西安长安区生态爱心养老国际公寓可研报告(30页)-地产可研(编辑修改稿)

西安长安区生态爱心养老国际公寓可研报告(30页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

发成本低。 ， 政 府重视，对各项投资提供全方位服务，全力协助项目开发建设。 并对养老项 目给予多项优惠政策。 ，本项目以养老院为核心， 引入医院，形成一个设施完善的养老基地。 同时投资兴建酒店 、别墅， 使项目具有度假、会议等功能，充分考虑了 老年人与子女、同事、朋友等 交流联系的 需求。 部分整组（ 50 年使用权） 别墅可回笼资金，降低资金压力 ，老人与子女居住地就比较近；方便子女有更多的时间与老人相聚 （有点类似新加坡的养老模式）。 行业概况 按国际平均每千名老人占有养老床位 50 张测算，中国老年人共需养老床位 800 万张，而目前仅有 万张；按老年人口与护理人员配备比例 3： 1测算，共需要养老护理员 1000 万人，而目前中国养老机构的员工只有 22 万人，其中取得职业资格的仅有 2 万多人，供需矛盾十分突出。 同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。 目前专业的养老机构有公立与民营两种，公立的养老机构床位十分紧张，而多数民营养老机构经济门槛比较高，但环境好、服务质量高。 例如，位于香山脚下可仰望整个景区的爱慕家养老院已成立两年，是北京地区规模比较大的民营养老机构，比较具有代表性。 洋房式外观的建筑，在一个样板标准间里，摆放着两张席梦思床，中间 是一个台柜，上面有固定电话，还有一个紧急感应器。 壁挂电视，空调、卫生间，还有一个阳台。 可以说，宾馆里有的这里一切都有。 这样的一个房间，一个月要 5000多元，还不包括吃。 这里有两名大夫和一名护士专门负责老人的健康，每天都要给老人测量血压等常规身体指标。 一天 24 小时都有专人值班，他们会紧盯着感应器。 这个养老院还有一个月一万元的房间，里面的装潢均为宫廷风格，欧式的靠椅、壁炉，高级洗浴间， 一共两间卧室，两个卫生间。 大阳台，独立小院子，里面设有摇椅。 这个养老院只收养具有自理能力的老人。 价位在北京算中上，住在这里的老人 都是比较高端的人群，分别来自协和医院、 新华社 以及北大等高校的离休教师。 西安市 目前品牌比较好的专业养老机构比较少。 无论从整体看中国的养老行业现状还是从局部地区 西安 来看，行业的供需矛盾是比较突出，无论是低端和高端的，设施与专业人员都非常短缺。 随着老人人口的进一步增加，随着经济的发展，供需矛盾将更明显。 行业前景 养老产业 现 代的养老产业在中国发展比较晚，基础设施也比较薄弱， 缺口很大。 随着老年化的进一步加快，解决养 老 问题 成了越来越迫切的问题，这是一个国计民生的重大任务。 但单靠政府的投入，不可能解决目前巨大的资金缺口。 因此，政府也鼓励民营资本进入养老产业， 在税收与融资方面有一定的优惠。 同时，目前国内许多养老机构以中低端的为主，高端养老机构比较少。 在整体的市场需求上，养老院十分缺乏；细分市场，高端养老院 比例更少，而具有先进管理理念的高端养老院更是凤毛麟角。 从市场的供需情况、人口、经济政策等因素来看，中国目前的养老产业发展前景非 常大。 因此，从各方面分析， 养老产业 是真正的朝阳产业 ，发展前景都非常 广阔。 酒店业 本项目除了养老院及老人病专科医院外，还包括酒店及部分数量的度假别墅。 （注： 通过研究 国 外的案例 （美国太阳城中心、新加坡乐龄公寓）， 成功的老年社区除了建筑产品适合老人使用、服务贴心、管理严格外，还有一点非常值得关注：老年社区作为社会的一部分，没有被孤立、分隔出去。 无论太阳城中心还是新加坡乐龄公寓，都通过各种途径让老人体验各种丰富的社会生活、与亲人朋友紧密交流。 本项目的酒店与别墅 除了普遍的功能，还是养老院的一个重要补充 —— 接待亲友，体验各种休闲生活。 ） 通过以上分析，可以预见，本项目的酒店业发展极具潜力。 三、案例介绍 . 海峡颐乐园 福建省老年人活动服务中心．又名“海峡颐乐园”，座落于福州市马尾区卧龙山北麓，东临马江入海，西接天马山公园，北靠著名风景区鼓山，地势广阔，风景秀丽。 中心占地 200 亩．现有 8 幢复合式建筑，建筑面积 3 8万 平方米 ，绿化率达 76％。 老年人公寓共有 268 个房问、 520 个床位、阅览室、书画室、棋牌室、网吧，影视厅、健身房、卡拉 0K厅等一应俱全。 老年康复中 心设施先进 配备吸氧设备、高档医疗床、紧急呼叫系统、高级防滑塑胶地板 ； 抢救室、康复室是省纽医院医保单位，提供全天侯，全方位的专业护理服 务。 处处与老年人为本，提供热情周到的星级宾馆服务，主动向老人请安问好， 并 为老人洗衣、 洗 被．收拾房间，清理卫生等，老人只要带 正常 生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品 ， 这极大丰富了老年朋友的生活，让入住的每位老人尽享人生乐趣，过有品位的晚年生活。 福州马尾养老院之所以 能够树立良好的口碑，在社会效益和经济效益上都能取得成果跟他们良好的护理制度是分不 开的。 马尾养老院根据老年朋友的健 康状况、年龄大小，提供四个等级的护理服务，由 高到低 分别为：特级护理 、 一级护理 、 二级护理 、 三级护理。 护理人员做到言语亲切 ， 行为规范 ， 精神饱满 ， 态度热情 ， 护理员陪同入住的老人聊天，为老人解剐。 把每位入住的老人当作大家庭的一员来看待，并且还专门设立了谈心室，在心理上安慰老人，让老人有一个良好的心理、心态。 时时为老人着想，处处以老人为本 ，从生活、起居、饮食、娱乐等方面精心为老人服务，对老人提出的合理要求服务中心将以最大的努力，采取适当的方式满足老人的心愿。 南昆山 金叶子度假酒店 首期占地近 30万平方米 ,建筑 面积 5万平方米 ,紧邻著名的白水寨景区，占据优势景观和强势品牌带动性。 内设 日本温泉池、浪漫温泉池和石板浴池 3 个主题温泉区；同时容纳 600 人无柱大宴会厅； 2间多功能厅及 5 间（最大 800 人）的会议室。 客房标价： 18883688元，属于中高端的度假酒店。 清水湾沁温泉度假山庄 清水湾沁温泉度假山庄座落在被评为浙江省十佳旅游度假休闲 胜地的武义温泉旅游度假区内，规划后的度假山庄总用地面积约 13 万平方米，主体建筑按地中海风情设计。 温泉产品有九大区域【接待区、休闲理疗区、华夏文化温泉区、日本园区、动感温泉区、 野营别墅区、欧陆风情区、巴厘岛风情区、美食区】，改建完毕后，清水湾沁温泉将真正成为“华东第一、中国一流”的温泉度假、休闲、养生胜地。 由此可见 ， 此度假山庄建立了不同分区，提供多元化的养生休息服务，务求多角度照顾到市场的需求，这一点十分值得本项目借鉴。 纯正温泉 A、海浪池 B、地热带 C、十二生肖泉 清新雅居 A、清水湾度假村 B、乡村客房 C、度假酒店 D、沁温泉别墅 休闲娱乐 A、 KTV B、足浴房 度假会议 A、电视电话会议室 B、清水厅会议室 C、松涛厅会议室 四 、风险分析及管理 风险分析 由于所投资的项目是政府鼓励的所以在政府政策方面没有风险（根据中国民政局 2020 年老龄问题工作报告政府鼓励社会力量兴办养老院并要求金融机构为创立养老机构者提供贷款）。 目前西安地区甚至 西北五省 都很少知名的养老机构，因此竞争风险很小。 中国已经进入人口老龄化，市场非常庞大，客源风险很小。 管理 风险水平的高低直接关系到成本 /收益的大小，所以存在一定的管理风险。 国外赢利性养老院的 收费都较高，但由于社会保障系统很健全，所以经营者的风险不高。 比如日本的养老院基本收费就高达 5 、 6 千美金，但入住老人须自负的一般只为 10%，其余则由养老保险基金支付。 但目前中国的养老保障体系尚不健全，进驻养老院的费用一般都由老人自负，对赢利性养老院的经营者来说，这就意味着有一定的风险。 虽然养老院 针对的是中高端客户，老人入住时费用不成问题，但天有不测风云，老人入住后经济来源有可能发生变故，还有现在人们的平均寿命不断延长，如果老人 60 岁时入住二三十年后经过长年的支出，特别是老人年老病重医疗费用陡增，当入住的 老人没有钱支付费用时，养老院不能将老人推到马路上去，而免费收留老人养老院就面临着亏本问题。