讲义房地产可行性研究概述(doc23)-地产可研(编辑修改稿)

讲义房地产可行性研究概述(doc23)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

选择咨询机构时渗透着个人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨询机构； 4 决策者过分自信，他并不是真正要咨询机构进行分析，而是在做出某一问题的解决方案后，交给咨询机构进行事实论证。 3．编制人总体素质水平低，人员知识结构单一 目前进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态，有些报告撰写得漏洞百出，选取、应用的数据无来源、前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等等。 究其原因，有以下几点： （ 1）可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成，但有些可 行性研究报告的编制者可能就是一、二个人，不能适应房地产开发的多专业要求； （ 2）编制人员专业素质低。 相当一部分编制人士，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用； （ 3）编制人员职业道德低。 不根据特定的对象进行必要的调查、收据收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。 他们往往揣摩委托人的意图，根据其意初步形成评估结果，没有详细的调查提纲和编制方案，参照以往编制的报告样本进 行修改，一、两天就可以完成一份可行性研究报告，这种报告的质量可想而知； （ 4）由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。 二、房地产开发可行性研究的依据 房地产开发可行性研究需要进行经济评价和科学论证。 而评价和论证的结论或结果都是以与开发项目有 关的大量资料为基础，通过对这些资料进行综合分析、比较和处理而得到的。 因此，进行可行性研究时，广泛搜集各种有关基础资料是工作顺利开展的前提条件。 这些资料包括： 1．国家和地区经济建设的方针、政策和法规； 2．委托单位关于拟开发项目的基本资料和初步设想； 3．所在城市的总体规划、详细规划、交通等市政配套设施规划； 4．可靠的自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 5．有关的技术标准、规范、参考指标等； 6．国家颁布的有关项目评价的通用参数； 7．拟开发项目的土地利用条件、规划设计条件以及初步设计计 划书。 三、可行性研究的原则和特点 （一）可行性研究的基本原则 可行性研究应按照以下基本原则进行： 1．科学性原则 即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。 具体地说，有以下几点： （ 1）要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠； （ 2）要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析、计算得出的； （ 3）可行性研究报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意思的表达。 2．客观性原则 也就是坚持从实际出发、实事求是 的原则。 房地产开发项目的可行性研究，是根据拟开发项目的具体情况进行分析和论证，而得出可行或不可行的结论。 （ 1）要求编制人正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发； （ 2）要实事求是地运用客观的资料作出符合科学和实际的决定和结论。 3．公正性原则 就是站在公正的立场上，不偏不倚。 坚持科学性与客观性原则，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。 （二）房地产可行性研究的特点 一般来说，房地产可行性研究的特点可以归纳为以下五个方面： 1．独立性 房地产开发可行性研究的独立性是指进行可行性研究工作时，不受委托方业已形成的项目评价意见约束，而是按实际情况进行研究。 这是确保可行性研究成果的客观、公正、可信的重要前提。 如果可行性研究中的论证和评价，只是为委托方已经定下的开发模式、产品和功能定位、租售价格、经济指标等提供形式上的书面报告，而非评价和论证。 其可行性研究多半是失败的，不能称之为“可行性研究”。 坚持独立性，真正按房地产开发的内在规律和客观情况分析、研究，是确保经济评价和技术论证的结论正确性的重要条件，也是对可行性研究人员的基本要求。 2．系统性 可 行性研究的系统性主要体现在全面和系统分析的方法上。 前者是指可行性研究的评价和论证必须以房地产开发项目的整体最优为目标，这是可行性研究不同于其它任何局部或单方面研究的重要特点；后者则指可行性研究是在一个系统范围内反复进行的综合平衡。 作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计方案、市场定位、经营方式、租售价格的确定等之间，既相互联系又相互影响和制约。 3．客观性 房地产可行性研究的客观性，就是一切论证和评价都要以客观的数据、资料为基础，定性的分析来之于定量的分析。 只要依据定量指标体系和定性评 价标准，确保取得的资料是真实的和可靠的，采用的数据（如开发成本、取费标准和市场供求水平等）是符合实际的，分析过程是科学的、合理的，一般便能保证论证和评价结论的客观性。 4．预测性 严格地说，可行性研究中对拟开发项目的一切评价结论都是建立在科学预测的基础之上的。 这些预测包括以下内容： （ 1）市场分析。 主要是对未来房地产市场同类产品的供给和需求的预测，消费群体的分析和判断，市场发展前景的预测等； （ 2）成本费用。 成本费用包括拟开发项目的土地取得成本、开发成本、管理费用、财务费用和其它费用等； （ 3）总收益。 可行 性研究过程中采用的租售价格和租售时间是通过一定的方法预测的，这种预测方法无论多幺科学，与实际情况肯定是有差距的。 未来的实际发生的数值不可能也无法和可行性研究时的数值相同，仅仅是偏差的大小，但肯定会影响到现金流量的估算，从而影响评价和论证。 5．选优性（多方案比较） 房地产开发可行性研究应该根据委托方提供的基本资料，在项目策划方案（或开发思路）的基础上，设计多种可供选择的实施方案，如不同的功能定位、产品档次、分期开发方案等，逐个加以分析和比较，从中选出最优方案或进行排序。 多方案比较的方法是可行性研究的最大特点 ，尤其适用于房地产开发项目。 房地产可行性研究应该根据可能发生的几种方案提供研究结论供决策者评价和判断，但实际上，目前相当一部分的房地产开发可行性研究报告只是按确定的意向，从技术经济分析的角度去补充论证其可行而已。 四、房地产开发可行性研究的作用 具体地说，房地产开发可行性研究具有以下作用： 是项目投资决策的依据 可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费。 可行性研究报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求状况、市场竞争能力、成本与收 益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析。 根据现行规定，房地产开发项目立项必须提交《房地产开发项目可行性研究报告》，只有取得有关政府部门的批准文件后，项目才可以进入下一步程序。 作为筹集项目所需资金的依据 根据有关规定房地产开发项目资本金必须为开发投资总额的 20%，开发商可以参照可行性研究报告提供的数据，根据自有资金情况，确定租售策略；依据现金流分析的资金缺口，设计融资方案，落实开发资金。 作为规划设计方案和施工图的依据 规划设计和施工图设计 是房地产开发重要的前期工作，为了保证开发产品的质量和按期交付使用，就必须提供可行的设计方案和合理的施工图。 可行性研究报告能够为规划设计方案和施工图的编制提供大量、详细的调查和研究结果，因而为编制出较高质量的规划设计方案和施工图提供保证。 在可行性研究中，对功能、房型、层高、节能、环保、材料、设备及配套设施等考虑得深入和全面，今后出现的问题就会很少。 向有关部门申请水、电、煤、通讯、供热等市政配套和增容的依据 可行性研究报告对项目用地的条件进行了详细的分析调查，初步估算项目所需的水、电、煤等的用量，以这些数 据为基础可以向自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、市政局等部门提出配套和增容申请，保证项目按进度计划实施。 第三节 房地产开发可行性研究的内容和步骤 一、房地产开发可行性研究阶段的划分 关于可行性研究的工作阶段，依据各国实际条件和研究深浅程度和研究内容宽窄不同，而各有差别。 根据联合国发展组织所编《工业可行性研究手册》、世界银行及我国政府的有关规定，一个项目的发展周期分为三个主要时期：即投资前时期，投资执行时期，生产运行时期。 可行性研究属于投资前期所做的工作，结合房地产开发的特点，它可分为三个工作阶段 ：投资机会选定阶段，进行投资机会研究；初步选择阶段，进行初步可行性研究；项目拟定阶段，进行技术经济可行性研究，俗称为详细可行性研究。 这三个阶段研究的内容、目的和深度各不相同。 根据开发项目的规模、类型、复杂程度和委托方的要求不同，可行性研究的工作阶段可以适当调整、合并。 （一）投资机会研究 投资机会研究，就是根据投资意向，进行初步分析、评价，形成投资建议。 投资机会研究的主要任务是寻找投资机会，选择开发项目，形成投资建议。 即在城市规划区内，以城市规划、市场预测为前提，寻找最有利的投资机会；进行调查研究，收集资料 ，进行现场踏勘，选择开发项目；根据掌握的市场信息，进行粗略的分析和计算，分析项目是否可行；在项目可行的基础上，提出项目建议书。 机会研究的目的在于激发投资者的兴趣，也就是寻找最有利的投资机会。 即以某种类型的开发项目为研究对象进行投资机会的分析，具有机会研究的典型含义。 因为研究是对某一个项目而言的，如果可行，就会使意向变为投资建议，就可以促进项目下一阶段的研究工作。 机会研究在深度上只是概略性的，一般只作相当粗略笼统的估算，主要根据房地产市场的有关数据进行预估，不进行详细分析和计算，误差允许在177。 30%范围内。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究主要是进一步判断机会研究的结论是否正确，是否可以投资，同时也决定最终详细可行性研究是否进行。 所以可以说，初步可行性研究是介于机会研究和最终可行性研究的中间阶段。 但是那些不需要进行投资机会研究的项目，如已经拟定的开发项目，就可以直接进行初步可行。