苏园20xx02地块使用权竞买咨询报告doc25-地产综合(编辑修改稿)

苏园20xx02地块使用权竞买咨询报告doc25-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

200 元）。 经过若干专家的预测，产品价格的概率分布 见 表 3，售价加权平均 3700元，基本分析每平方米售价定为 3600 元。 售价分析表 表 3 产品 项目 加权 平均 售价及概率 高层 住宅 售价 3700 3200 3400 3600 3800 4000 4200 概率 销售额（万元） 26964 27944 29415 30641 31866 33337 34808 销售额 概率 0． 07 0． 11 0． 20 0． 21 0． 18 0． 14 0． 08 商业配套按每平方米 3000 元计算，汽车车位每个约 万元。 四、销售计划 中高层住宅 ，开盘销售当期预售 40%，竣工前预售达到 80%，竣工后一年内销售余下的 20%。 五、回款计划 签定协议预付定金 1 万元，一个月内签定合同，首付 30%。 中高层造到三楼再付 20% 封顶再付 20% 土建结束再付 20% 交房再付 10% 经济分析按签定合同首付 30%，结构封顶再付 40%，交付使用前付清 １２ 余下 30%。 六、竞争能力分析与对策 刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖 取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。 因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。 １３ 第三章 项目初步规划与方案优化 一、苏园（ 2020） 02 地块规划技术条件 该地块为中密度居住用地，地块面积 3 公顷，规划要求如下： 建筑退后线 建筑须退东、西、北地界 10 米，其中沿路（界） 5 米为绿化缓冲带， 5米为间距缓冲带；建筑退南地界 5 米，其中沿界 3 米为绿化缓冲带， 2 米为间距缓冲带。 高层住宅退各边界线不小于 8 米。 如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。 绿化缓冲带内不能用做停车场。 出入口 出入口宽度在 10 米以内，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小 于５０米。 道路与停车位 基地内通车道路两侧不得小于 3 米，非通车道路两侧不小于２米，用做绿化种植带。 各种车辆停车位的设置数量要求：１个小汽车位 /2 套， 2 个自行车位 /套， 1 个摩托车停车位 /4 套。 规划控制指标 容积率不超过 ； 建筑密度不得超过 30%； 绿地率不得小于 35%； 建筑层数不超过 25 层，不低于 4 层。 １４ 服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的 1%（具体功能设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的 意见》）。 建筑间距 多层住宅日照间距系数取 ，计算方法应满足《苏州工业园区规划管理技术规定》的要求。 高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。 场地地坪标高 沿主干道场地地坪标高设计不低于 米，场地其它地坪标高不低于 米（黄海高程）。 围墙 围墙高度一般不得超过 米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于 米。 围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线 米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。 其他 规划设计、人防、消防、环保、抗震要求等应符合国家规范及有关管理部门的意见。 用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的３０％，且不能用作停车等其它用途． 阁楼原则上不应设平台。 太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。 在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。 正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。 二、苏园 （ 2020） 02 地块 界址点报表 １５ 02 地块界址点报表 表 4 地块面积： 平方米 界址点数： 19 序号 X 坐标值（米） Y 坐标值（米） 边长（米） 界址点号 001 J0251 002 J0252 003 J0253 004 J0254 005 J0255 006 J0256 007 J0257 008 J0258 009 J0259 010 J0260 011 J0261 012 J0262 013 J0263 014 J0264 015 J0265 016 J0266 017 J0267 018 J1158 019 J1157 三、套型 多层住宅每户 130 平方米左右，中高层住宅每户 145 平方米左右。 四、规划方案 本项目的规划原则如下： 符合拍卖文件规定的设计条件 产品方案 根据产品开发成本和销售的难易程度，产品优先考虑顺序是多层、小高层、高层。 车库、架空层及汽车车位 在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。 在多层住宅底层建自行车、摩托车库。 １６ 在小高层或高层住宅底层建自行车、摩托车库停车位。 多层住宅、小高层或高层住宅底层用作架空层的面积不 低于 30%。 容积率 目前小高层、高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益的重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定的 是规划设计的优化方向。 全部建多层住宅或全部建小高层住宅，其容积率都难于接近 ，小高层 +高层（沿河布置）可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了两个方案。 详见规划平面图，规划指标见下表。 规划指标表 表 5 指标名称 单位 层数 方案一 方案二 方案特征 多层 小高层 +高层 2。