西安市八水上筑商业地产市场调研报告(35页)-商业地产(编辑修改稿)

西安市八水上筑商业地产市场调研报告(35页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

售出 60%左右 个案分析： 此案是一个与本具有相当可比性的楼盘，与本案位置较近，与本案的客观立地条件相当。 该产品的面积规划从 ㎡ ㎡不等，户型设计较为合理，中小户型的配比较符合市场需求。 在调查过程中发现到场客户均对其位于立交桥边，城北客运站旁，车流量较大，噪音、尾气、粉尘污染严重的情况有抗性。 同时该项 目的现场的销售人员专业水平一般，接待工作较差，目前销售情况一般。 中国最大管理资源中心 龙祥御苑 开发商：陕西嘉利房地产开发有限公司 全程推广：智达行地产顾问 物业管理：万邦物业 工地位置：经开区北二环与朱宏路交汇东北角 总建筑面积： 5万㎡ 绿化率： 20%35% 规划用途：住宅 楼盘价位：均价： 3050元 /㎡ 楼层差价： 810元 /层 销售情况：一期已销售 70%左右 交房时间： 2020年 7月 个案点评： 项目位于经开区北二环与朱宏路交汇东北角，交通便利，但由于临街而建也存在噪音污染问题。 该项目分两期，现为一期销售，社区规划中包括社区幼儿园、社区会所，周边配套也较完善。 该楼盘价位属片区内最低，地段发展潜力较大。 现场销售氛围较好，销售人员服务热情，对客户的把握度恰到好处，只是现场环境相对简朴，不够大气。 蓝天大厦 中国最大管理资源中心 开发商：陕西 兰天房地产开发有限责任公司 承建商：航天建设 工地位置：西安市未央路 106号（北郊家世界超市对面） 设计单位：宏基设计 占地面积： 总建筑面积： 32020㎡ 绿化率： 20% 规划用途：商住 规划栋数： A栋地上 26层，地下 2层； B栋地上 8层，地下一层（ 50个停车位） 楼盘价位 ：目前最高单价 3250元 项目全盘均价格： 2950元 /㎡ 加价方式： 10元左右 /层 销售情况：目前已是尾盘仅剩 10套 个案分析： 该项目已经步入收尾阶段，项目位于北二环与迎宾大道交汇的西南侧，与本案隔路相对。 但根据现场调查情况反映，楼盘自身还是存在一定缺陷，该项目规划是商品房项目，但实际使用有较多客户租做写字楼办公用，因而导致后期很多用户不满。 目前该项目对本案已不造成竞争威胁。 金桥太阳岛 中国最大管理资源中心 开发商：陕西省鸿业房地产开发公司 企划销售：连城置业 工地位置：北二环与文景路交汇西南角 占地面积： 总建筑面积： 184700㎡ 绿化率： 33% 规划用途：住宅 工程进度：一期即将建成，二期即将开建 楼盘均价： 3100元 /㎡ 个案分析： 该项目位于北二环与文景路交汇西南角，项目规模较大，开发商实力也较强，广告宣传力度足够。 但该项目的地理位置作为家居还是有诸多不便，地段人 气不足， 沿二环长方形，意味着南北房只能三排，却有两排是沿街，特别是北边是沿北二环 ，噪音污染严重。 目前销售情况一般。 销售现场空间较大，是一个跃层设计，布局幽雅，装修以时尚简约的现代风格为主，内设吧台（带酒柜），办公场所功能区分明确，每一项业务工作都有其独立的功能空间，整体感觉很融洽，给人很强的亲和力。 但是现场的销售人员专业水平一般，且形象不佳，服务态度又不够热情，销售气氛略显拘紧。 广丰花园 开发商： 陕西银泰置业有限公司 企划销售： 天翼地产策略机构 中国最大管理资源中心 工地位置： 未央大道与纬 二十九街西南角 占地面积： 20余亩 总建筑面积： 80000平方米 绿化率： 55% 规划用途：住宅 楼盘均价： 2900元 /㎡ 个案分析： 广丰花园地处城北经济主动脉未央大道与纬二十九街西南角，距北二环一站 路程 ，与爱家超市 仅 一路之隔。 交通较为便利，其 特有的底层架空格局，全面实现人车分流，也使得建筑空间错落有致、简洁大气。 该项目在北郊的认知度也较高，据走访调查显示，在北郊的众多楼盘中，广丰花园的楼盘是最为人熟知的。 项目主力的小户型采光都较差，对销售负面影响较明显。 赛高国际 开发商： 陕西鑫邦房地产开发有限公司 工地位置： 经济开发区咽喉地段雅荷花园对面 占地面积： 30 亩 建筑面积： 10 万余㎡ 绿化率： 20% 容积率： 5 规划栋数： 2 栋，（一栋 20 层，面积从 4080 ㎡， 2 梯 13 户， 14 层是超市；一栋 23 层，面积从 90140 ㎡， 2 梯 5 户， 纯住宅） 车位价格：地上 100 元 /月，地下 360 元 /月（只租不卖，含管理费） 楼盘均价： 3400 元 /㎡ 优惠政策：按揭无优惠 一次性付款 1 个点 中国最大管理资源中心 付款方式：分为一次性付款和按揭付款两种，该项目一次性付款的购买人群占总购买者的 40%50% 销售情况：大户型还剩 6 套，小户型还剩 13 套 购买人群分析： （ 1）购买动机：投资（约占总客户的 50%），目前该项目的租价为 2025 元/㎡ 自住（ 95%都是大户型） （ 2）购买人群：购买中小户型的人群当中，大多是陕北人，而且是 以生意人为主，这类人群占到总购买人群的 10%15%； 购买大户型的人群当中，大多是本地人，而且是以该片区的原主居民为主 个案分析：该项目位于经济开发区核心位置，地段绝佳。 该项目虽然与本案无正面冲突，但其较好的销售业绩与本案有积极的借鉴意义。 该项目的产品定位抓住其强大的区位、地段优势，主诉求区域发展及物业投资价格取得了良好的效果，该项目一期的住宅出租价格已经达到了 2025 元 /㎡ /月，为客户提供较为可靠的保障。 含光香榭丽都（二期） 开发商：西安市含光集团 工地位置：西安市凤城一路 9 号 全程策划：同创企划 占地面积： 万㎡ 建筑面积： 8 万㎡ 绿化率： 30% 容积率： 规划用途：住宅 中国最大管理资源中心 规划栋数：由 3 栋小高层和 2 栋高层组成 户型面积： 44146 ㎡ 车位： 188 个 楼盘均价： 3280 元 /㎡ 优惠政策：按揭优惠一个点 户型面积： 70145 ㎡ 其中 80110 两室、三室 为主力户型 项目点评：该项目有较好的社区环境，同时远离了主干道的污染，周边环境十分适合家居生活，但由于价格问题，目前二期的销售工作进展一直较。