蓬莱市房地产-蓬莱城市王座全程策划报告(ppt49)-地产策划(编辑修改稿)

蓬莱市房地产-蓬莱城市王座全程策划报告(ppt49)-地产策划(编辑修改稿)内容摘要：

：城市杰座 ， 都市千千汇等 推荐首选：城市王座 / 东公馆等 经理人世界 21 定价影响因素 1) 位置及周边环境 2) 交通状况 3) 配套设施 4) 内部规划设计 5) 景观 6) 户型结构 7) 发展商信誉 8) 工程进度 9) 物业形象 10) 交楼标准 11) 物业管理 12) 规模 经理人世界 22 市场比较法计算实收均价的基础条件 1) 开售前三个月的市场情况 2) 周边竞争对手当时的价格水平 ， 付款方式优惠措施 3) 销售条件及项目特点的展示 4) 规划 、 设计 、 户型结构 、 外立面均好性到位 5) 样板房装修到位 6) 现场包装到位 7) 外围导示系统到位 8) 售楼处包装到位 9) 楼体形象进度达 封顶 以上 10) 与推广相关方案确认执行 11) 内部园林景观或前广场展示到位 经理人世界 23 片区平均价参考分析 1） 参考楼盘的选取原则 －选择市场上具可比性的楼盘。 －要参考本项目周边近期正在发售的楼盘。 －主要考虑本市场上与本项目同等档次的楼盘情况。 －要参考本项目周边同等档次已经售完楼盘目前二手市场价格。 －要参考本项目周边同等档次已经售完楼盘租金可比价值。 经理人世界 24 2） 综合评分参数 （ 待开盘前半年再定 ） －算出主要竞争对手每个得分 ， 并对照每盘的推出价位算出片区参考订价 「 楼盘订价 1+2+3+……」 /楼盘数目。 －按竞争对手对项目影响力的不同进行修正 ， 修正原则是拿取一个片区平均指导价。 －计算片区平均指导价和对照评合比例值关系推出项目指导售价。 定价：由于项目及周边市场现在存在诸多不确定因素 ， 因此得出的预测的价格区间是 2500元 /㎡ —2600元 /㎡ 经理人世界 25 小结 在以上各项客观指标考量下，得出市场价是 25002600元 / ㎡。 如果在此基础上，首先苦练内功 —增 加建筑设计特色，关注各项人性化细节，其次由我司对前期策划包括对建筑设计建议 ,销售环节的把控，相信可以加多 200元 /㎡ ，最终实现到 27002800元 /㎡。 经理人世界 26 四、项目开发建议 一 ） 建筑形态及布局 二 ） 户型建议 三 ） 景观园林建议 四 ） 商业建议 五 ） 智能化建议 六 ) 物业管理建议 经理人世界 27 一）建筑形态布局 在与贵司的几次简单沟通后，并反复考察蓬莱市场情况的基础上，还是坚持认为本项目应以小高层为主，同时考虑项目规划要求，尽可能控制单位可售面积，而增加实用面积。 经理人世界 28 理由： 在保证出房率的情况下，小高层可让小区有尽可大的空间来增加绿化园林面积，并且给每单位增大使用率提供了平台。 经理人世界 29 二） 户型建议 户型面积建议 根据项目的规模和所在位置 ， 针对项目的目标客户群 ， 本项目户型应定位总价不大 ， 但享受超值生活空间。 户型面积的设置 ， 应从。