西安市郭杜工业园abc三地块整体规划及营销策略(doc)-营销策划(编辑修改稿)

西安市郭杜工业园abc三地块整体规划及营销策略(doc)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

纸 中国管理资讯网 企业总部作为办公用地 它需要什么特点。 它的客户群体又在哪里。 它是否有可行性。 中国管理资讯网 企业总部对地方财政税收的影响 • 以低价位或以零价位吸引有实力的企业将总部办公设在两地块，自然企业总部的关系也将迁入园区，势必增加园区的税收。 • 企业总部办公用地与工业生产用地相比较小，以 C地块的规模来说，也只能溶纳六、七家中型工业生产企业；如果吸引企业总部办公，至少溶纳二十家以上的中型企业。 从税收和园区财政收入上来看，总部要比工业生产企业的财政收入高出很多。 企业总部，能为地方财政带来高收入。 中国管理资讯网 从地块特征，来看发展潜力 …… • 交通： A地块三面临路 ,C地块临西沣路，交通便利。 • 周边： 紧邻长安科技产业园，周边是大量的工业用地，易于形成规模效应。 • 政策： 郭杜工业园优惠的招商政策对企业总部有吸引力。 • 配套 ： 田园都市的建成，大学城的投入使用，三地块周边的配套将逐步完善。 • 企业壹号公园 ： 企业壹号公园提出了办公别墅的概念，同时也将此概念炒作起来。 A、 C地块临近企业壹号公园，与企业壹号公园形成竞争和互动关系。 • 地块大小： 两地块的大小分别为 200多亩和 300多亩，若将其划分为不同的小块进行招商，可溶纳 50－ 100家企业，这个数量对企业总部的开发是比较合适的。 地块特征，适合于企业总部的开发。 中国管理资讯网 • 城区： 城区内写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通是分不开的。 由于土地成本较高，这一区域内的写字楼只能以中高档为主。 • 高新区 ： 2020年，西高新在建写字楼总面积为 536493平方米，新开发写字楼总面积为 780742平方米，总面积达到 1317235平方米，据业内人士分析，如果按静态的计算， 2020年的供应量最早也需在 2020年才能释放完毕。 • 南二环： 南二环的写字楼尤其集中在朱雀路口到西二环以东，相对便利的交通使南二环的写字楼备受市场的关注，并且奠定了其高昂的市场价位。 西安写字楼发展概况 从西安写字楼的分布来看除了火炬大厦周边高新路一带写字楼比较集中，西安还没有形成写字楼集体，规模效应不足。 中国管理资讯网 • 西安的写字楼市场开发量庞大。 • 开发商竞争重点仍然是服务、位置和产品。 • 适度性价比也成为写字楼市场竞争的利器。 • 写字楼的地段优势及地价的升高，使项目已很少提到升值的概念。 • 项目内部的相关配套设计成为开发商的一大卖点。 • 从规模和定位来看，规模都不断扩大，中高档次的写字楼项目日益增多。 • 从价位上看，从 50006000元每平方米至上万元每平方米的占绝大多数。 • 企业别墅式办公空间 ——“企业壹号公园 ” 已经出现。 虽然，开发商在服务、相关配套和物业管理等方面下功夫，满足入驻企业发展和创业的条件。 但面对众多写字楼的同时开发，市场供求矛盾已成为开发商无法承受的伤痛。 西安写字楼的开发特点 中国管理资讯网 • 随着社会的发展，需求的多样性愈加明显，写字楼开发也面向不同消费阶层提供高、中、低端的产品。 • 由于目前很多企业在不断发展，原来一些小企业、小公司在发展壮大后，会按市场规律改善其办公环境，树立企业自身形象，完成升级换代，势必要向高端的写字楼入驻。 • 市场上出现的很多高档写字楼，从安全性、办公环境和服务等方面都做的很好，但太高的价位使得市场上供过于求。 但这并不能代表高档写字楼没有发展空间了。 写字楼的发展前景 如果有低价位的高档写字楼，谁会不想要。 中国管理资讯网 • 从前期的分析中我们看到，从地方财政税收方面，从 C地块的地块特征方面，从西安写字楼市场来看，企业总部的开发都有其可行的一面。 • 所以，结合两地块的具体情况，面对市场的需求，将两地块打造成为长安园区的 “ 企业总部 ” 也有其充分的市场可行性 • 功能定位： “ 新企业总部 ” • 形象定位： 新长安的财智中心 A、 C地块定位 中国管理资讯网 租用 自建或自购 高档 低档 1 2 3 从西安写字楼市场来看， 3消费群都是两地块的目标对象。 消费群 1： 目前计划购买或自建高档写字楼的企业，他们是我们的主要目标对象。 消费群 2： 目前租用着高档写字楼，年租金在 60万元以上，他们是第二目标对象。 消费群 3： 目前已有自已的高档写字楼，希望能有更好环境的企业，是第三目标对象。 A、 C地块的客户来源 中国管理资讯网 “新企业总部 ” 的业主必须符合 “ 新 ” 的要求，既其所从事的行业或者领域，必须是经济结构中的新增长点。 （ 1）外埠企业在西安的分支机构 （ 2）大专院校的科研基地 （ 3）国内企业进军西部的根据地 （ 4）本地大型文化传播公司 （ 5）本地专业的商务服务公司 （ 6）本地的大型生物研究公司 （ 7）本地大中型信息咨询公司 （ 8） IT业发展公司 招商目标群体 两地块，是在跟高档写字楼市场抢客户。 中国管理资讯网 目标客户，看重什么。 他们是一群正在发展的企业，也是区域经济发展的新增长点，他们对企业的办公环境要求很高，他们不但要面子还要经济同时更要发展，所以他们会考虑： • 办公场所是否能为企业的整体形象加分 • 办公场所的所在地是否有经济发展潜力 • 办公场所的周边配套是否对企业有利 • 办公场所的性价比是不是市场上最好的 • 办公所在地的政策支持如何 • 对办公场所的投资是否有升值潜力 中国管理资讯网 •办公场所是否能为企业的整体形象加分 • 办公场所的所在地是否有经济发展潜力 • 办公。