西安市房地产和平大厦可行性研究报告(68页)-地产可研(编辑修改稿)

西安市房地产和平大厦可行性研究报告(68页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

满足时尚消费的需求。 以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范围内广泛的异地消费的变迁。 西西 安安 酒酒 店店 业业 发发 展展 趋趋 势势 与与 前前 景景 分分 析析 西安酒店业的发展现状描述 西安酒店业尚存巨大潜力 西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。 独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在陕西毓兴物业开发有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地产思想库） 天下地产人网上脑力风暴会 制深．唐 11 全国名列前茅。 西安的旅游资源具有资源密度大、保存好、级别高的特点 ，以秦始皇陵兵马俑、仿古入城式、仿唐乐舞等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。 据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近 1600— 1700 万余人次，其中 2020 年西安共接待境外旅游者 70 万人次，接待国内旅游者 1685 万人次，旅游总收入 113 亿元，其中外汇收入 亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业、饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的机遇。 酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广阔的发展空 间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。 对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前西安有 4 家五星级酒店、 6 家四星级酒店、 15 家三星级酒店、 20 家准三星级酒店和近 100 家二星级及以下酒店。 调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为 1700 余套，四星级酒店客房总数为 2600 余套，三星级酒店客房总数为 3500 余套，准三星级酒店客房总数为 3800 余套，二星级酒店客房总数为 11000 余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为 22600余套。 （调查数据来源于西安旅游局、西安黄页、西安旅游网、西安各家旅行社资料等，由于以上单位本身 对三星级及以下的酒店统计时存在一定误差，故以上数据尤其是三星级以下的酒店数量略有偏差，估计误差率不会超过 15%；对酒店客房数的调查方式与酒店的调查方式相同，酒店客房数的调查数据误差率可能略大，估计不会超过 20%。 以上所有调查数据准确率基本上达到 80%，故调查数据有一定的参考陕西毓兴物业开发有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地产思想库） 天下地产人网上脑力风暴会 制深．唐 12 和研究价值。 ） 各酒店（或饭店、宾馆）数和客房数统计情况如图所示： 西安星级酒店统计图3% 4% 10%14%69%五星级四星级三星级准三星级二星级及以下西安酒店客房数统计图8% 12%15%17%48%五星级四星级三星级准三星级二星级及以下 从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西安 五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有 31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。 从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况： ① 、酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、城南和城东三城区的酒店数几乎占到西安市所有酒店数的 75%— 80%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数的 20%— 25%，可见酒店在各个城区 之间的分布十分不平衡。 ② 、酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如木春风。 ③ 、酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，位置好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 ④ 、准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差异。 陕西毓兴物业开发有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地产思想库） 天下地产人网上脑力风暴会 制深．唐 13 据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店的年平均入住 率达到56— 65%，与本次抽样调查结果的入住率（ %）基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。 调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一些酒店却一直保持较高的入住率（有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在 90%左右），并保持较高的利润，这表明尽管西安酒店业的竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从容获利，这无一不在 说明酒店业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关，而且它提供的软件服务更为重要，在酒店的管理上谁更为客户着想，谁提供的软服务更细、更周到、更符合客户心意，谁就可能获得更大的市场。 相反，那些故步自封，不思创新的酒店，自然免不了被市场所淘汰的命运。 因此，就整个西安酒店业的发展现状看来，市场尚未达到饱和，市场可开发的空间尚在，酒店业前景目前还比较看好。 西安目前酒店客房数以 22600 套计算（每天入住率定为 100%），全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顾客数为 820 万余人次，而2020 年西安全年共接待游客达到 1685 万人次，在这 1685 万人次中除去不需要在当地酒店、饭店、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的学校）和西安本市居民到西安及周边旅游区游玩的人陕西毓兴物业开发有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地产思想库） 天下地产人网上脑力风暴会 制深．唐 14 数，每年需要下榻西安酒店、饭店的人次不下于 900— 1100 万人次（约占所有游客的 55%— 65%，这一百分比为保守估计数据），这个数字减去西安酒店所有客房可接待的顾客数 820万余人次后尚有 80— 280万余人次需要住宿西安的酒店，以每个酒店客房数 300 套计算，尚需7— 25 个酒店有待开发。 如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右计算，则 西安尚有 12— 41 个酒店的开发空间，由此看出，西安目前的酒店市场尚未达到饱和，可开发空间尚在，但对其专业的经营背景更为看重。 事实上，在以上计算过程中得出的每年需要下榻西安酒店、饭店的人次为 900— 1100 万人次为保守估计，另外，在这 890— 1100 万人次中还没有将每年来自国内外因公出差的群体，由此可见，西安的酒店业确实还存在比较乐观的开发潜力。 西安酒店业目前经营状况分析 酒店入住率 70%，表现尚可 对本次抽中的 20 家酒店的调查结果显示， 20 家酒店平均客房入住率达到 70%，其中客房入住率为 75%和 65%的酒店数分别占 %和 %，两者合计占到 58%；客房入住率最高达到 90%的酒店占%，入住率最低为 45%的酒店占 %。 表明，西安酒店整体入陕西毓兴物业开发有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地产思想库） 天下地产人网上脑力风暴会 制深．唐 15 住率平均水平基本维持在 70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出现参差不齐的情况。 酒店平均入住率1 5. 8%5 .3 %3 1. 6%2 6. 3%1 0. 5%1 0. 5%9 0. 008 5. 007 5. 006 5. 005 5. 004 5. 00 酒店标准间面积以 20m2居多 14— 28m2均有分布 本次调查显示， 20 家酒店的主力客房均为标准间，其面积平均为 20m2左右，其中面积 从 14— 28m2均有一定的分 布。 面积为 20m2的标准间居最多占 %， 15m 18m 19m2和 22m2的标准间各占%， 14m 24m2和 28m2的标准间各占 %。 表明，目前西安酒店的主力户型为标准间，其面积主要集中在 20m2左右。 另外，西安酒店的标准间数量平均占酒店所有客房的比重为 74%，而 %的酒店其标准间占所有客房数的比重超过 70%，表明，目前西安的酒店大部分是以标准间作为其主要客房。 陕西毓兴物业开发有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地产思想库） 天下地产人网上脑力风暴会 制深．唐 16 酒 店 标准 间 面 积5 .3 %5 .3 %1 0. 5%1 0. 5%3 1. 6%1 0. 5%1 0. 5%1 0. 5%5 .3 %2 8. 002 5. 002 4. 002 2. 002 0. 001 9. 001 8. 001 5. 001 4. 00标 准 间占 所 有 客 房 的 比 重2 1. 1%5 .3 %3 1. 6%1 0. 5%5 .3 %1 5. 8%5 .3 %5 .3 %. 90. 85. 80 . 70. 66. 60. 48. 40 客房以中档次居多 高、中、低档次各有比例 调查数据显示，在所有被调查的酒店中高、中、低档次客房平均分配比例为 18%： 66%： 16%，其中以中档次客房最多，高档次和低档次客房数量相当。 进一步分析发现，在所有调查的酒店中只有一家酒店其高档客房占了 40%，两家（ 10%）酒店其高档客房占总客房数的30%，其他的酒店其高档客房均不超过 20%。 从调查反映的酒店经营状况来看，高档客房所占比重大的酒店在旺季时尚可保持较高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相对显得较低。 此项分析表明 ，高档客房比重太大，其市场风险相对就更大，相对而言，高档客房比重偏少的酒店其市场风险性似乎略小一些。 客房高、中、低档次比例18%66%16%高档中档低档 陕西毓兴物业开发有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地产思想库） 天下地产人网上脑力风暴会 制深．唐 17 酒店客户以散客为主、 旅行团体居于其次 调查表明，西安酒店接待的客户主要是以散客为主（占 35%），其次是旅行游客（ 26%），两者合计占 61%，表明西安目前酒店的经营对象主要是针对散客和境内外的旅行游客。 以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占 16%，机关单位（以陕西省其它地区为主）占 13%，其它消费形式占 10%。 值得注意的是，近年来，以参加会议 、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。 客户群体消费特征26%10%16%35%13% 旅行游客机关单位会议散客其它 从对酒店的客户年龄的调查看，客户的年龄重要以中、青年人为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长的人。 消费者职业上没有非常明确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职业白领到学生均有一定的比例。 而客户的消费特征则主要是旅行消费、公款消费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费 和商务消费为陕西毓兴物业开发有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地产思想库） 天下地产人网上脑力风暴会 制深．唐 18 主。 旅游旺季出现在 35 月和 911 月 入住率最高的为中档客房 调查显示，几乎所有的酒店其经营高峰期出现在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在 3 月、 4 月、 5 月和 9 月、 10 月、 11 月，即全年基本上有半年的旺季； 6 月、 7 月、 8 月和 12 月、 1 月、 2 月为一年中的淡季，在淡季间，多数酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%— 40%，可见，酒店受季节影响是非常大的。 西安酒店市场并未达到饱和 酒店业尚有开发利润空间 调查显示，有超过 80%的酒店经营者认为目前西安酒店市场已经达到饱和，他们持这种观点的原因是因为近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐减少，整个西安酒店业的平均利润在下降，而市场竞争态势却越来越激烈，使得整个西安酒店业处于不景气状态。 这种说法看起来不无道理，但只要看看每年国内外到西安来旅游。