葫芦岛富尔沃财富汇商业地产可行性研究报告(41页)-地产可研(编辑修改稿)

葫芦岛富尔沃财富汇商业地产可行性研究报告(41页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

新城区建设，直接影响到葫芦岛楼盘的发展走向。 葫芦岛富尔沃财富广场项目位于葫芦岛市教育园区 J3B 地块内，地处我市城市规划建设的中心，雄居教育园区之龙头，由葫芦岛富尔沃房地产开发独家投资开发建设。 飞天广场处于新城区的关键地段，并且交通便利，和城市中心联系紧密。 财富广场占地面积 83， 300 平方米，规划建筑面积约 25 万平方米，其中商业约 11 万平方米，高层住宅约 14 万平方米。 项目总投资约 11 亿元 人民币，将吸引世界 500 强企业之一沃尔玛国际大型连锁超市公司入驻财富茂，预计引进外资 2500 万美元以上。 可以预见，在不久的将来，在我市的中心区将会崛起一座现代化商业中心，这里正成为国内外投资者、商家创业平台和投资宝地。 ．功能定位分析 项目功能：作为城市核心区域的重点项目，在项目的定位上以“城市名片、城市展厅、城市舞台”为起点，以提升城市形象、展示城市面貌为己任，以“高起点、高标准、高品位”为目标，以“城市新极”的指导概念，独立形成凝聚点，辐射周边，成为葫芦岛市的现代都市综合体。 它的开工建设，对于 完善城市功能，提升城市品位和档次，都将产生积极的推动作用，并将进一步带动我市地产市场的繁荣和城市商业经济的发展。 市场定位：以本地及周边所有人群的时尚消费需求为主，以高中档商品为主，走差异化经营道路，同时以一流环境、一流设施取胜，各项商业互补互动，与老区商业形成优势互补之势，最终取得市场主动权。 经营目标：引进国际国内知名大型零售商 ―― 沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚、大润发、乐购等连锁经营企业。 初步计划其所在商业建筑面积约 50,000 平方米，超市营业面积约 20,000 平方米，最终成为葫芦岛市零售业龙头企业。 项目周边分布有中小学，银行，超市，医院，健身会馆等各种城市配套设施。 项目地毗邻“市实验中学”在高正规院校的周边，人文环境佳。 项目地位于葫芦岛市龙湾大街西侧，与五里河遥遥相望，所谓近水者智，必定吸引大部分消费者的青睐。 葫芦岛人的消费流向，以购房、旅游、文化教育以及餐饮等方面为主。 再从周边几家楼盘的销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看，便利的交通及完善的娱乐休闲设施是项目重要的竞争力。 因此可确定，龙湾大街地段必然成为未来几年葫芦岛市房地产的黄金地段。 2020 年葫芦岛市全年居民消费价格总水平上涨 ％，全市 GDP 完成 亿元，增长 ％；地方级财政收入完成 亿元，增长 ％。 规模以上工业企业实现利润 195亿元，增长 90％。 社会消费品零售总额 525 亿元，增长 ％。 这些即可证明葫芦岛市市民有一定的房产消费能力。 从该项目附近的几个楼盘，首创象墅，水岸帝景， 凌云 金域华城 等销售情况来看，均受到广大葫芦岛市民的欢迎，所以只要保证较高的性价比，必然能让葫芦岛房产消费者接受我们的楼盘。 周边竞争性楼 盘简介 周边竞争性楼盘简介（表 ） 案名 地理位置 规模 （万m2） 建筑形态 规划户型（ m2） 销售价格 （元 / m2） 备注 首创象墅 葫芦岛市龙港区龙程街 7235 花园洋房 103 133149 315 3800 多层，高层，跃层； 高中低档各种户型齐全； 号 水岸帝景 教育园区五里河西岸 22 英伦风情 102 3500 多层，高层，跃层； 户型多为两室一厅两卫及三室两厅等大户型； 天马水木清华 临河街与卫星路交汇处 水木园林 85178 3600 多层，小高层； 二室二 厅一卫至三室二厅二卫不等 ； 凌云 金域华城 龙绣街与海翔路交汇处 40 新加坡风情 60140 3600 多层 , 小高层 , 高层 , 别墅 ； 户型多为两室一厅、三室一厅等中等户型； 周边竞争性楼盘 06 年销售情况 周边竞争性楼盘 06 年销售分析 (表 ) 项目名称 总套数 剩余套数 总销售率 对外报价 1 月销售套数 2 月销售套数 环比 1 月成交均价 2 月成交均价 环比 首创象墅 470 140 70% 5000 30 50 % 4500 5000 % 水岸帝 2030 30 98% 4800 150 200 % 4300 5000 % 景 天马水木清华 900 0 100 3000 100 150 50% 3000 3300 10% 凌云 金域华城 2020 0 100 4500 200 280 40% 4000 4800 20% 周边竞争性楼盘特征分析 周边四个项目中，“ 水岸帝景 ”与该项目在同一地段，位置上最为接近，因此就“ 水岸帝景 ”项目做出相关分析比较。 产品分析 （ 1）“ 水岸帝景 ”以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然、淳朴、和谐 的生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。 （ 2）户型多为两室一厅两卫，三室两厅等大户型。 （ 3）价格多在 3500 元左右，在葫芦岛市场属于高档住宅。 客户群体分析 “ 水岸帝景 ”主要面向中高端人群，小区可容纳 2030 户，同时配有 1411 个停车位，表明小区内 70% 的住户有私家车，从此即可证明“ 水岸帝景 ”主要面向中高端人群。 价格分析 “ 水岸帝景 ”主要销售价格在 31884388 元 /㎡，其中多数户型价位在 3488 元 /㎡上下。 部分大户型及越层售价可达到 4500 元 /㎡，此价格在葫芦岛市场 属于中高等价位。 所以可以判定，此价位在葫芦岛市是可以被中高收入人群所接受的价位。 5 项目的微观性分析 位于葫芦岛市教育园区 J3B 地块内，地处我市城市规划建设的中心，占地 83300 ㎡，开放式商业广场。 整体规划建筑面积 28000 ㎡财富街， 由 9 栋板式高层住宅、一栋产权式公寓和一栋建筑面积 4000 平方米的综合健身会馆所组成的住宅区 和 50000 ㎡商业联盟。 目前一期财富汇部分高层住宅主体结构正在紧张的施工过程中，二期计划于 2020 年7 月开始动工，于 2020 年 6 月竣工，建设工期 1 年。 根 据项目的初步设计， 由 9 栋板式高层住宅、一栋产权式公寓 、 一栋建筑面积 4000平方米的综合健身会馆 、一栋商业娱乐综合性建筑和 建筑面积 28000 平方米的财富街 所组成 ， 高层住宅主要设计层数为 18 层及 21 层，产权式公寓 33 层， 规划建筑面积约 25 万平方米，其中商业约 11 万平方米，高层住宅约 14 万平方米。 建筑多为高层住宅，建成后将形成一座现代化商业中心。 本项目一期设计指标如下： 楼盘地址：葫芦岛市教育园区 J3B 地块 整盘建面： 250000 ㎡ 整盘户数： 2020 多套 占地面积： 59840 ㎡ 本期总建筑面积： 192020 ㎡ 其中：地上建筑面积： 190000 ㎡ 1）住宅： 160000 ㎡ 2）商业： 28000 ㎡ 3）公建配套： 4000 ㎡ 4）架空层： 1160 ㎡ 地下建筑面积： 2046 ㎡ 1）地下车库： 0 ㎡ 2）住宅地下室： 1046 ㎡ 3）公建及配套设施： 1000 ㎡ 容积率： 建筑密度： % 绿地率： % 集中绿地率： 15% 非机动车停车量： 627 富尔沃财富广场一期位置：教育园区 J3B 地块内 基地周边情况：位于龙湾大街，葫芦岛市环境较好的地段。 以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现 代化服务中心。 周边交通便利，五里河生态公园市政重点项目也同期在建设当中。 财富街及财富广场为住户提供了极大的购物便利。 这些项目都将为葫芦岛龙港新区建设带来前所未有的机遇。 项目交通条件： 1 路 3 路 14 路 18 路 项目处于葫芦岛市新兴发展的龙港新区，交通设施完善。 项目周边的公共设施配套： 商业： 沃尔玛 超市、世纪大厦、口岸大厦 教育：师范学校附属小学、市实验中学 娱乐：洁康洗浴中心、健身会馆 项目所在地龙湾大街是葫芦岛市目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础 设施，市政配套设施在短期内就会健全；项目邻近师范学校附属小学，毗邻五里河，生活环境适宜；大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧； 区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。 SWOT 分析 项目优势（ Strength） 本项目以“高起点、高标准、高品位”为目标，以“城市新极”的指导概念，独立形成凝聚点，辐射周边，成为葫芦岛市的现代都市综合体。 公司历来以注重产品质量为优势，用极高的性价比打造精品住宅。 同样，开发商依然要在此项目上面做好性价比文章，“价钱可以打折，但质量决不 可以打折。 ”相信高质量的 房屋品质，加上低廉的销售价格，必然能够吸引葫芦岛的消费者。 住宅功能齐全。 除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台、工作阳台等功能上放大，财富广场所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求。 在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势，而且价格合理，购物便利，这是本项目最突出的一个卖点。 项目劣势（ Weakness） 项目包括零售超市及娱乐设施，人口流动性大，管理难度大。 项目投资大，而且周期长，受到政府和市 场影响大，有一定的风险性。 本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面向中高端，消费群体的定位有局限性。 项目机会（ Opportunity） 葫芦岛市政府已规划建设龙湾新城区。 随着政府规划发展，此区域将成为以金融，信息，服务，交流等现代服务业为主的城市商务平台。 政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，该项目以其优势的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。 项目位于五里河边际，周边环境优雅。 独立式商铺建筑，产权公寓将吸引广大消费者的眼光。 项目将购物休闲融为一体，成为葫芦岛龙湾新城区集 商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。 威胁（ Threat） 项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严峻的竞争。 项目周边“水岸帝景”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。 “水岸帝景”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在葫芦岛市场有明显优势，受到葫芦岛消费者的广泛关注和欢迎。 产品定位 以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。 客户定位 整个项目的客户群定位必然是多层次的。 总体上看，应明确以 “中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。 “中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在 4500 元以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。 价格定位 定价，普通高层住宅 3900 元 /平方米。 这 对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。 相对于首创象墅 4200 元 /平方米的房价，富尔沃财富广场更是极具竞争力。 用普通公寓的价格坐拥葫芦岛核心商业城，不再只是梦想。 此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近海上海酒店、龙湾公园。 各房地产开发。