蚌埠市商业地产-蚌埠商业街项目策划总案(doc28)-商业地产(编辑修改稿)

蚌埠市商业地产-蚌埠商业街项目策划总案(doc28)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

海 菜 系 、 以 及以“ PIZZA HUT” 为 代 表 的 洋 快 餐 打 开 大 门。 这 样 于 企 业的 经 营 有 利 ，于 消 费 者 的 选 择 有 利 ，于 整 个 项 目 的 价 值 增长 也 有 利。 （ 四 ） 投 资 性 客 户 定 位 珠城季候风 —— 本地客商热传导 通过对蚌埠本地几个主要的商业形态的市场调查我们 发 现 ：该 城 市 的 商 业 未 能 形 成 星 火 燎 原 之 势 ，症 结“ 都是 封 闭 惹 的 祸 ”： 从 本 地 消 费 者 而 言 ， 城 市 有 消 费 群 体 、有 消 费 需 求 、也 有 一 定 的 购 买 力 ；从 本 地 经 营 者 的 角 度 而言，有商业敏感、有一定资金，同样缺少的是 —— 舞台。 因 此 可 以 想 见 ， 在 我 们 构 筑 样 板 商 业 街 的 同 时 ，“ 围观 ”人 群 中 就 有 这 样 一 批“ 带 好 舞 衣 ，待 价 而 沽 ”的“ 表演 者 ”， 一 旦 看 到 商 业 步 行 街 是 一 个 合 适 的 平 台 ， 就 会 冲进 这 个 市 场 来 充 分 施 展。 由 于 中 山 街 、南 山 路 始 终 未 能 形 成 气 候 ，而 淮 河 路 被“宏观调控”成晚 8 点的集体“熄灯”，所以不可忽视，无论是国营抑或个体业主，一旦看到样板商业街的月成交 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 28 页 量 ， 都 会 毅 然 决 然 “ 月 亮 走 ， 我 也 走 ”。 徽商群 英会 —— 省内客商热对流 在充分考虑蚌埠本地企业的同时，我们也可以采取跳出 一 个 单 纯 的 、 容 量 有 限 的 思 维 定 式 来 看 高 一 线。 从 宏 观 面 看 ，蚌 埠 之 于 安 徽 ，决 不 仅 仅 是 一 个 单 纯 的地级市这么简单，它是安徽省的直辖市；再从微观面看，新 区 之 于 蚌 埠 ，也 决 不 仅 仅 是 一 个 纯 粹 的 开 发 区 而 已 ，它是城市未来起飞的发射台，无论从地处市中心，还是行政重 心 迁 移 的 连 锁 反 应 ， 都 可 以 从 中 得 到 证 明。 作为在中国历史上有相当地位的徽商，分布在蚌埠周边 ，本 身 所 具 备 的 同 乡 情 结 ，加 上 蚌 埠 在 铁 路 交 通 方 面“ 中枢 神 经 ”的 地 位 ，安 徽 省 内 的 客 商 不 可 能 不 从 中 嗅 到 一 种别样的滋味 ，何 况 从 时 间 节 点 上 看 ，今 日 蚌 埠 正 处 于 经 济“ 拉 杆 升 空 ”的 时 段 ，购 买“ 原 始 股 ”将 意 味 着 什 么。 从看 好 商 机 、看 好 地 价 的 横 向 角 度 ，甚 至 从 抢 先 排 队 的 纵 向视 点 ， 徽 商 的 蚌 埠 会 晤 都 将 值 得 我 们 期 待。 异地过江龙 —— 南方商贾热辐射 和前两者所依附的情结和便利所不同的是，我们也不能忽视在目前的投资队伍中有一个特殊群体的存在，那就是 来 自 南 方 的 置 业 一 族 ， 其 中 又 以 温 州 客 户 为 主。 舟山群岛曾经是以渔业为主业的经济链，但前有改革开 发 的 优 惠 政 策 牵 引 ， 后 有 渔 业 成 本 提 高 导 致 的 利 润 下降，加上吃苦耐劳的天性，使得温州人的财富指数飚升。 但我们又不能 不 看 到 ，富 裕 起 来 的 温 州 人 依 然 保 留 着比较传统和保守的观念，股票期货等投机性的生意自是退避 三 舍 ，挥 金 如 土 又 不 符 合 他 们 的 天 性 ，倒 是“ 一 铺 养 三 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 28 页 代 ”、“ 家 当 家 当 ，有 家 可 挡 ”的 观 念 根 深 蒂 固 ，所 以 近 年来 温 州 客 在 各 地 购 买 物 业 成 为 一 种 趋 势 ， 况 且 从 地 理 位置 、环 境 气 候 、交 通 条 件 等 方 面 来 看 ，蚌 埠 和 温 州 都 可 以找 到 平 衡 点 ，在 异 地 置 业 转 而 出 租 出 去 ，自 己 成 为“ 寓 公 ”“ 墅 公 ”都 已 经 成 为 模 式 化 操 作 ，相 对 而 言“ 铺 公 ”更 有利 可 图 ， 何 乐 而 不 为。 （四） 消 费 者 定 位 高、高、实在是高 —— 三高一族 所 谓 的“ 三 高 ”就 是 指 那 些 高 学 历 、高 收 入 、高 消 费的 “ 主 力 队 员 ”， 通 过 查 阅 这 部 分 人 群 的 “ 档 案 ” 可 以 找到 诸 多 共 性 ：例 如 一 般 拥 有 大 专 以 上 的 学 历 ，例 如 年 龄 跨度在 2535 岁 之 间 ，例 如 职业主要分布在银行白领、公务员 、 大 型 企 事 业 单 位 中 层 管 理 人 员 ， 例 如 月收入在 2020元左右。 从 需 求 方 面 看 ，他 们 中 大 部 分 人 讲 究 生 活 享 受 ，舍 得将 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作 尽 情 享 受 努 力 工 作 所 带 来 的物 质 生 活 品 质 ，对 生 活 的 取 舍 表 现 得 更 为 纯 粹 和 感 性 ；从供给方面看， 蚌埠现有的市区购物场所所提供的商品普遍只 适 合 于 中 、老 年 人 、休 闲 娱 乐 场 所 数 量 少 档 次 低 ，根 本无 法 满 足 白 领 在 精 神 与 物 质 上 的 消 费 需 求 心 理。 有需求，就要有 供给。 时代之窗将是 20 04 年的蚌埠“ 新 天 地 “。 “边走边尝”商务通 —— 来往过客 现代交通构架的完善催生出一大批的“空中飞人“，每 到 一 地 ， 自 然 是 “ 二 重 奏 ”： 即 公 务 和 购 物 ， 在 忙 完 商务事宜之后的时间，逛逛城市景观，看看风土人情是必不 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 28 页 可 少 的 内 容。 这部分人有两大特点：一是时间比较紧，不太可能充分舒展地游山玩水；二是对消费显得比较豪迈，对品质的敏 感 度 大 大 超 过 价 格。 结 合 我 项 目 我 们 大 概 可 以 勾 勒 出 这 样 的 一 些 画 面 ： 从 CBD 内的蚌埠唯一四星级酒店出来，徒步 10 分钟，到 “ 张 生 记 ” 尝 尝 鲜 ； 从 CBD 内的蚌埠唯一的会展中心出来 ，徒 步 10 分钟，到 “ 好 乐 迪 ” 放 松 一 下 ； 从 CBD 内的蚌埠唯一的歌剧院出来，徒步 10 分钟，到 “ 上 岛 咖 啡 ” 喝 一 杯 ； 时代之窗步行街，会让这些“商务通” —— 有空来坐坐。 近水楼台新移民 —— 社区业主 通过对涂山路的考察，原先的老公房可以提示我们居住于此的住户的层次和购买力有限，但自从周边近在咫尺面对面地开发了两个楼盘 —— 沁雅花园和米亚花园之后，情 况 大 大 改 善 ： 一方面从体量上来说，这两个都是建筑面积在 10 平方米左右的大盘，目前沁雅花园已经基本售磬，米亚花园也有不错成绩，按照两家最终的销售率维持在 85%左 右、每百平方米居住 3 人的比例进行估算，将有 5 00 0 左右的新 移 民 南 迁 到 此 ； 而另一方面或许更加令人振奋：这以上两个楼盘的均价都在 23 00 元 /平 方 米 左 右 ，而 蚌 埠 目 前 最 贵 的 物 业 单 价仅仅是 18 00 元 /平 方 米 ，由 此 可 见 ，能 够 购 买 当 地“ 刷 新价 ” 物 业 的 业 主 自 然 具 备 一 定 的 消 费 购 买 力。 以 上 两 个 楼 盘 尽 管 都 有 自 己 的 沿 街 商 铺 ， 但 由 于 规 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 28 页 模 有 限 ， 对 我 项 目 的 影 响 力 也 有 限 ， 何 况 步行街还依托着一个深受蚌埠市貌喜爱的市民广场。 华灯初 上 、 闲 余 饭 后 、 假 日 周 末 ， 或 全 家 散 步 、或 有 朋 自 远 方 来 、或 三 二 知 己 ，步 行 街 所 提 供 的“ 一站 式 ” 氛 围 将 对 这 部 分 业 主 有 比 较 大 的 吸 引 力 ， 至 于 稍 稍 高 企 的 消 费 不 会 成 为 影 响 他 们 好 心 情 的掣肘。 四 、 总 体 规 划 (一 ) 商 业 街 组 团 划 分 思 路 一方面考虑到整个商业街铺面要求 20 万 方 之 多 ，为 吸 引 当 地 市民 ， 必 须 定 位 成 多 元 化 经 营 的 综 合 商 业 街。 故 建 议 充 分 利 用 商 业 街1 . 6 公里的长度优势，在原地块规划分隔的基础上，划分出若干功能性 组 团 ， 并 赋 以 不 同 的 主 题 商 业 特 色 ， 涵 盖 购 物 、 餐 饮 、 文 化 、 娱乐 和 休 闲 等 特 色 内 容 ， 同 时 强 调 商 业 的 绿 色 环 境 ， 打 造 一 条 生 态 型的 休 闲 观 光 商 业 步 行 街。 另一方面 20 万方的商业规模，在 1 .6 公里长的商业街 上分摊，为 充 分 挖 掘 临 街 铺 面 的 商 业 价 值 ， 同 时 也 兼 顾 商 业 街 建 筑 形 态 布 局的 美 观 性 ， 我 们 在 合 理 考 虑 了 地 块 形 状 和 铺 面 进 深 的 前 提 下 ， 建 议整 条 商 业 街 以 低 密 度 建 筑 为 主 ， 局 部 建 造 高 密 度 建 筑 ， 既 起 到 合 理分 配 商 业 面 积 ， 同 时 从 建 筑 形 态 上 给 予 逛 街 顾 客 一 种 视 野 享 受。 （ 二 ）、 商 业 街 组 团 划 分 及 经 营 内 容 整个商业街共分为 5 个小型功能组团，具体划分及经营内容如下： 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 28 页 A1 规 划 为 百 货 商 场 A1 位于整个规划的圆弧中心地带，位于商业步行街与城市南北主 干 道 —— 延 安 路 的 黄 金 交 叉 口 ， 是 人 流 量 相 对 集 中 的 汇 聚 之 地 ，无 论 商 业 价 值 角 度 ， 还 是 景 观 价 值 角 度 分 析 ， 都 是 整 个 商 业 街 价 值含金量 “ 最 高 ” 的地带，故我们建议设置大型综合百货商场，最大 程 度 地 聚 集 顾 客 人 流 量 ， 建 筑 高 度 建 议 地 上 七 层 地 下 一 层 ， 以 丰富 的 商 品 经 营 品 种 、 良 好 的 购 物 环 境 、 优 质 的 品 牌 服 务 提 升 城 市 商业形象。 该 大 型 百 货 商 场 建 议 打 造 为 蚌 埠 旗 舰 式 综 合 百 货 商 场 ， 取 代 目前淮河路蚌埠百货大楼在城市中 地 位。 商 场 内 经 营 的 商 品 档 次建 议 定 位 在 国 内 一 流 及 国 际 二 流 的 标 准 ， 吸 引 本 土 高 收 入 者 “ 回 流消 费 ”。 具 体 商 场 内 各 楼 层 经 营 品 种 划 分 如 下 ： 1 层 ： 自 选 超 市 1 层 ： 化 妆 品 、 珠 宝 首 饰 、名表、皮鞋、箱包、礼品等 2 层 ： 时 尚 女 装 、 少 女 装 、 淑 女 装 、 女 士 饰 品 等 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 28 页 3 层 ： 职 业 女 装 、 精 品 女 装 、 女 士 时 装 等 4 层 ：男 士 西 服 、西 裤 、茄 克 、休 闲 装、。