西昌城南房地产项目论证报告(doc)-地产综合(编辑修改稿)

西昌城南房地产项目论证报告(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

起，希望拥有自己的生活空间的收入稳定、有一定积蓄的离、退休老人。 价格定位： 酒店式公寓的销售均价定为： 1760 元 /㎡ 酒店式公寓各楼层之间均价不宜拉开过大，建议具体定为： 四层均价： 1620 元 /㎡ ㎡ 五层均价： 1660 元 /㎡ ㎡ 六层均价： 1760 元 /㎡ ㎡ 七层均价： 1780 元 /㎡ ㎡ 八层均价： 1860 元 /㎡ ㎡ 九层均价： 1880 元 /㎡ ㎡ 三、商业街景及住宅小区园林景观设计 商业街景设计 ●广场 本项目商业 街景主要是商场及酒店式公寓楼北侧面向航天大道的广场及外墙街景。 设计上除充分考虑“好看、好用、好生意”的三 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 好原则及造价因素外，着重考虑突出现代性，并特别注重街景门前园林符号的设计，在视觉上打动人，同时注重休闲、购物氛围的营造，以形成吸引人来观赏、休闲、娱乐、购物的良好氛围。 建议在商业街景设计上引入主题广场概念，可考虑直接采用以水体为主设计元素的灯光音乐喷泉、动感火山喷泉型式或者以航天城和月城的标志 —— 大型火箭奔月造型、众星捧月造型为主题的大型旋转式灯光音乐雕塑型式，在商场正面 形成强烈的吸引人气效果。 同时，在 街景上适当配合航天大道主干道的特点，商场外墙建议采用色彩亮丽的悬挂材料，配合色彩艳丽、夺人目光的大面积的灯箱式、反光式广告牌突出本项目的时尚性和周边唯一性。 ●公共设施、园林景观设计 在考虑到方便使用的条件下，着重考虑广场园林景观的设计，应配合下沉式广场的圆弧形水体风格，以水为主设计元素，充分考虑到休闲功能和购物乐趣。 住宅园林景观设计 本项目住宅占地规模较大，项目地块又位于城南民族风情园边和芦山风景区脚下，园林景观建设有很大的发挥空间。 住宅园林景观设计要考虑到项目定位为 以康居型表现手法 打造的 安居型 高尚生活社区、温馨家园 的特点，努力营造出一种 城市现代舒适型、休闲型小康生活社区 氛围。 ● 社区入口设计建议 如图所示，本项目住宅小区的社区主入口应以现代简约风格为 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 主，突出项目的温馨家园风格。 ● 内庭院设计建议 于社区主入口内侧，以旱地灯光喷泉为主体，辅以低矮花草和高大乔木围合而成的观赏空间，同时可作为日后社区活动举办场所，极具归属感。 同时预设区内庭院靠近主入口架空层内，以香熏植物为主体，辅以层次感分明的阴生植物，四季闻花香，营造良好的安居、温馨生活氛围。 ●架空层设计建议 架空层以休闲为主 题，与内庭院衔接部分应以具一定高度的灌木相隔，以使整个内庭院林具较好的层次感。 ● 车行入口、机动车泊位及消防通道 社区车行通道建议铺设彩色沥青路面，一方面可减轻车辆带来的噪音，亦可将其营造成社区一景。 本项目住户机动车泊位采用“人车分流”原则，住户机动车进入小区后通过专用车道进入内庭花园下的地下停车区停泊。 景观设计最常见的问题即为消防通道的处理，建议于建筑设计方案将其正常表现，充分考虑消防要求，但园林景观设计则将其处理成景观元素。 其它景观元素建议及局部示意图 ●植物 尽量选择矮株的亚热带乔木，辅以 大量本地丛生灌木，使本项目内庭院显得洋气而生机盎然。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ●休闲座椅 ●垃圾箱 ●灯光 此项设计为锦上添花之作，建议请灯具制造商提供样本图片，设计师选择确认，分层次设置本社区灯光系统。 ●背景音乐 于本区域内各角落均应听到悠扬的背景音乐，畅快身心之余，亦可增加住宅所应有的宁静之感。 四、弱电及其它配置建议 下列属常规配置，成本并不高，但对项目整体品位的提高甚有帮助，除特别注明外，所有住宅均需采用。  车库门禁系统  社区主入口门禁系统  住户门厅防盗对讲系统  保安巡更识别系统  住户红外线防盗系统  社区背景音 乐系统 五、项目命名构思 命名方向  突出项目优势（地域）和特点，现代、新颖、时尚、大气。  清晰易记，印象深刻。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  要与项目周边街区氛围相统一。  体现项目商住一体的特色。  声调和谐，朗朗上口。 案名建议 （ 1）“城南”供选：“城南世家”，“城南锦绣”等 命名阐述： ①用“ 城南 ”、“ 城南 ”命名，直接以开发商名称冠名，利于开发商名声和形象的确立。 ②直接点出项目的地位是城南的经济、文化、政治中心。 ③大气、直接、易记。 如： （ 2） “九洲盛景” 命名阐述： ①直接用发展商九洲房产名称冠名，“ 九洲 ”通“ 九州”，含有“天下”的意义，显出发展商的气魄和丰富的文化内涵，且朗朗上口。 ②“ 盛 ”，有“ 盛世 ”的含义，既代表西充市及项目本身商业的朝气蓬勃前程似锦的生命力又描绘出“九洲房产”公司蓬勃发展的朝气。 ③“ 景 ”，有“ 景色 ”之意，突出项目的观赏性和对“城市化”改造的贡献。 （ 3）九洲商阜、九洲商衢 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 命名阐述： ①直接用发展商九洲房产名称冠名，“ 九洲 ”通“九州”，本身就含有“天下”的意义，但含义比“九州”更广泛。 ②“ 商阜 ”“ 商衢 ”突出项目是以商业为主的特点。 ③“ 衢 ”即“道路”，后引申为“四通八达的城市”，预示着 项目是通往财富之路。 ④预示着项目将是西充市乃至川北地区的商业中心。 （ 4）“九洲天下” 命名阐述： ①“ 九洲天下 ”显出发展商的气魄和丰富的文化内涵，并突出本项目在西充的“唯一性”和“排他性”，西充的商业地产市场是“九洲房产”的“天下”。 ②朗朗上口、大气、易懂、好记 （ 5）“晋城之心” 命名阐述： ①突出项目优越的地理位置，在西充城市中心。 ②“晋城”是西充市传统名称，项目名称以此命名，显示出项目的历史文化背景。 ③易懂、好记 其他备案： 九洲广场、新晋城、盛世华章、幸福时光 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第五章 项目开发 步骤构思 一、产品设计阶段 本阶段工作重点为审核项目论证结论及产品构思，在此基础上对经济效益进行认真分析，进而由和嘉地产建筑设计人员向施工图设计院作设计交底，使建筑设计工作迅速进入实质阶段。 本阶段工作需时约二个月。 二、建筑设计及园林景观设计阶段 本阶段工作重点  以内部认购为手段进一步确认建筑设计内容  集聚目标客户  考察主要供应商并发出招标邀请函  和嘉地产操盘经理确认并正式展开工作  工地现场包装  项目 VI 系统设计 本阶段工作需时约二个月 三、施工准备阶段 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本阶段工作重点  完成全部供应商招投标工作  售楼环境设计并开始施工  发展商管理架构完善  《项目操盘手册》制定 本阶段需时约一个月 四、销售准备阶段 本阶段工作重点  营销推广及物业管理人员招聘及培训  进一步明确《项目操盘手册》细节  开发商相关部门营销培训  准业主联谊会召开  销售资料设计及制作  售楼环境验收 本阶段需时约一个月 五、项目正式运营阶段 本阶段工作重点 三大业务部门的相互协调。 本阶段结束时间 项目预计销售期为 10 个月。 六、 项目竣工阶段 本阶段工作重点 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 土建及装饰施工收尾 园林景观大规模施工 物业管理公司入场 大量业主售后服务工作 本阶段结束时间 预计总工期为十二个月。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第六章 主要运营商及重要供应商选择建议 一、土建施工总承包商 考虑到本项目并无特别施工难度，城南房地产开发有限公司具备房地产开发三级资质，可以承建本项目，建议本项目由开发商自己施工，利于成本的控制。 二、室内装饰总承包商 考虑到本地装饰施工水准现状，建议初期邀请较高水准的品牌公司承担本项目售楼处、示范 单位设计及施工，以此考察该公司实力，可供选择的有深圳市蛇口装饰公司（甲级）、四川上鼎装饰公司（乙级），此两家均有较强。