苏州工业园首期规划报告(doc48)-地产综合(编辑修改稿)

苏州工业园首期规划报告(doc48)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

工业和高科技工业，以及一般性工业。 禁止设立可能危害邻近居民健康和安全、并会污染金鸡湖的污染性与重型工业。 鼓励发展的工业必须要能够加以利用这地区的熟练劳工工业用地可用于发展高层、多层和低层厂房，容积率由 0． 3至 2 5不等高层厂房为 6层或以上，容积率可达 2． 1 至 2． 5，低层厂房为单层或双层，容积率以 0． 3至 0． 4为指标。 除了提供具有全面基础设施的工业用地块直接供工业家发展外，计划也包括兴建一些标准式厂房让他们能立即开展生产。 建议兴建的厂房类型 有多种，包括二至三层的独立或连排式厂房，以及最高为六至七层的多单位式高层厂房。 拟建的厂房类型多样化，可提供多种设施和不同的楼面面积，满足大小规模的投资商的需要。 第一期地区的工业发展密度会较高，特别是毗邻居住区和商业中心区的发展地段，由于其位置优越，能利用就近的劳工来源，并根据总体规划建议设立的轻工业类型，该区的工业发展密度会比其他各期的发展密度为高。 工业用地的设计概念，是尽量让高层厂房面向主要公路，使它们得到最大程度的注目，一些拥有良好景致（比如靠近金鸡湖）和在主要公路两旁的工业用地，可发展高科技工业和商业 园。 其中一些较佳地段，可拨给跨国企业兴建高质素的工业厂房。 低层厂房集中设在靠近河岸地方，以保存该处的天然景致。 (2)仓库 第一期开发区的仓储用地设在限制区内，面积约 15 公顷，占工业用地面积 5人仓储用地将沿着主航道建设，并与河运口岸相邻。 限制区内有含污染性的设施，如污水处理厂。 在园区内，由于工业用地的厂房大多配有仓储设施，所以规划中的仓储用地面积所占比例很少，但将来如有需要也可把部分的工业用地改为仓储用地。 （ 3）公共建筑用地 ： 首期的公共建筑用地主要集中在中央核心地带，总毛面积 75 公顷，占开发区的 6％。 其 中大约 55公顷的商业用地，用于发展密集的办公楼，购物中心，饭店（宾馆）和娱乐消闲中心。 整个商业中心将为本区以及整个苏州市未来的 200万人口服务。 在进行商业核心区的详细设计时，商业用地的划分可以再调整和改善已完成的规划方案以干将路分成两段，一南一北向东延伸，作为整个商业中心的外围界线。 其中，又规划一条中间干道作为区内中轴线。 线以北为办公楼及金融地带，线以南以相门塘为次轴线，在河的两岸发展购物宾馆及娱乐消闲中心。 （ 4）生活居住用地 ： 首期发展区的生活居住用地分布在商业用地与工业用地之间。 在规划上，生活居住用 地再划分为 5个居住小区。 总生活用地面积约 370公顷，占开发区的 32％。 其中 300公顷的住宅用地将能够提供超过 3万个居住单位，而其中 30％发展为低密度和中密度住宅和公寓，即每公顷可达 90户。 另外 70％属于高密度公共住屋单位，每公顷可达 145户。 一般上，环境良好的住屋用地，比如金鸡湖或与商业核心区相邻的地段，将发展高素质的住房。 而与工业用地相邻的地区，则发展高密度或公共住屋每个生活居住小区除了住宅用地之外，还将包括公共设施用地，如：邻里商业中心，中学，小学，公园绿地，体育康乐等设施以支援个别邻里。 居住小区的 详规见 附件一。 大量管理资料下载 （ 5）绿化用地 在开发区内多条现有的水道将被保留。 河道的两岸将保留一片绿色地带，以突出苏州独特的水城特色，并增加新园区的翠绿景致，金鸡湖岸周围地区除了一部分用于发展高素质的湖滨住屋外，其余大部分地区将保留为绿地和康乐设施的建设（见 首期园林绿化图 ）。 总公共绿化用地面积达到 140公顷，占发展区的 12% 人均 14平方米而绿化复盖率估计可达 60％左右，远远超过 35％的规划指标。 （ 6）高尔夫球场／度假区 金鸡湖与独墅湖之间的 350公顷地带具有秀丽的湖滨景色，这里将发展高尔夫球场和度假区。 这个计划中的度假区将可加强金鸡湖与独墅湖周围优美的湖滨环境。 （ 7）文教科研用地 介于苏斜路与黄天荡之间的地段，除了部分用于公园绿化，还有部分约 35 公顷土地将保留，作为未来的教育科研用地。 例如，部分地段可用于发展国际学校，为到苏州投资、工作的外国投资家，专业人员及工作人 员的子女提供教育设施。 首期开发区交通规划 适应开发区对外交通，规划用地和旧城区间便捷的交通联系，规划开发区的公路和水路乃依据拟议的整个苏州工业园结构图中的交通规划，做更详细的规划（见首期交通规划图）。 ●公路方面： 公路骨架由四横四纵组成。 （ 1）对外交通 ： 拟议的苏杭高速公路将由开发区的西部边界干道上通过。 现有的东环路也将作为连系开发区交通和 312国道、沪宁高速公路及机场大道的主要干道。 （ 2）对内交通 ： 东西向有贯穿整个园区的连接东环路与沪宁高速公路的一级干道经过。 这条干道以南、以北各有一条以 货运为主的横向干道。 此外，中央核心地带的南北边缘有区于道把繁忙的商业区和居住区分开。 整个首期开发区还有四条纵向干道，同以上的横向干道组成一个棋盘式格局、层次分明、有效率的网状公路系统。 规划公路通车里程 55公里，沟通所有功能分区。 ●水路方面： 原有的 8级航道如凤凰径及葑门塘将给予保留。 可是相门塘由于通过拟议中的商业：核心地带，将不适合作为航道，只能允许小船如“水上的士”通过。 北部的娄江则将继续作为5级航道，为新区工业发展发挥其功能。 大量管理资料下载 拟建启动区 选定一块 2平方公里的启动区，作为园区发展工作的开端。 选择这个地点作为启动区的原因，是它的交通便利，可经现有的苏斜路和机场大道到达；发展局限小，不需要大量清除工作或徙置居民；此外，基础设施的连接也很方便。 启动区范围内包括了不同的土地用途，展示将会 在园区内进行的各种工业、往屋和商业发展。 启动区将配合金鸡湖南部拟建的高尔夫球场度假区，同时发展。 附件二和三分别说明启动区内部分工业区和生活居住区的典型规划设计。 环境保护规划 前言 自然现状 环境保护目标 环境保护措施 结论 环境保护规划 前言 由于苏州工业园区的整体规划是苏州市整体规划中的一个部分，因此当苏州市的整体规划做出调整时，也要相应地进行配合性调整以保证古城的文脉。 同时，由于工业园区启动在即，因此希望苏州市的整体规划早日有个明确的和相对稳走的规划方案，以使工 业园区的规划在调整时不至于做相应的原则性调整，只是局部或部分的小调整，最终使工业园区的规划方案得以顺利地通过并付诸于实施。 ●自然现状 （ 1）水文 大量管理资料下载 根据大运河苏州站从 1919至 1971年观测资料（其中缺 3 4及 49年资料）：四十三年平均水位（吴凇标高） （ 1957年）最低年平均水位 米（ 1934年）历史最高水位 （ 1954年 7月 28日）历史最低水位 1． 89米（ 1934年 8月 27日）城内河道水位根据大运河推算相差不大变化在 ，（以 上均为吴凇标高）。 地下水位，根据历年来钻孔测得地表水位平均值为 3． 60m～ 3． 00m，但受到季节、运河水位涨落发生变化，也与排水情况有关，渗水层一般见于 177。 0． 01～ 1． 00之间，即粘性上与轻亚粘上粉砂交界处，其次一般分布于细砂、砾砂层，为良好含水层，常温保持在 20℃左右，深层承压水一般有三层，Ⅰ层在 80m左右处，厚 5～ 6m；Ⅱ层在 100m左右处为理想的开采层，厚 6～ 20m，Ⅲ层在 130m左右处，厚 2～ 6m。 地表水一般无侵蚀作用，但在有侵蚀性化合物生产用水的工厂、矿区及其周围地表水需要进行分析，确定其侵 蚀性。 （ 2）气温 根据 1951年～ 1978年 28年统计资料年平均气温 ℃：年平均最高气温 17℃；（ 1953年）；年平均气温 15℃；（ 1968年）；月平均最高气温 ℃；（ 1971年 7月）；月平均最低气温 ℃；（ 1978年 1月）。 最高温度 ℃；（ 53年 8月 26日、 54 年 8月 12日）（历史最高温度 41℃）。 最低温度 ℃（ 58 年 1月 16日）（历史最低温度 12℃） （ 3）风向、风速 根据 1951年～ 1980年 30年统计资料：年平均风速 /秒，年最大平均风速 /秒（ 70年、 72年）年最小平均风速 /秒（ 52年），最大风速为 /秒（ 1973年 12月 21日），风向 NNW，最大风力等级为 7级。 （ 4）湿度 根据 1951～ 1978年 28年统计资料： 年平均相对湿度为 % 年平均最大相对湿度为 85％（ 1951年） 年平均最小相对湿度为 78％（ 55年、 56 年、 71年） 最小相对湿度 12％（ 74年 4月 2日、 77 年 3月 5日） 年平均绝对湿度为 （ 71～ 48年） 最大绝对湿度为 （ 1977年 8月 7日） 最小绝对湿度为 （ 1973年 12月 1日） （ 5）降水量 根据 1951～ 1978年 28年统计资料： 大量管理资料下载 平均年降水量 最大年降水量 （ 1957年） 最多年降水日数 149日（ 1967年） 最小年降水量 （ 1978年） 最大日降水量 （ 62年 9月 6日） 最大月降水量 （ 62年 9月） 最小月降水量 （ 73年 12月） 落雪次数平均 1一 3次／年 最大积雪厚度 16cm （ 77年 1月 2日） 最早初雪期 12月 11日（ 64年） 最迟终雪期 3月 20日（ 65 年） 霜，根据 1951一 1978年 统计资料： 平均年元霜期为 248日 最早初霜期 11月 8日（ 1972年） 最迟终霜期 4月 5日（ 1976年） （ 6）蒸发量 根据 1951一 1978年 28年统计资料： 年平均蒸发量为 1255． 8mm 年最大平均蒸发量为 1648． 6mm （ 77年） 年最小平均蒸发量为 852mm （ 51年） 月蒸发量最大 2622mm （ 78年 8月） 最小 （ 54年 1月） （ 7）气压 根据 1951～ 1978年统计资料：” 大量管理资料下载 年平均气压 1016． 2mm 年平均最高气压 （ 71年） 年平均最低气压 （ 75年） 最高气压 （ 72年 12月 12日、 73年 12月 24日） 最低气压 （ 73年 7月 19日） ： （ 8）日照 根据 1951～ 1978年 28年统计资料： 年平均日照小时 日照百分率 45％ 年平均最高日照小时 2353． 5小时 日照百分率 53％ 年平均最少日照小时 1176． 0小时（ 77年） 日照百分率 40％ （ 9）地面水 园区内河流纵横，其北部的娄江为园区的主要通航、引水、排水河流。 由于园区内的三条大的河流（在第一开发期内）均与东部古城苏州相连，所以其 水质的特征均与苏州城市河道相同。 目前河道的水质勉强达到国家的 4类水水质。 园区内目前主要是乡村，有少数小工厂，其主要的污染源来自于生活污水，因此园区内的河道水质亟待改善。 （ 10）大气 园区内以乡村的农民耕作为主，只有少数小工厂，所以对大气环境不至于造成太大影响。 目前大气环境主要受苏州古城区的影响，其大气环境指标接近国家二级标准。 园区内的少数小工厂，均不存在有放射性污染的问题。 今后也绝对不会允许有放射污染的存在产生。 ●环境保护目标 苏州工业园区将建设成为具有世界水准的现代化国际工业园，其环境质量和环境保护均应坚持高标准和高起点。 工业园区所制定的环境保护规划，将作为园区整体规划的一部分。 环境保护须坚持“预防为主，防治结合”的原则，达到环境保护与工业园区开发同期规划、同步建设、同步发展。 由于工业园区相邻于古城苏州，因此在大气、地面水源及噪声的环境保护方面应充分地配合及达到古城苏州城区的环境保护规划所提出的今后十年对环境保护 大量管理资料下载 方面的概想。 （如近期目标， 1—— 外城河及运河苏州段水质在中远期达到地面水三级奠定基础； 2—— 大气：接近国家大气环境质量二级标准）与古城苏州的环境保护的措施同步进行。 同时工业园区的一切排放的气、水 和噪声等应严格地按排放标准进行控制，不至于加重或破坏现有的环境。 以期与古城苏州同步实现环境保护的概想。 大气环境 —— 争达到中国大气质量的二级标准及最终与古城苏州同步实现其中国大气环境质量的一级标准。 地面水环境 —— 由于园区的主要河道与古城苏州的外城河相连，而古城苏州的今后十年（中远期）的环境目标是达到地面水三类标 准，因此园区应完全配合古城苏州的概想力争达到此目标。 同时最终实现与古城苏州同步达到中国地面水环境质量的二类标准。 噪声环境 —— 达到中国城市区域环境噪声标准。 放射污染 —— 没有放射污染和电磁辐射污染。 环境保护措施 工业园区应在观点和实践上确保“环境质量第一”要求的实现。 在总体规划上，合理布局区域功能。 污水截流治理。 工业园区将采取雨水，污水分流制。 按中国环境统计标准绿化覆盖率达到 35％以上。 加强环保宣传教育，提高公众素质和环保意识。 依法监督，搞好环境监测。 园区内将参照新加坡和中国环境保护条例进行环境管制和管理。 结论 为了使苏州新加坡工业园区建设成为一个具有世界先进水准的现代化国际工业园，其环境质量和环境保护必。