统计，除北京和杭州外，其他主要城市的房屋销售价格均高于房屋租赁价格涨幅，平均后形成全国。 这是一个危险信号：租赁价格与销售价格的背离意味着资产价格与资产赢利率的背离，也就意味着投机泡沫的酝酿。 如果购房者立足于房价上涨转手获利，则二手房价格必须高于一手房。 从表五显示的2020年～ 2020年住宅价格指数和私房交易价格指数看，我们可以发现一个危险的信号：住宅价格指数高于私房交易价格指数 ，这说明房产投资者通过转手住房的资本利得增幅低于购买价格涨幅。 通俗地说，二级市场价格走势低于一级市场价格增长，因而我们很难想象一级市场价格上涨趋势是可持续的。 症状之四：投资与价格的双重膨胀 9%的 GDP和收入增长、接近 20%的储蓄存款增长是无法承载持续的高达 30%以上房地产投资增长的，即使这种高速增长的投资是对以往低水平住宅欠账的集中偿还 在持续走高的商品房供给下，一方面出现了潜在需求无法拖动供给的局面，另一方面客观存在持续的空置商品房数量上升的格局，于是，开发商不断推动投资和价格 增长变成其维持高利润的惟一渠道。 其内在机理非常简单：既然不能保证商品房的销售率，则只要通过各种手段造势以维持价格上涨预期，则相应的投资成本不难收回。 举个例子，如果房产价格上涨 20%，则即使销售率下降 10%，开发商依然可以获得相当的利润增长。 因此，开发商推动泡沫形成的内在动力是与生俱来的。 基于对未来均衡价格持续看涨的一致性预期， 2020年以来的房地产投资和价格走势出现了持续的上涨趋势。 从投资看，。