苏州房地产-石湖之韵二期项目可行性报告(doc25)-地产可研(编辑修改稿)

苏州房地产-石湖之韵二期项目可行性报告(doc25)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

验小学、城西中学、振兴职业中学 医疗：吴中区人民医院、长桥医院、美之国社区卫生服务站 购物：华润超级广场、长桥农贸市场 餐饮：苏苑饭店、香雪海饭店、南开大酒店、新梅华大酒店、豪仕登大酒店 娱乐：钱柜俱乐部、钻石年代俱乐部 银行：中、农、工、建四大国有银行吴中区支行及分理处、邮政储蓄 公交： 1 路、 102 路、 103 路、 7 路、 22 路、 28 路、 60 路等 10 余条线路 区域特征：早期产品以别墅和多层住宅为主，现转向以小高层和高层为主，兼有少量别墅和多层住宅。 均价：别墅 —— 55008000 元 /平方米 多层 —— 4500 元 /平方米 小高层、高层 —— 4400 元 /平方米 （ 2）吴中经济开发区板块 吴中经济开发区位于长桥以南，与吴中区中心城区相隔一条大运河，区内 13 分布大量电子、纺织、化工等外资企业。 该板块房地产开发从区内第一个大型住宅区碧波花园起步，迄今为止已近 10 年。 生活机能分布不平衡，主要围绕碧波花园及东吴南路分布，如碧波实验小学、碧波中学、 吴中商城、好旺玛超市、城南大饭店、川福楼大酒店等。 目前其他区域相当缺乏商业设施和医疗、教育配套。 但是随着越溪城市副中心的建设，该板块的房地产市场已逐渐受到市民的关注，相信会有很好的发展前景。 区域特征是：早期产品以别墅和多层住宅为主，现转为别墅、多层、小高层和高层产品一应俱全。 均价：别墅 —— 60008000 元 /平方米 多层 —— 4300 元 /平方米 小高层、高层 —— 4200 元 /平方米 （ 3）木渎板块 木渎位于苏州古城西郊灵岩山麓，依山而筑，傍水而居，环境优美，适宜人居。 木渎 是著名的江南林园古镇，历史悠久，多年来吸引众多游客前来观光。 木渎城市基础设施完善，交通方便，生活配套齐全。 木渎凭借优越的地理位置和自身丰富的旅游资源，大力发展房地产业，现已成为苏州及周边地区知名的度假胜地。 区域特征：产品以别墅为主，兼有少量多层住宅 均价：别墅 —— 500014000 元 /平方米 多层 —— 4200 元 /平方米 （ 4）太湖旅游度假区板块 太湖国家旅游度假区位于苏州市西南 20 公里处的太湖边，境内山水相连，风光秀美，气候宜人，而且交通日趋方便，是华东地区难得的旅游胜地，每年吸引众多海内外 旅客前来休闲度假。 该板块房地产开发早期从度假酒店起步，至尽已形成以休闲度假为主要特征的发展格局。 由于地处远郊，生活配套稀少，别墅业主主要依靠小区自身配套酒店解决生活需求。 区域特征：产品以独栋别墅为主 均价：独栋别墅 —— 700015000 元 /平方米 吴中区居民原习惯居住在 23 层的乡间农宅，面积一般在 200 多平方米，有 14 天有地，生活费用低廉。 随着吴中区域城市化的迅猛推进和市政建设的开展，当地居民的居住条件发生了巨大的变化，由乡间农宅搬迁到多层住宅楼中，近两年还出现了小高层和高层住宅楼。 而且区内商品房价格上涨 速度和大量外来人口的导入，住宅面积渐渐递减。 目前吴中区房型主力面积在 120130 平方米，总价控制在 5360 万元 /套。 将来一段时间内，由于开发区板块和沧浪新城板块开发量较大，消化能力面临挑战，所以 110 平方米以下的房型将占有一席之地，以使房屋总价更为客户接受。 40005000 元 /平方米是这个区域比较普遍的价位。 别墅主要集中在吴中区西部，此区域是目前苏州数量最多、价格最高的别墅板块。 随着外界对吴中区价值认同感的增加，开发商对该区域土地争夺也越发激烈。 2020 年，下半年土地拍卖会上，一宗吴中建成区地块拍出 了 95%的全场最高增幅。 随着吴中所辖区内的西山，甪直，木渎，越溪等镇区房产随着土地供应节奏的加快，该区域即将进入房地产开发的高速发展阶段。 越溪区住宅市场分析 （ 1） 地理位置 越溪副中心用地位于吴中区城区西南，苏州市吴中经济开发区旺山高科技工业园内。 东至城市规划道路友新路南延伸段，西至龙翔路，南至苏州市西南绕城高速，北至越湖路，规划用地总面积约 平方公里（含用地内水面面积）。 越溪当地个体私营经济比较活跃，当地经济条件、生活水平提高较快。 石湖因为地处吴中区越溪镇和沧浪新城的交界处，依南北划分在两个新政区 域。 因此，由于该区域开发的时间差，北部沧浪区域房价明显高于南部吴中区。 目前，石湖南部地区的主要楼盘有石湖之韵、嘉业阳光水榭等，隶属吴中区，在行政上，也被称为越溪副中心板块；石湖北边地区则与沧浪区相连，主要楼盘有福星新城、四季晶华、天辰花园等，在行政上隶属沧浪新城。 （ 2） 交通位置 石湖北部的越溪板块，该处距离吴中城区约 8 公里，距离苏州古城中心和东山西山风景区空间直线距离分别为 11 和 20 公里，周边交通条件较好，北有越湖路，南有绕城高速路，东有苏震桃一级公路，即友新路。 因此，来去古城中心，也不过十余分钟。 而且教 育园区和越溪行政中心的规划，对于未来业主的居住提供了很大的方便。 再看到，石湖南部的沧浪新城部分，与市区更是零距离相连。 15 （ 3） 规划 政府规划部门将该区域定位为 “吴中区副中心 ”。 作为配套教育园区、服务石湖景区、吴中城南工业带的一个综合配套区，具有商业金融文化娱乐行政办公和居住的功能，是景观和生态环境良好的城市形象标志性区域。 规划局吴中分局的有关人士指出： “在苏州市新一轮城市总体规划上，该组团可以与沧浪新城的规划相平。 ” （ 4） 发展潜力 自然环境的得天独厚 ——苏州市内惟一山水俱佳板块、土地供应的储备较大；具 后发优势，其起点就相当高的规划，苏州教育园区和越溪行政中心迁移、友新高架、轻轨线路、石湖景区规划等一系列利好项目，强力吸纳苏州资本、人力、智力，让石湖板块越来越显示出高规格现代化城区的特质； 苏州当地和周边吴县、上海的市民也比较喜欢石湖这块 “绿地 ”； 未来石湖风景区的旅游开发会给这一带的发展带来意想不到的力量。 目前，该区块虽尚处起步阶段，但优势已经相当明显，可归纳为四点：环境优势、交通优势、产品优势和价格优势。 产品营销和定价策略 根据上述分析和本项目的地理位置、建造时间等因素，制定以下营销战 略： （ 1）确定项目整体形象 “石湖之韵”一期的成功开发，其品牌形象得到了苏州市民和政府的认可，在苏州市房地产市场有一定的影响，建立了一定的信誉。 “石湖之韵”二期 位于苏州市高新区石湖风景区内，行政区域上隶属吴中经济开发区，风景优美，人文内涵丰富。 靠山近水，生态环境优越，紧邻苏州国际教育园，北靠 1025 公顷的上方山国家森林公园，南面 360 公顷的石湖浩瀚水面，上风上水，环境绝佳，为了用好、用足山水优势， “石湖之韵”二期 定位为高档住宅区。 石湖之韵从选址到规划设计、建筑、景观，乃至于社区氛围，都渗透出浓厚的山水人 文精神，在追求规划与布局的完美的同时，更注重以建筑形态倡导生活方式的细节，在人居环境上，生活、建筑与山水文化融为有机整体。 对项目的规划充分体现了科学和人性的开发思路，使石湖之韵真正成为苏州市区中最后一块绿意栖居地。 16 保护原生态的自然环境是石湖之韵始终坚持的规划思路。 石湖罕见的湿地景观、城市绿肺功能为景观设计提供了灵感：石湖之韵不仅是对纯粹的田园式的生活态度的诠释，而且是以自然为本的生活方式的提升。 石湖之韵原生态景观住宅区为身处繁忙喧嚣都市人们提供一片可居、可观、可游的“城市山林”。 小区中将采用人工的设计手 法再现原生态的自然景观，同时辅以原木铺底、乔灌木、草坪、天然石材等基本元素，营造原生态景观住宅区。 在细节的处理中，运用「一湾三岛」的社区布局 把整个狭长地块的景观串联起来。 每个独立的组团中，根据地块的特征景观主题也各有不同。 石湖之韵依托一千米长的湖岸线，和石湖水面零距离接触， 50 米宽的景观绿化带沿湖曲折而行，带来全年充沛的氧气。 深浅不一、宽窄变化的源源活水在小区内蜿蜒流淌。 沿河中心绿化景观带延伸至每个组团的深处，通过园林意境的营造，更加突出园美景深的效果，整个小区四季有景，处处花开。 生动地营造出一片原 生态水乡环境，建筑掩映其间，错落有致、栋距开阔，室内光线充沛，窗外各种自然景观静谧而美丽。 （ 2）“石湖之韵”二期项目优势分析 “石湖之韵”二期销售卖点主要是： ① 地理位置优势： 该地块位于苏州市高新区石湖风景区内，生态环境较好，是适合人居的生态中心。 地块紧沿石湖，湖面宽阔；景色较好；地块东靠上方山，山体宽阔，景观较好，历史、人文氛围较浓厚；地块周边路网建设基本成型，交通便利。 ② 环境 优势 石湖板块是除太湖之外，唯一同时具备山、水两大生态元素的板块，作为连接沧浪新城和太湖的生态走廊，石湖风景区的未来规划 日已由政府敲定，它的居住价值尤其是高端别墅产品的居住价值将进一步显现。 此外，石湖 板 块住宅市场依托越溪苏州国际教育园的强大辐射作用以及充足的目标客户人群，有希望成为山水教育型住宅板块。 ③ 交通 优势 友新高架、环城高架、绕城高速的通达使得石湖这块热土的区位价值不仅为苏州人所认知，更将为外埠人士所知晓。 15 分钟，即可从市区到达越湖路， 10 17 分钟即可由绕城高速。