论住宅精装修的操作模式与发展方向doc31-公寓住宅(编辑修改稿)

论住宅精装修的操作模式与发展方向doc31-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、 满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。 （三）、住宅精装修的实质是一种建立在诚信和责任基础上的深度服务 不管管毛坯房还是精装房，开发商提供的都是一种服务。 只是不同的服务体现了开发商不同程度的责任感和诚信度。 精装修这种服务，开发商不但要承担住宅工程质量责任而且要承担装修质量责任，是诚信经营时代的一种深度服务。 齐鲁骏园的菜单式装修套餐和齐鲁花园的完全精装修，虽然在装修方案的选择上不一致，但是都是操作过程都是同样的严格和规范。 通过 公开招标选择绿色环保品牌材料和资质优良、经验丰富的装饰公司，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的工程监理；设置样板间，让消费者对精装修看得见、摸得着，做到心里有底；至于装修标准和装修材料，绝不遮遮掩掩，都将用正式的书面材料向消费者进行公开说明，同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的第三方监理。 这样公开、规范的操作自然让消费者比较满意和放心。 五、住宅精装修开发的前景 （一）、住宅精装修将成为住宅市场的主导力量。 （二）、随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将 朝模式化和集约化方向发展，但是消费者参与度越来越高。 （三）、在近几年，以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的主要模式。 因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，审美标准、审美素质超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到满意的关键所在。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 36 页 从个案看北京精装修住宅市场 北京广华轩房地产开发有限公司于 2020 年夏开始开发精装修城市高级公寓项目 —— UHN 国际村，北京金网络房地产经纪有限公司作为该项目的全案代理参与运作了开 发的全过程，历时两年，现在项目的一期已经于 2020 年底入住，项目的二期产品经过全面升级之后，也将于 2020 年底入住，目前正处于准现房的热销期，连续数月月均销售额均在七、八千万。 通过对这个个案项目的运作，我们对北京的精装修住宅市场有了一些概况的了解，同时也积累了一些精装修项目在目前市场状况下的运作经验，希望通过这个简单的总结，与同业共享。 第一部分：北京精装修住宅市场概况 精装修住宅目前仍是绝对少数 据调查，北京市的居民愿意买精装修房的比例占到了 60％以上，但市场上投放的精装修房数 量 不多，居民买不到价钱适宜的精装修普通住宅。 2020 年，北京房地产市场 140多个新盘中，“精装修”只占 18％左右；而到 2020年年底，北京市 300 多个在售楼盘中，精装修项目只占到全年新推项目的 1/3，基本上仅限于单价达到 8000 元 /建筑平方米以上的所谓的“豪宅”或户型面积在 30 到 60 多平方米的小户型项目这两类“极端产品”。 虽然精装修房数量逐年上升，但是，从总体市场来看，精装修住宅目前仍是绝对少数。 国家的政策引导方向明确，但北京缺少配套执行细则 按照 2020 年国家建设部提出的 要求， 2020 年左右全国都将推广住宅装修一体化，不搞毛坯房。 上海市住宅发展局更是制定目标， 2020 年上海市的新建住宅将基本实现全装修。 2020 年北京市建委、规委、国土房管局联合制定的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，要求房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满足购房人直接入住的要求。 2020 年 5 月，建设部住宅产业化促进中心已经颁发了由有关单位和专家编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 36 页 部品技术要 点》，这是全国出台的第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准，目前还只是指导性意见。 在配套政策方面，上海比北京又早走了一步。 上海住宅局从 1999 年开始就着手对精装修住宅的实施开展调查研究，并逐步进行试点。 并陆续发布了关于装修设计、装修监理、室内环境检测、竣工核验、优良装修产品推荐等 11 个文件。 但在北京，这方面的工作尚有待推进。 北京的精装修住宅市场处于起步阶段，尚未进入成熟期。 2020 年国家政策出台后，北京市的中高档市场上出现了一些精装修楼盘，但其中由外地（尤其是南 方）开发商开发的楼盘居多，北京属地的开发商则反应滞后。 据一些房地产开发商反映，影响精装修房开发的主要原因：一是利润小，成本高。 装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但由于装修行业环境复杂，操作难度、管理成本会成倍扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。 二是难操作。 统一装修不能满足个性化要求，出力不讨好，还不如毛坯交房；菜单式装修又送“佛”没送到西天，业主总会通过各种渠道改东改西满足自己的意图，大量的修改极易出现工程失控现象。 三是真正的成品房应是设计、建造、装修一体化，但由于缺乏经验，设 计、建造、装修脱节的现象比比皆是，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。 而政府有关人士则认为首先是开发商的意识制约了精装修开发普及工作的推进，很多人还没有意识到装修的重要性（包括精装修的社会价值和对树立企业品牌形象的价值）。 此外北京的市场环境较好，毛坯房买家也接受，造成开发商的动力不足。 精装修常见纠纷与成因分析 尽管有各种制约因素， 2020 年北京楼市的精装修项目仍然明显增多，预计今年精装修项目占新推盘的比例将有可 能超过 1/2，同时也将是精装修引发纠纷最多的一年。 总结精装修房常见纠纷，主要集中在以下四类： 第一类是材料和设备标准笼统引起的矛盾。 尤其北京仍处于期房销售市场，预售时精装标准尚未明确，在装修材料说明中常使用“进口”或者“高级”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房时由于缺乏量化的评判标准而引发纠纷。 据调查，这方面引起的精装修纠纷占 30%40%，甚至更高。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 36 页 第二类是施工质量问题。 这方面引起的精装修纠纷约占 50%到 60%左右。 原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准，装修工人没有经 过严格的专业训练，大量手工操作无法保证施工质量。 第三类是装修工程和其他配套工程配合不好引起的问题。 精装修工程与结构施工、设备设施施工等各环节都有紧密的联系，需要高度配合，稍有不慎即会埋下隐患。 比如说，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了，等等。 这类纠纷通常与施工质量问题相互混杂，很难严格区分。 第四类属于客户知识面不够造成的纠纷，比如有些客户对地板的分类不清楚，那染色地板的标准衡量非染色地板，认为“木地板的花纹不一致，色差太大”，其实这是由木 材的自然色差引起的。 类似这样的建材知识需要沟通，也需要等待消费者自身的成熟。 以上是精装修纠纷的表象，对其形成的原因进行分析，还有以下三方面深层次的原因：首先，消费者“众口难调”。 由于绝大多数消费者不具备鉴别精装房质量的专业知识和能力，再加上消费者越来越关注住宅装修的个性化，因此造成规模化生产与个性化体现的矛盾；其次，容易造成开发商“赶工期”。 对开发商来说，推行精装修意味着将比做毛坯房时面对更多的乙方和更多的环节，更难以控制工期，任何一个环节的延误都必须在交房日期之前消化，因而有相当一部分精装修质量 纠纷都源于“赶工期”；第三，上游产业成熟度低，尤其是家装企业“力不从心”。 目前整个家装业发展尚不成熟，装修质量难以保证，有实力可以同时进行几十套、上百套装修任务的装修公司难得有几家。 由于利字当头，各装修公司在投标时无不大包大揽，但最后的装修质量问题都需要开发商来面对购房者。 北京精装修房的操作模式 自从建设部提出商品住宅装修要求后，北京市建委、规委、国土房管局也联合制定了《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，其中提出开发商可以用四种不同方式为购房人提供装修房，一是房地产开 发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满足购房人直接入住要求；二是房地产开发企业可以在预售中，向购房人提供装修菜单及样板间服务，按购房人意愿进行家居装修设计，连同住宅结构一体施工到位后交用；三是购房人买房后进行装修的，如果与开发商或物业管理单位推介的装饰装修企业签订了装修合同，开发商或物业管理单位与装饰装修企业承担质量保修连带责任；四是购房人未选用被推介的装饰装修企业的，可在购房人装修前将装修方案报物业管理单位备案，签订装修管理合同。 目前，北京市精装修楼盘在装修 上的价格根据楼盘的档次和装修标准的不同，从 400 元 /平方米到 1000 元 /平方米甚至 2020 元 /平方米以上都有。 北京住宅市场中通行的精装修操作模式有以下几种： 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 36 页 （ 1）单一方案、最多只有干作业面材可选的精装修房 具体做法：全部房屋的装修材料、装修风格和样板间提供的完全一致，尤其是厨卫的材料设备完全一致，只有一种方案，最多提供几种壁纸、两种地板供选择。 这种操作模式被很多高档项目、尤其是有过精装修运作经验的发展商所采用，优点是湿作业设计施工和材料组织相对简单，易于操作，缺点是千屋一面的问题最为突出， 尤其是当项目本身的建筑风格不突出时，精装修设计风格的选择就成了无本之木。 要么由于精装修方案的个性突出限定了后期家具配饰的风格，造成家居风格难以突破装修风格；要么为了给后期配饰留有一定的空间而造成精装修设计毫无风格可言。 （ 2）多个方案可选、但方案间不可互选的套餐式精装修房 具体做法：根据不同的装修风格或统一风格下提供不同的色彩计划来提供 23 种方案的装修示范，客户根据自己喜好任选一种，但方案之间的材料、设备、包括色彩变化不可以互选，同时不同方案的精装修档次是一致的。 这种操作模式一方面为客 户提供了有限范围内的选择余地，在一定程度上照顾了对家居个性化的需求；另一方面通过一定的限制措施避免了选择的失控，将精装修设计、施工、材料组织的难度限定在合理的范围内。 因此这种模式正在被越来越多地采用，一方面是市场竞争的需要，精装修房必须考虑客户的个性化需求，另一方面也是发展商服务意识提高的表现。 （ 3）多个方案可选、方案可以升级的可变套餐式精装修房 具体做法：业主可选毛坯房，或加上不同的装修费得到不同档次的装修。 如风林绿洲提供的每平方米 720元、 75 0元、 1000 元、 1180 元的四种装修 ，各档次装修材料一致，但客户可把不同档次间的材料搭配，在四种价位基础上适当加价和减价，获得满足自己个性的装修。 这种模式适合于中高档社区，满足由于客户支付能力差距造成对精装修档次的个性化需求。 但是“退装修”的选择一定程度上打破了精装修社区的概念，为后期的装修扰民、物业管理留下了隐患，需要慎重采用。 （ 4）完全可变的精装修房 具体做法：业主支付相同的房价，然后与开发商选定的专业家装公司协商，选择不同的装修材料、改变标准的装修方案，如方案修改、材料选择的成本超额，则向家装公司补齐价差。 使用这种操 作模式的项目很少，虽然一定程度上明确了精装修的责任主体，但是由于给了客户过大的选择余地之后，开发商的资源整合作用荡然无存，客户无法享受到规模化精装修的价格利益，是否选择推荐的装修公司也变得并不重要，最后与家装无异。 这种模式原则上。