西安曲江春晓苑房地产二期项目可行性研究报告(65页)-地产可研(编辑修改稿)

西安曲江春晓苑房地产二期项目可行性研究报告(65页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

2）教育环境优势 项目依托西安交大财经学院、交大医学院、陕西经贸学院、陕西师范大学、西安外国语学院、西北政法学院、统计学院、邮电学院和长安大学等高校集中区。 周边更有 85 中、师大附中、育才中学、凌云中学、科技学院子弟中学、桑锐学校；师大附小、翠花路小学、雁塔路小学、特立小学、同仁小学和明达小学等中小学校。 项目周边还有省军区幼儿园、十所幼儿园、雁塔幼儿园、石油幼儿园、外院幼儿园、 262 幼儿园等再加上小区自设的幼儿园，使得业主的孩子受到十分便利及高质量的幼儿园、小学、中学及至大学的教育。 在子女教育普遍受到家庭特别重视的当今，这一 点将成为一个突出优势。 （ 3）购物环境优势 西安市南郊商业中心小寨商圈，长安南路大型超级市场麦德隆、家乐以及长延堡商城都近在咫尺，商业配套齐全，住户购物非常方便。 此外，本项目有着较好的内部购物设施，小区规划了商业用房，旨在给小区居民提供一个便利、舒适、实惠的购物环境。 （ 4）绿化景观优势 ★ 良好的水景景观 项目与曲江水厂仅一墙之隔，水源丰富。 整个小区以水景为主，通过坡地的自然落差形成滴水、溪流、喷泉、湖面，在小区内勾勒出一派江南水乡的环境。 ★ 绿化环境 随着社会的发展与进步，人们生活质量和消费意识不 断提高，绿色环保住宅越来越受到消费者的青睐。 春晓苑项目高级住宅小区的绿化设计本着绿色、环保的原则，做到了环境优美、活泼、亲切、有特色、品位高。 绿化设计采用中心绿地为主，组团绿地与宅前绿地相结合的手法，使二期项目绿地覆盖率达到 45%，不但远远高于国家规定的 25％，而且超过大多数同类住宅小区。 小区绿化呈现园林化、立体化、多样化，使整个小区呈现时尚、绿色、环保、田园的特色。 4．需求优势 从调研结果可以看到，居民生活所需主要以小高层和多层为主，并且有%的调查对象表示，将会在南郊选择住宅。 而曲江区的开发建 设、大唐芙蓉园和大雁塔北广场的开放等为曲江注入了更多新的活力，曲江将会成为西安市民最佳的居住选择地。 在整个小区的规划上，本项目都强调一种全新的住宅理念。 本项目的一期受到了市场的广泛关注和欢迎，为二期积累了不少客户，形成良好的客户基础，对本项目形成潜在客户支持。 本项目已经通过省建设厅 2A 级住宅预审，符合使用性、耐久性、环境性、安全性的高品质居住要求。 这就充分肯定了本项目，提升了项目的市场价值。 项目劣势分析 从整体上看，曲江春晓苑第二期项目的建设具有很大的优势。 但从局部考虑，此项目也存在几方面 的不利因素。 项目周围城市基础设施建设有待完善 项目周边多为待开发用地，城市基础设施建设速度虽然较快，但有待改善。 开发商应与新区城建部门积极联系争取早日解决。 交通状况有待改善 尽管曲江新区内道路建设较快，很快即可形成“两环七横五纵”的路网格局。 虽然有 50 22 500、 3 407 等五路公交车， 然而，项目周边公交车站少，而且距离较远，对于没有私车的购买者来说，交通非常不便。 因此，开发商应与公交部门磋商争取早日开通直达小区的公交车。 融资条件限制比较严格 目前，央行已经开始整顿房地产开发贷 款，要求各商业银行加强对房地产信贷业务的管理。 对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等要求也比较严格，这对于本项目的资金筹集带来一定影响。 项目机会分析 从宏观经济形势上看，本项目符合国家宏观经济战略目标西部大开发和促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策。 因此，应把握有利投资时机，在短期内成功开发高质量项目创立名优楼盘品牌，为公司未来发展打下基础，逐步形成企业长远发展的企业品牌战略。 从周边环境来看，项目地处曲江新区，周围云集了一批高档住宅区如：曲江皇家花园、 钻石王朝、御花园等。 西安市东南郊未来环境秀美、交通便利，已经潜移默化地在人们心目成为“富人区”的代名词，受到包括投资者在内的消费者的普遍青睐，这一点无疑将成为项目升值的巨大潜在无形资产。 项目威胁分析 总的说来，曲江新区中央住宅区内已规划开发的项目均是项目的最大竞争对手。 尤其是位于大雁塔以南、雁塔南路大唐不夜城以西、南依植物园、西临翠华南路的曲江六号，由于拥有 1： 1车位设置、 35 亩超大专属运动场、室内游泳池等设施和高架空层增大绿化率（ 48%），当选 2020 年度陕西省住宅产业总评榜最佳住宅环境奖。 雁 南三路西侧的曲江假日新嘉园和本项目位置较为接近，交房时间早（ 8和 9楼今年 7 月 31 日入住； 4和 5今年 12 月31日入住）对本项目威胁也很大。 该项目采用板式剪力墙结构、三洋电梯、一梯两户，由于有高品位的环境、低人口密度和建筑密度以及“健康、享受、自我实现的理念”而受到市场青睐。 不过由于这几个项目位置较为接近，对于该区住宅市场的进一步发展有着较好的作用，从这一点来说，这几个项目本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相发展、各具特色。 由此可分析得出，该地段附近的住宅 市场需求潜力较大，销售形势看好。 因此，开发商应深入调查了解竞争对手的动态，对比分析后，向市场力推特色型项目，以与众不同来增强项目自身的竞争力。 项目市场分析结论及项目市场定位分析 项目市场分析结论 综合我们的市场调研和以上对本项目的市场分析可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，中高档住宅的市场供给量与市场潜量之间仍有足够大的市场空间，区域竞争不太激烈，项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，随着曲江新区整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前 景乐观。 随着经济和社会的发展，当收入水平达到一定阶段后，人们对住宅的面积、小区环境、社区文化、物业管理、绿化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。 西安市居民将会由以往大部分人住“安置型、实用型”住宅，少数住“舒适型”住宅，极少数人住“豪华型”住宅的现状向多数人住“实用型、舒适型、豪华型”的状况过渡。 西安市城市环境污染较为严重，市民长期处于“脏、乱、差”的大环境下，使得人们在今后的置业时倍加重视周边环境、社区的环境和服务的质量。 本项目地处曲江区，远离闹市，自然、生态、人文环境吸进了更多消费者的眼球。 小区内 环境幽雅，绿化率高，大量的水景更为小区增加了不少灵气。 开发本着实用、 舒适和适度超前的原则，把“人性化”、“绿色建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区标准，开创居住新概念。 项 目形象定位 本项目是新建项目，位于曲江新区中央住宅区，据此提出项目的形象定位如下： （ 1）西安市南郊的标志性小区 （ 2）“实用型、舒适型”中高档住宅小区 （ 3）西安市文明示范居住小区 项目功能定位 本项目是中高档商品住宅小区，其主要功能是居住，功能定位如下： （ 1）营造良好的小区环境，与自然风光相协调，体现 小区的自然美，实现人与自然的融合； （ 2）为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系； （ 3）建立方便快捷、完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务。 项目目标市场定位 本项目属于商品住宅，结合项目所在地周围情况及以上的市场分析，将项目的目标市场定位如下： （ 1）大雁塔附近的中高收入家庭 （ 2）项目附近集体购买的企事业单位 （ 3）南郊各高校具有高级职称的中高收入水平的教师 （ 4）附近一部分有较高收入的医生、部队军官、公司白领阶层等 （ 5）有意对房地产进行保值、增值的投资商人 （ 6）有意在南郊进行二次置业的高收入者 项目价格定位 本项目的价格定位采用市场比较法。 市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为 项目的价格。 市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。 小高层价格确定 （ 1）选择案例 可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：曲江 6 号 、 汇景新都 、 紫薇城市花园等三个案例。 （ 2）修正因素的确定 三个案例与本项目在结构上 比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异： ★ 区域因素 ★ 交易情况 ★ 交易时间 ★ 个别因素 因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 （ 3）计算修正系数 修正系数的计算方法如下： 每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为 100，案例的因素取值参照基准值计算。 最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。 修正系数计算如表 ： （ 4）权重的确定 因曲江 6 号与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下： 曲江 6 号 ；汇景新都 ； 紫薇城市花园 表 24 小高层修正系数计算表 可比实例 比较因素 A 曲江 6号 4160 元 /m2 B 汇景新都 3484 元 /m2 C紫薇城市花园 3580 元 /m2 区域因素 100/102 100/99 100/98 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 个别因素 100/105 100/98 100/99 修正系数 （ 5）比准价格的确定 根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下： 案例一 比准价格： 4160 ＝ 3869 元 /m2 案例二比准价格： 3484 ＝ 3589 元 /m2 案例三比准价格： 3580 ＝ 3687 元 /m2 （ 6）项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下： 项目比准价格 ＝ 3869 ＋ 3589 ＋ 3687 ＝ 3730元 /m2 依据以上计算结果，考虑到“低价入市”的销售策略，综合确定本项目的小高层入市均价为 3700元 / m2。 随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价 格也可逐步上调。 多层价格确定 （ 1）选择案例 可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：曲江 .假日新嘉园、翰林世家、 精典四季花园 等三个案例 因曲江 .假日新嘉园与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下： 曲江 .假日新嘉园 ；翰林世家 ； 精典四季花园 计算修正系数 （方法同上） 表 25 多层修正系数计算表 可比实例 比较因素 A曲江 .假日新嘉园 3800 元 /m2 B 翰林世家 3600 元 /m2 C 精典四季花园 3200 元 /m2 区 域因素 100/103 100/103 100/99 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 个别因素 100/102 100/102 100/99 修正系数 （ 2）比准价格的确定 根据以上结果，确定本案的比准价格如下： 案例一比准价格： 3800 ＝ 3610 元 /m2 案例二比准价格： 3600 ＝ 3420 元 /m2 案例三比准价格： 3200 ＝ 3264 元 /m2 （ 3）项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下： 项目比准价格 ＝ 3610 ＋ 3420 ＋ 3264 ＝ 3503 元 /m2 依据以上计算结果，考虑到“低价入市”的销售策略，综合确定本项目的多层入市均价为 3500 元 / m2，随着时间的推移，价格逐步上涨。 别墅价格确定 （ 1）选择案例 可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：紫薇山庄、湖滨花园等两个案例 因湖滨花园与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下 ： 湖滨花园 紫薇山庄 计算修正系数 （方法同上） 表 26 别墅修正系数计算表 可比实例 比较因素 A 紫薇山庄 4500 B 湖滨花园 6000 区域因素 100/97 100/105 交易情况 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 个别因素 100/102 100/106 修正系数 （ 2）比准价格的确定 根据以上结果，确定本案的比准价格如下： 案例一比准价格： 4500 ＝ 4545 元 /m2 案例二比准价格 ： 6000 ＝ 5400 元 /m2 （ 3）项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上两个案例的比准价格的加权平均，计算如下： 项目比准价格＝ 4545 ＋ 5400 ＝ 4887 元 /m2 依据以上计算结果，考虑到“低价入市”的销售策略，综合确定本项目的联派别墅入市均价为 4800 元 / m2，随着时间的推移，价格逐步上涨。 根据西安市同类居住小区内车位的定价情况及本项目停车位的环境等情况，。