西安市国际幸福城住宅地产项目营销推广策划方案(47页)-公寓住宅(编辑修改稿)

西安市国际幸福城住宅地产项目营销推广策划方案(47页)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年增长率 全国增长率 图 2：西安固定资产投资增长率和全国平均水平比较图 经济数据解读： 从基本的经济层面分析，西安市的基本经济指标国民生产总值高于全国的平均水平，这就预示了西安的商品住宅需求的基本就是基本经济基础力量坚实稳固增长 ； 从固定资产角度分析，西安市的增长速度 07年相比全国增长速度有所下降，但是整体平 均速度 高于全国的平均 速度 ，预示着西安的房屋供应增长势头强劲。 人均可支配收入和居民储蓄存款余额研究 表 3：西安市 城市居民可支配收入及增长率 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 城市居民人均可支配收入 （元） 7748 8544 9628 10905 12020 年增长率 % % % % 10% 城市居民人均可支配收入（元）7748854496281090512020020204000600080001000012020140002020年 2020年 2020年 2020年 2020年城市居民人均可支配收入（元） 图 3：西安市城市居民可支配收入及增长率图 表 4：西安市 城市居民储蓄存款余额及增长率 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 居民储蓄存款余额 （亿元） 年增长率 % % % % 12% 居民储蓄存款余额 （ 亿元 ）050010001500202025002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年居民储蓄存款余额 （ 亿元 ） 图 4：西安市城市居民储蓄存款余额及增长率图 总结研判： 从数据 可以发现居民的购买基本能力的累积已经到了一个比较好的阶段，购买力存在状态比较好。 也就是说居民的购房需求基本资源存在丰富。 如果把居民可支配收入增长率和居民存款余额增长率比较，就会发现居民储蓄率增长高于人均可支配收入，这就预示居民的财富增加过程，住房需求的释放 在一定程度上受到总体购买力和价格预期判断的影响，没有完全释放。 这种潜能会在价格加速上涨的阶段快速释放。 研判未来 3 年内的购房需求积累释放会加速需求的增长。 （三）西安楼市概述 西安市房地产运行状况 2020 年 市场仍未走出政策调控的阴影， 销售面积 923 万平方米，销售套数 87960 套，成交金额 346 亿元。 市场交易与去年相比基本持平。 连续几年政策调控 的疾风骤雨之后，西安房地产市场总体运行形势良好，但 在发展过程中也凸显出一些新的特征及发展动向。 西安房地产市场迎来品牌地产企业为主体的规模化开发时期 政策的导 引以及市场竞争的日趋激烈已使房地产开发格局处于快速嬗变中，优胜劣汰的市场法则在近两年的 房地产发展进程中体现的尤为明显，外埠品牌地产的大量进入，对本土市场带来的不仅是开发技术与运营理念的冲击，更带来市场资源方面的强势争夺，土地、资金、人才正逐渐向实力开发企业一方集中。 而从城市运营的角度来看，目前市场开发的热点区域如浐灞、曲江、城北等，政府更希望通过品牌地产企业的房地产运营，充分挖掘区域价值，从而带来区域价值的综合提升，区域土地供应也更倾向于以规模型地块为主，由此在市场因素与政策导引的综合推动下，西安房地产市场 迎来品牌地产企业为主体的规模化开发时期，也更为有力的推动西安房地产市场向城市运营的高度迈进。 商品房市场重心向二环及三环间转移 多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少，而随着城市骨架的拉大及城市化进程的加快，规划建设的推进为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营，目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域，并且借助区域特点形成自身房地产发展的特色优势，吸引着市场购买人群逐 渐向这些区域偏移，市场供应量与需求量同向持续高走，并且占到商品房市场供应与销售的较高比重。 宏观 调控政策的实施未能对房价起到明显的平抑作用 06 年政策中关于 “90 平方米， 70%” 规定的出台，以图通过加大中小户型市场供应起到稳定房价的作用，但政策后目前推出的 “ 政策项目 ” 尚没有大量入市，对房价的平抑尚无法起到立竿见影的功效，预计 今 年伴随着新 项目的大量入市，政策的后发效应将逐步显现。 （ 四 ）本案所在区域楼市分析（城东区含浐灞） 市场供应 07 年市场放量 166 万平米，去化 144 万㎡ ， 08 年城 东计划新建商品房 157 万平米， 浐灞生态区计划新建商品房 110 万平米，共计 267 万㎡。 城东区开发相对分散，开发区域划分较为明显，其主要表现在以东二环为贯穿的地产开发带、以长乐路东段为新兴的开发区域及新近崛起的浐灞生态区为集中板块密集开发。 市场销售 07 年全年城东区商品房销售量为 1449364 平米，较去年同比增长 31%，在全市各城区商品房销售中增幅 比例最低。 住宅销售中同样 70110 平米段的房源销售最佳，户型方面两室两厅占将近一半的比例。 住宅外其它物业中商业市场交易较为活跃，而别墅与 写字楼物业则交易发生相对较少。 价格行情 07 年城东区商品住宅均价已攀升至 3222 元 /平米，较上年均价相比增长 %，城东区 07 年最大的亮点在 浐灞，治理先行的浐灞生态区在政府规划改造下迅速成长，为地产行业的扎根经营提供了良好的基础保障，也使得浐灞生态区的地产发展从几年前的无人问津到现在的一片红火，房价上涨十分迅速。 同时城东其他区域也依托各自不同的配套优势，大打特色居住牌，房价随之水涨船高。 区域发展 城东地产发展新旧共荣，旧区凭借相对完善的配套、便捷的交通造就都市便利生 活，以东二环及长乐路为贯 穿的老城区地产开发集中区域发展的有声有色；新区依托大水大绿、城市绿肺的功能定位迅速崛起，倡导城郊生态居住的浐灞生态区在整体环境改造中一直备受关注，众多开发企业级政府部门为加快区域全面建设提供 强大的资金与政策支持，也为地产行业繁荣浐灞推波助澜。 天时、地利、人和的浐灞正打开城东地产市场开发、销售共兴的新局面。 08 年城东区域新盘异常活跃，恒大、恒盛等重量级大盘进驻，加上浐灞半岛良好的销售态势及地铁 1 号线的建设，共同推动了城东区域的房地产行业， 08 年本区域将会成为西安房地产市场的 新兴热点区域。 城东成交物业按面积分类7%10%21%29%17%10%5% 1% 0%0%50以下 50－70 70－90 90－110 110－130130－144 144－180 180—220 220—260 260以上 图 67： 2020 年城东成交套数按面积分比例图 户型面积区间： 90— 110 平米和 70— 90 平米是成交量最大的户型 城东区域按成交价格分析成交量21%36%16%13%6%4% 1% 1%1% 1%3200以下 3200~3400 3400~3600 3600~3900 3900~42004200~4500 4500~4800 4800~5100 5100~5400 5400以上 图 68： 2020 年城东成交套数按价格分比例图 主力价位区间： 3200～ 3400 元 /平米 二、对本案形成竞争的物业类别有哪些其发展趋势如何 基于本案的特殊性，主要从价格层面确定竞争类别 ，分别是价格相对低的 城中村改造项目 和 经济适用房 该类物业概况： 西安拟对 180 多个“城中村”进行改造， 08 年 57 个已完成立项，开始启动，其体量之大可想而知；同时经济适用房的建设力 度加大， 2020 年西安市新开工经济适用房 180 万平方米，建设廉租房 万平方米。 08 年，西安将建设 202 万平方米经济适用房和 5 万平方米廉租房。 基于以上数据统计，本案未来所面临的 整体市场竞争压力 较 大，但区域内同层面竞争较小。 三、本案在区域竞争下出路何在 本案在周边项目中所处地位如何，市场的空白点和切入点在哪里。 周边主要项目： 水岸东方、 荣德棕榈湾、东方罗马花园、浐灞半岛 、西岸国际花园 翠屏湾 浐河东岸 、 恒大绿洲 、沁水新城等 项目解读： 周边项目多为价格相对较高，品质相对较高的大型商品房项目，而本案无法在同一层面与其抗衡，但市场是又多个层面构成的，再细分市场的情况下，建议本案以中档品质定位，低价格策略切入空白市场，后期随着办证工作的进展和项目配套的逐步完善，逐步进入中高端市场以释放项目价值，获得最大化收益。 市场竞争策略： 细分市场，避强定位 中。