芜湖策划提案doc35--芜湖总体市场分析-营销策划(编辑修改稿)

芜湖策划提案doc35--芜湖总体市场分析-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

中，现在可以考虑的几个支持点： “城南商圈将成为芜湖商业的炮口”概念炒作大造声势 强调大势所趋，不可逆转。 不断向市场灌输市政府搬迁的事实、大学高校城的搬迁，原城南的居住人群， 紧邻市中心的便利。 它将成为芜湖的第二个商业中心，超前的规划、整体的配套将为商家的经营带来旧的商业中心无法比拟的商业氛围。 “在家乐福旁边开店，生意当然火爆爆。 ” 强调品牌店的加入能够促进购买者的信心，展望到自己购买商铺的旺盛人气是绝对强势 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 35 页 的诱惑。 “今天你坐着等待，明天你望铺兴叹。 ” 因为项目刚刚启动升值无限，现在是入市新时代商业街是的绝佳时期。 关于广告传播的阶段划分建议 我们建议把前期的广告操作分为三个阶段进行：炒作阶段、升温阶段、保温阶段 炒作阶段 10 月 1 日 11 月 1 日 报纸广告 升温阶段 11 月 1 日 12 月 31 日 部分活动、现场包装、报纸广告 保温阶段 1 月 1 日正式开盘开始 相关的卖点不断呈现 考虑部分的电视广告和户外广告 我们预期十月份开始预热，炒作二个月时间，到十二月开始进行内部认购，元旦可以正式开盘。 十月份以软性炒作为主。 不断用大幅新闻稿大做煽风点火工作，宣传城南商圈的形成势不可挡，新时代商业街将成为芜湖商业的航空母舰。 同时为乐配合价格方面的摸底，做一定量的单张派发到现有旧的商业街业主手上，争取他们的意见，并起 到一定的传播作用。 十一月有硬性的报纸广告出现，展示城南商业街的规划效果图和部分延续性的报纸广告创意，和前面的炒作来个呼应，进一步引发市 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 35 页 场的关注。 同时，案场的接待中心和工地包装到位。 和温州等地方的个体协会进行沟通，争取把招商现场移植到当地并拿回材料到芜湖进行大肆炒作。 关于传播手段建议 前期的商业推广，主要以软文炒作和活动操作为主。 电视广告将在商业街模型出来后制作五分钟的电视广告杂志，一方面可以考虑在接待中心循环播放。 另一方面将选择在黄金时间的热点电视剧插播。 工地和接待中心的现场包装将突现 商业街将来的繁华和商业类别的特征 商业活动的策划能够抓住部分准买家的注意力，及时促成买卖成交。 宣传画册的印刷将以单张为主，不同类别的客户发不同的资料，避免浪费。 外地招商是一个不容忽视的问题，联合当地的媒体和个体协会进行。 主要是浙江江苏的一些重点城市，还有以芜湖为中心的沿线中等城市。 关于创意方向的策略提议 创意力求遵循品牌核心价值里面确定的“生意人不求品位档次、 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 35 页 但求通俗易懂。 ”大原则，比如： “ 在欧尚旁边开店，生意当然火爆爆。 ” 画面要求设计红红火火，标题文字大而清晰。 文字为主的 新闻炒作一定要有力度，比如， “城南商圈将成为芜湖商业的炮口。 ” 电视广告的内容将以阐述新时代商业街的商业功能和投资升值的角度进行创意。 关于媒体选择建议 报纸 以当地大报《芜湖日报》《芜湖晚报》为主，并全部做整版和半版广告 电视 建议做五分钟的电视广告杂志在当地电视台黄金时间电视剧插播 户外 在市中心、旧的商业街大市场或商业城附近取大的户外广告牌，新时代商业街文字设计得很大很醒目 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 35 页 第五章 打造项目品牌 除了准确的策划定位和强有力的销售执行外，当前国内房地产项目竞争的最高级 别无疑就是 —— 品牌竞争。 因为一旦确立项目的品牌优势，可以大大提高项目的竞争力和产品附加值，打开项目的利润空间；同时还为开发企业本身的品牌经营打下扎实的基础。 本案项目的品牌建设可以从以下几个方面进行： 一、内在品质 住宅：从立面、户型（面宽、错层、跃层平台等）、面积控制、电梯、 均好性、景观、采光、物业管理安保等各个方面打造符合其定位的建筑特性； 商铺：从立面、层高、框架结构、面积控制、功能定位互补、交通组织、配套等各个方面进行规划设计，强调舒适、便捷、实用，充分考虑客户的需求，要真正“以人为本”。 二、媒 体造势 利用新闻预热和事件营销，在开盘前造势； 利用软新闻炒作，报纸广告，电视以及各种销售媒介在销售中反复加强力度，使项目的影响力在短时期内扩大； 利用楼盘中后期商业带动区域经济的效应，提高项目增值利润。 三、品牌营造的主要手段 引进国际、国内知名品牌，殊如欧尚、肯德基、麦当劳等类似品牌。 利用城南地区超前的规划和政府的支持度大打“政府牌”，提高项目的知名度。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 35 页 利用投资三方已有的开发成功业绩，树立项目的公信力。 围绕准确的定位，形成楼盘个性特点，加强楼盘差异化优势。 四、培育市场 商业街项目不同于住宅或办 公项目的重要一点在于，商业街项目已经不仅仅是纯粹的开发行为，而是从一个培育市场、做旺市场的角度来规划、设计、销售、引进，这样才能把商业街项目的价值充分的发挥出来，其衍生出来的附加值往往是惊人的。 比如沿海一些先进城市（如上海），在一些商业街项目项目成功开发后，其一年的商业街户外广告收入就达上千万。 另外，从培育市场商业气氛的角度来讲，必须前期引进专业商业管理公司参与到商业街的市场规划、管理中来。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 35 页 第六章、 项目产品建议 一、项目分类建议 由于本案是以商业街为主体的项目，因此在分类规划上要充 分考虑内部功能的互补和利用。 建议在区域内规划仓储式大卖场，吸引人气；建议规划精品购物步行街、美食广场、产权式酒店（或 SOHO商住楼）；建议在规划沿街散铺时要考虑到“吃、穿、用、玩”、银行、生活配套等各种配套，同时要兼顾文化、体育、娱乐等各方面的潜在需求，借鉴国外“ shoppingmall”的形式。 二、项目比例建议 本案项目分为住宅、商业两大块。 在规划设计住宅上，亚新策划建议应以多层为主，小高层为辅，多层、小高层应该各占 80%、 20%左右。 小高层必须要设计板式，区位安排在景观较好的位置，注意户型的均好性。 三、项目方案设计建议 满足芜湖市建筑设计规划的基本要求； 首层街道两侧在进深允许的情况下，尽可能多做绿化或植树；部分地方，如美食广场、酒店等前可以做景观、休闲椅和喷水池等； 商业街内部应该引入一些特色水景； 商铺或多层住宅顶部，或多余地块可以考虑设置网球场等其他休闲设施，同时整体考虑酒店、住宅和休闲之间的搭配； 鉴于贯穿商业街的马路非步行街，为了积聚人流，建议在部分街道两侧建筑物上做骑楼式的架空步行连廊； 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 35 页 建议本案商业街在交通组织上以限时步行街的方案为主； 商业街的停车位应主要安排在大卖场或小高层的地下部 分，其余路面停车位应该尽量安排在支路上，以免影响商业街景观；停车位数量按商业街惯例配置并适当超前。 四、项目立面风格建议 建议住宅立面采用现代简约的风格。 建议采用落地窗、飘窗等大面积采光的设计，注意空调室外机位置和立面的整体统一。 色彩上要求首先同商业铺面的风格协调融合，其次再是尽量表现现代、美观的优势。 建议商铺立面采用现代简约的风格。 建议在设计上除了要尽力表现现代建筑。