许荣茂地产阴谋分析word分析图版(doc10)-房市分析(编辑修改稿)

许荣茂地产阴谋分析word分析图版(doc10)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

在这时， “ 世茂湖滨花园 ” 的建造方案发生变化，许荣茂家族绝对控股的香港上市公司 “ 世茂中国 ” （ ）的间接全资子公司 Vast Union Investments Limited 参与进来， 2020 年 2 月，与 “ 世茂建设 ” 各出资 900 万美元成立 “ 世茂湖滨房地产有限公司 ” （简称 “ 世茂湖滨 ” ），共同开发 “ 世茂湖滨花园 ” ，项目分两期滚动开发。 这样由 “ 世茂建设 ” 预付土地出让金的全资项目，一半的权益落到这家海外公司手中。 在 “ 世茂中国 ” ，许荣茂家族拥有 75%权益，如图 4，经过这番变化，许荣茂家族在 “ 世茂滨江花园 ” 的最终权益（现金流权）由 %增加到 %，而“ 世茂股份 ” 其他股东的最终权益则由 %减少到 %（另 %权益由 “ 世茂中国 ” 其他股东拥有）。 该总投资额 亿港元，而 “ 世茂股份 ” 承担项目前期的成本和风险 — “ 世茂建设 ” 预付的土地出让金 亿元已占了项目总投资额的 25%左右。 虽然 “ 世茂股份 ” 在 “ 世茂湖滨 ” 的权益被间接摊薄，资 金却仍被借用。 其2020 年中报显示，上半年为 “ 世茂湖滨 ” 提供借款 2020 万元。 预售款回笼后， 家族公司继续增资，取得控股权 “ 世茂湖滨花园 ”2020 年初施工， 9 月底第一期住宅楼盘正式推出，销售金额 8 亿元。 按照会计原则，这笔销售款项不能入帐。 就在湖滨花园预售后一个月， “ 世茂投资 ” 对 “ 世茂建设 ” 追加投入 1 亿元，由于 “ 世茂股份 ” 没有相应增资，家族公司的持股比例从 49%升为 66%，获得 “ 世茂建设 ” 绝对控股地位，如图 5。 而此时的 “ 世茂建设 ” ，不仅所开发的 “ 世茂湖滨花园 ” 进入回款期，也拥有上海地产项目 “ 世茂北外滩 ”25% 、 “ 世茂佘山庄园 ”50% 权益。 许荣茂家族在上海共开发 5 个地产项目（除以上 3 个之外，还包括 “ 世茂滨江花园 ” 及 “ 世茂国际广场 ” ），获得 “ 世茂建设 ” 的控制权，即间接获得其中 3 个地产项目的主要权益。 对此本文后面将有论述。 许荣茂家族低风险套取了高额收益。 通过这种股权安排，估计家族企业从 “ 世茂湖滨花园 ” 可增加近 亿元收益 “ 世茂湖滨花园 ” 二号楼于 2020 年 3 月推出，截至 2020 年 4 月初，累计销售金额 13 亿元。 整个发展项目将于 2020 年完成，预计可带来收入约 26 亿元。 通常房地产企业可获得销售额 30%的毛利或者 18%的净利润，由此我们推测湖滨花园项目将获得 亿元净利润。 据所持权益计算，许氏家族所获净利总额 亿元，相当于整个项目收益的 75%，如图 6，即： 亿元 （ 50%“ 世茂湖滨 ”75%“ 世茂中国 ” + 50%“ 世茂湖滨 ”34%“ 世茂建设 ”%“ 世茂股份 ” +50%“ 世茂湖滨 ”66%“ 世茂建设 ” ） 如果按照期初家族公司 “ 世茂投资 ” 持有 “ 世茂建设 ”40% 股权，而 “ 世茂中国 ” 又未参与进来的话 ,“ 世茂湖滨花园 ” 项目 亿 元的净利将均由 “ 世茂建设 ” 获得，从而许氏家族通过 “ 世茂投资 ” 获得净利润 亿元，即： 亿元 （ %“ 世茂股份 ”60%“ 世茂建设 ” ＋ 40%“ 世茂建设 ” ） 所以许氏家族通过上述股权安排及摊薄，预计可增加 亿元收益。 资产转移到海外 ? 对许荣茂家族来说，以上一系列运作，其效果还不仅是获得了更多项目收益， 由于持有 “ 世茂股份 ” 仅 %股权，且法人股流动性很差，如果 “ 世茂建设 ”转移到家族公司或流通性更好的香港上市公司，则有利进一步进行资本运作。 “ 世茂投资 ” 在获得上市 公司 大部分地产项目后，可能转向海外上市 2020 年 10 月 “ 世茂投资 ” 通过增资控股 “ 世茂建设 ” ，同时也就获得了其属下房地产项目，包括 “ 世茂湖滨 ”50% 、 “ 世茂佘山庄园 ”。