苏园20xx01地块竞买可行性研究报告doc22-地产可研(编辑修改稿)

苏园20xx01地块竞买可行性研究报告doc22-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

销售额（万元） 30737 26964 27944 29415 30641 31866 33337 34808 销售额概率 0． 07 0． 11 0． 20 0． 21 0． 18 0． 14 0． 08 商业配套按每平方米 3000 元计算，汽车车位每个约 万元。 四、销售计划 独立别墅，开盘销售当期预售 20%，竣工前预售达到 70%，竣工后一年内销售余下的 30%。 多层或中高层，开盘销售当期预售 40%，竣工前预售达到 90%，竣工后一年内销售余下的 10%。 五、回款计划 签定协议预付定金 1 万元，一个月内签定合同，首付 30%。 中高层造到三楼再付 20% 封顶再付 20% 土建结束再付 20% 交房再付 10% 苏园（ 2020） 01地块竞买可行性研究报告 企业 ()，大量的管理资料下载 １０  六、竞争能力分析与对策 刚刚实行土地拍卖制度 ，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。 因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。 本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许的容积率比首次拍卖的 苏园（ 2020） 01地块高，若采用“别墅 +多层 +中高层”方案，容积率由全部建别墅的 左右提高到接近 ，经分析表明，每平方米土地的土地费用承载能力比单纯建别墅可提高 500 元以上，若以同等价格获得土地和开发商获得的经济效益相同，则每平方米别墅的价格盈亏平衡点可降低 1000 元左右。 苏园（ 2020） 01地块竞买可行性研究报告 企业 ()，大量的管理资料下载 １１  第三章 项目初步规划与方案优化 一、苏园（ 2020） 01 地块规划技术条件 该地块为居住用地，地块面积 公顷，容积率小于 ，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。 1． 建筑退线 1）建筑退后小区地界 建筑须退所有地界 5 米，其中沿界至少 3 米为绿化带，至少 2 米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。 高层住宅退各边界线不小于 8 米。 如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。 2）低层住宅最小建筑退后户基地线 主建筑正面： 5 米； 侧面： 2 米； 后面： 3 米。 停车房正面： 0 米； 侧面： 2 米； 后面： 0 米。 2． 日照间距 日照间距系数低层住宅取 ，多层住宅取 ，计算方法应满足《苏 州工业园区规划管理技术规定》的要求。 中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。 3． 小区建筑密度和每户基地参数 1）小区建筑密度不超过３０％，独立式住宅每户建筑密度最大不超过40%。 2）低层住宅每户基地参数 独立式住宅不得小于 400 平方米。 半独立式住宅不得小于 300 平方米。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中间户）和 200 平方米（转角户）。 3）每户基地面宽： 苏园（ 2020） 01地块竞买可行性研究报告 企业 ()，大量的管理资料下载 １２  独立式住宅不得小于 10 米。 半独立式住宅不得小于 8 米。 排屋式住宅不得小于 6 米（中间户）和 8 米（转角户）。 ４． 场地地坪标高和住宅建筑高度 1）沿主干道场地地坪标高设计不低于 米，场地其它地坪标高不低于 米（黄海高程）。 2）低层建筑不超过 3 层，建筑檐口高度不超过 12 米。 3)多层、中高层层数不超过 14 层。 ５． 绿地 绿地率不少于 40％。 ６． 道路与停车位 1）通车道路：路面不小于６米，路面两侧至每户基地 /地界不得少于３米作为绿化种植带。 2）非通车道路：两侧设不小于２米的绿化种植带。 3）停车位：每户１个小汽车位。 ７． 出入口 小区出入口设于地块南部，出入口宽度 48 米（单向 /双向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于５０米。 ８． 围墙 围墙高度一般不得超过 米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于 米。 围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线 米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。 ９ ．其他 1）规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。 2） 服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的 1%（具体功能设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》）。 苏园（ 2020） 01地块竞买可行性研究报告 企业 ()，大量的管理资料下载 １３  3）除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的３０％，且不能用作停车等其它用途。 4）阁楼原则上不应设平台。 太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。 5）在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。 6）正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清 单”上要求提供的其它文件。 二、苏园（ 2020） 01 地块 界址点报表 01地块界址点报表 表 4 地块面积： 30000 平方米 界址点数： 12 序号 X 坐标值（米） Y 坐标值（米） 边长（米） 界址点号 001 J0451 002 J0452 003 J0453 004 J0454 005 J0455 006 J0456 007 J0457 008 J0458 009 J0459 010 J0560 三、套型 独立别墅基地面积 576 平方米 ，建筑面积 350 平方米。 多层住宅每户 130 平方米，中高层住宅每户 145 平方米。 四、规划方案 本项目的规划原则如下： 1．拍卖文件规定的设计条件 2． 产品方案 按照拍卖文件规定别墅用地不低于 50%，根据产品开发成本和销售的难易程度，产品优先考虑顺序是多层、小高层。 苏园（ 2020） 01地块竞买可行性研究报告 企业 ()，大量的管理资料下载 １４ 3． 车库、架空层及汽车车位 在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。 在多层住宅底层建自行车、摩托车库。 在小高层或高层住宅底层建自行车、摩托车库停车位。 多层住宅、小高层或高层住宅底层用作架空层的面积不低于 30%。