苏州06号地块可行性分析报告(doc35)-地产可研(编辑修改稿)

苏州06号地块可行性分析报告(doc35)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

本项目住宅的初步销售均价暂定为 5300 元 /平方米，商铺均价暂定为 9000 元 /M2，地下车位价格定为 10 万元 /个。 一般来讲地下车位的可售收入大于车库建造成本，为方便计算故将其收入与成本抵冲（不进入估算表）。 其利润估算如表 4： 中国最大的管理资源中心 第 14 页 共 36 页 表 项目总体利润估算表 项目名称：苏州 6 号地块 地块面积： 建筑面积： 销售收入 项目 均价 ( 元/M2) 面积（ M2） 总价（ 万） 单价 (元/M2) 备注 住宅 5300 110000 暂以全小高层预估，不考虑增值 商铺 9000 5500 5% 收入合计 115500 以 115500M2 可售面积计算的单价 成本支出 项目 子项目 面积（ M2） 总价（万） 单价 (元/M2) 备注 直接费 （一）土地费用 土地出让金 契税 4%，地价已含契税。 小计 楼面价 （二）前期工程费 规划设计费用 建筑、景观、电力、施工图 三通一平费 包括临时水、电、路、临时围墙 中国最大的管理资源中心 第 15 页 共 36 页 招标监理费用 勘探费用 小计 预估 （三）基础设施配套费 电力 供水 电信 煤气 排水排污 智能化配套 景观环境工程 道路，景观，照明 小计 预估 （四）建筑安装工程费用 住宅（高层） 110000 商业 5500 底商 售楼处 1500 项目开发完毕后改作会所 幼儿园 2200 另造多层 中国最大的管理资源中心 第 16 页 共 36 页 非经营用房 不入 公摊面积部分 架空层成本 2454 以高层落地面积的 30%估算架空层 小计 地下室收入与成本冲抵，不计入 （五）各项规费 苏州工业园规费较少，暂估 不可预计费用 (一 +二 +三 +四 +五 )2% 直接费合计 间接费 营销费用 以销售收入的 %估算 管理费用 以销售收入的 2%估算 财务费用 (1 亿 +7000 万 )* 年*(*) 间接费合计 税费 营业税及附加 以销售收入的 6%预估 中国最大的管理资源中心 第 17 页 共 36 页 所得税 暂不计 税费合计 成本总计 以可售面积算成本则为 5504 元 /M2 利润 亏损，销售利润率约为% 注：  地下车库不计入建筑面积；车库收入与成本抵冲，不在估算表中反映；  幼儿园、会所计入公摊，为全体业主共有；  假定 4%契税已含（按 ??提供资料中的信息），规费为 60 元 /M2（有待进一步确认 ）；  宏观调控形势下，营销费用 2 个点略嫌不够，故给予 个点的额度；  财务费用以一期、二期土地分别贷两次款预估，假定评估后贷款额度分别为 1 亿为 7000 万，期限为 1 年半，利率为 %再上浮 20%，并不考虑短期资金拆借过桥费用。  高层、小高层强制必须全架空。 如上表所示，住宅与商铺价格均价约为 5476 元 /M2（不含车库），除车库外的单方可销售面积成本为 5504 元 /M2，亏损 万，销售利润率约为 %，没有赢利。 中国最大的管理资源中心 第 18 页 共 36 页 除非销售形势好转，销售均价上扬，或者通过楼盘差异化突破市场均价，或者通过运作提高 容积率，才能有明显的利润空间。 敏感性分析 假如容积率有上调操作的空间，湖东房地产售价上下波动，则在不同容积率与房价情况下对项目利润的敏感性分析如下： 表 项目敏感性分析 售价变化 容积率 85% 90% 95% 100% 105% 110% 120% 住宅4505 商铺7650 住宅4770 商铺8100 住宅5035 商铺8550 住宅5300 商铺9000 住宅5556 商铺9450 住宅5830 商铺9900 住宅6360 商铺10800 9812.11 6649.61 3487.11 1 9 9 12325.39 7783.33 4304.58 3 2 7 2 16567.92 5754.56 1959.56 4 4 4 13220.44 20810.44 3725.78 2 7 12719.22 16830.47 25052.97 1697. 11585. 16013. 20440. 29295. 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 36 页 00 0 0 50 00 50 50 如表 5 所示，在容积率上调到 时，如果市场价格不变，项目将有2653 万元的利润。 但此行苏州实地调研的结果为：不可能调高容积率，故此法不可取。 则在 的容积率下，当市场价格上涨 5%时将有 2837 万利润（ %的销售利润率）；当市场价格下降 5%或因项目自身促销、折扣、团购因素消耗 5%收入时，项目将亏损 3487 万。 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 36 页 四、项目开发计划 项目计划分两期，总开发周期为 3 年半，其进度安排如下： 事项 \ 时间 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 2020年 成立项目公司，资金到位 拿一期土地证 一期方案设计，报批 施工图设计 专项报建，取得四证齐全 一期土地抵押贷款 招招标 试桩，桩基工程 一期项目施工。