西单华峰大厦可行性研究报告(原创)-地产可研(编辑修改稿)

西单华峰大厦可行性研究报告(原创)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

除首都时代广场的出租率较低外，特别特、华威大厦、民族大世界长年出租率维持在 100%。 项目开发建议： （ 1）项目定位建议： 从本项目所处的区位、规划体量、资金预算分析，本项目具有成为地标性顶级写字楼的先天条件。 基于对北京市写字楼市场未来竞争分析，普通甲级写字楼的市场竞争最为激烈，在相对高端写字楼市场出租率在相对高价位的前提下依然保持着 95%以上 的Page 8 of 19 出租率，同时由于承租客户租用面积相对较大，前期装修成本较高，客户基本稳定。 基于以上情况建议： 充分利用相关联区域内已形成的客户基础，力争将项目建设成为区域内顶级写字楼。 在未来市场竞争中占领相关联收益最高、回报最为稳定的高端客户群。 （ 2）产品面积配比建议： 在产品设计上取消大型商场拟建规划，其商业配套作为专为写字楼提供服务，例如：餐饮、银行、健身中心等，面积不宜超过总体规划的 10%。 银行对写字楼的需求是最大的，同时其稳定性最高，作为顶级写字楼而言，银行的进入同时也是最重要的。 （ 3）项目功能建议： 作 为单一功能的写字楼，其目标客户群明确、办公氛围浓厚，在产品设计上以单一写字楼为中心，主力塑造顶级写字楼的市场形象。 （ 4）项目分析： 通过区域可参考项目分析，项目所在区域写字楼呈现以下特征： ◆大型中资机构、金融业及其产业炼、网络科技、跨国公司驻京机构是本区域主导的客户群 ◆本区域写字楼市场供给以甲级写字楼为主，市场租金基本稳定，空置率在北京整体写字楼市场中是最低的。 ◆单一功能的写字楼因为其功能的专一性，其市场出租率远远高于综合型写字楼。 市场预测： （ 1）市场容量及饱和率： （ 2）预计未来的市场变 化情况： （ 3）预期市场占有率： 销售策划： （ 1）销售对象： （ 2）销售价格分析： Page 9 of 19 （ 3）销售方式： （ 4）销售计划： （ 5）销售宣传： （ 6）未来市场变化预测及风险分析： 四、项目的成本估算： 单位：万元 阶段划分 项目名称 金额 前期准备 土地出让金 21000 拆迁费用 23000 合计 44000 施工阶段 大市政配套 7200 建安成本 51000 合计 58200 销售阶段 销售费用 2500 管理费用 1000 不可预见费用 2500 总计 108200 五、项目的开竣工日期和进度的初步安排： 项目 分项 时间安排 开始时间 结束时间 华元 公司注资成立 2020． 4 建安施工 降水护坡、基础处理 2020． 4． 20 2020． 5． 25 土方工程 2020． 5． 10 2020． 6． 20 基础工程 2020． 6． 25 2020． 7． 20 地下结构 2020． 7． 21 2020． 9． 22 首层 — 三层 2020． 9． 23 2020． 10． 24 四 十七层 2020． 10． 25 2020． 1． 10 十八 二十五层 2020． 2． 15 2020． 4． 15 Page 10 of 19 机房水箱 2020． 4． 16 2020． 4． 30 二次结构 2020． 2． 20 2020． 5． 10 室内初装 2020． 5． 11 2020． 8． 15 外装 2020． 5． 10 2020． 10． 10 室内精装修 2020． 8． 16 2020． 11． 30 市政绿化 2020． 9． 11 2020． 12． 20 竣工交付使用 2020． 12． 21 2020． 12． 30 销售 写字楼 2020． 5． 1 2020． 10． 1 商业部分 2020． 10． 1 2020． 10． 1 六、销售方式： 销售原则：销售为主，租赁为辅，加快资金流通。 销售情况假定： 写字楼部分 80%于 2020年 5月 1日到 2020年 10月 1日销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为 3294 平米，销售单价 万元 /平米，其余 20%（面积为 14000 平米）出租，租金为 210 元 /平米 *月；商业部分全部出租 ,租费为 260 元 /月 /平米。 写字楼部分 100%于 2020年 5月 1日到 2020年 10 月 1日销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为 4118 平米，销售单价 万元 /平米；商业部分于 2020 年 10 月 1 日到 2020 年 10 月 1日销售完毕 ,销售单价为 2万元 /平米。 七、 华元 公司的融资方案： 经过三方的多次洽谈，基本确定以下融资方案： 三方融资 31000 万元， 林洲 出资 13000 万元，分红比利为 ％，出资超额部分作为干股由 中平 与 华峰 按 6： 4 的比例分配，并且 林洲 与 中平 的出资比例相同。 三方按照融资比例追加投资至 45000 万元，追加投资不再考虑干股问题。 按照上述融资方案有以下结论： 林洲 华峰 中平 合计 实际出资 13000 8000 10000 31000 配股出资 11935 7130 11935 31000 Page 11 of 19 分红比例 % % % 100% 已经投资 0 8000 9600 17600 满足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股出资 5390 3220 5390 14000 实际出资总额 18390 9924 16686 45000 投资分红 14736 8803 14736 38275 投资回报率 % % % % 八、财务分析 现金流量分析： （ 1） 现金流出： 单位：万元 阶段 分项 月份 金额 备注 土地开发 土地出让金 2020． 4 21000 假定土地出让金一次交齐， 4月具备开工条件 拆迁费用 2020． 4 23000 拆迁费用一次支付 房屋建设 降水、护坡 2020． 5 94 假定降水护坡费用为 470万元，付款为当月支付 20%，剩余待结构完成后支付。 2020． 5 376 土方 2020． 6 150 假定土方的费用为 750万元，付款为当月支付20%，剩余待结构完成后支付。 2020． 5 600 主体结构 2020． 5 13120 主体结构工程款封顶后支付 80%，剩余 20%按月均付，降水、护坡及土方支付 80%，假定主体结构的造价为。 2020． 6—— 11 547/月 装修工程 2020． 5—— 11 月 每月支付 80%，剩余 20%待交工三个月后支付 费用共计 26930万元。 设计、监理、招投标费、绿化费 ，分 19个月按月均付。 市政配套费 —— 378． 95/月 此费用共计 7200万元，分 19个月按月均付。 保修金 2020． 12 450 保修金共计 450万元，工程交付使用后一年付清。 销售阶段 销售。