芜湖中江广场商业地产项目市场调研报告(32页)-商业地产(编辑修改稿)

芜湖中江广场商业地产项目市场调研报告(32页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

资料。 社区规模 中、小盘为主，以 3— 70 万平米项目居多 三山区板块 三山区位于芜湖市城区西南部，是芜湖市最具发展潜 力的新兴城区，区位优越，交通便捷，工业基础较好。 该区在努力打造集电力能源、汽车制造、特色农业、物流业和商贸服务业为一体的现代化城区。 代表性的楼盘有江滨花园、金鑫花园、锦江家园、龙湖花园等，现阶段住宅均价在 1800 元 — 2020 元之间。 三山区板块介绍 楼盘档次 中低档 均价 2020 元以上 物业形态 住宅、商业 主力户型 三房两厅 70120 平米 消费群体 全市居民，投资户居多。 职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工 社区规模 中盘为主，以 5— 50 万平米项目居多 据以上分析可以得知，弋 江区与镜湖区是芜湖主要中高档及高档楼盘的聚集区，随着未来城市发展轴线向南延伸，弋江板块的发展前景将更为乐观。 2020 年芜湖地产销售市场解读 住宅 根据房库网与实地调研结果， 2020 年城中、城南板块新盘数据如下： 2020 年主要住宅新盘介绍 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 板块 楼盘 价格范围（元／平方米） 城中板块 融汇锦江 4700 香榭丽舍 4300 世贸滨江 7300 月桂都市 5300 城南板块 长江长现代城 6300 中央城 5200 江岸明珠 4900 汇成名郡 5000 根据以上表获知 ， 2020 年高档楼盘不断推出，均价不断刷新芜湖甚至整个安徽省的记录，由于目前城南板块是芜湖市场热点的趋向所在，价格与城中板块主要楼盘相差越来越小。 写字楼 根据芜湖 365 地产家居网与实地调研结果， 2020 年芜湖写字楼新盘数据如下： 2020 年主要写字楼线盘介绍 楼盘 价格范围（元／平方米） 镜街金鼎 SOHO 10500 侨鸿国家商城 7800 联盛国际大厦 未开盘 2020 年新建的写字楼由于在规划理念、设计标准与物业管理方面较前几年开发的办公楼已经在各个方面都有了质的飞跃，如侨鸿国际大厦是皖 南第一高楼与芜湖第一座甲级写字楼，镜街金鼎 SOHO 也是芜湖档次最高的集商住一体的SOHO 办公楼；相比前几年写字楼价格与周边同类住宅价格倒挂的现象， 2020 年开发的写字楼将把芜湖写字楼市场带入一个新的时代。 配套商业 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 根据芜湖 365 地产家居网与实地调研结果， 2020 年芜湖配套商业新盘数据如下： 2020 年配套商业新盘介绍 板块 楼盘 目前价格范围（元／平方米） 城中板块 泰华家园（外街一层） 12020 天泰大厦（外街一层） 15000 和平大厦（内街一层） 15000 城南板块 长江长现 代城（外街一层） 未开盘，预计 20200 以上 中央城（内街一层） 6000 汇成名郡（外街一层） 20200 2020 芜湖地产租赁市场解读 相比芜湖比较成熟的销售市场，芜湖租赁市场与发达的一、二线城市租赁市场相比，还尚在起步阶段，体现在以下几点： 没有成熟、系统的统计数据 租赁价格浮动很大，用市场发达城市通用的“元 /月 .平方米”指标来衡量，往往同类楼盘租赁价格差距都会很大。 因为在芜湖由于市场需求结构的原因，越是大面积物业的租赁，价格相比中小面积物业会有大幅度下降，所以误差会比较大。 目 前城中板块由于城市功能发展相对比较成熟，租赁价格具有更强的合理性，而城南板块属于新区，在城市建设、人口导入、配套设施方面还存在一定差距，所以租赁价格还比较低，而随着城市化进程的加快，城南板块的价格上扬空间将得以看好。 根据实地调研，芜湖住宅、写字楼与配套商业租赁价格数据如下： 表 1 2020 年分区、分物业类型租赁价格介绍 板块 楼盘 租赁价格范围（元／平方米．月） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 城中板块 中高档住宅 2030 中低档住宅 712 传统办公楼（如和平大厦、三泰大 厦、金鼎大厦等） 1540 新建高档写字楼（如镜街、侨鸿国际商城） 60 以上，部分如镜街中某些单元可以达到１２０ 商铺 一层外街 100200 城南板块 住宅 1020 商铺 一层外街 80100 工业厂房 810 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 三 章 芜湖商业市场 分析 一、 芜湖大商业市场解读 2020 年芜湖市 城市居民人均可支配收入 13234 元，比上年增长 %；人均消费支出 9509 元，比上年增长 %；农村居民人均纯收入 5208 元，比上年增长 %；人均生活费支出 3625 元，比上年增长 %；城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为 %和 %。 在岗职工年平均工资 22761 元，比上年增长 %。 以上的消费及收入增长，都为商业地产的快速发展提供了经济支持。 面对 2020 年 国家宏观经济政策的调整 ，诸多的发展商 依然 看好芜湖优越的城市区位与迅速发展的宏观经济，他们对未来的市场空间雄心勃勃。 同时，更多具有雄厚实力的专业商业地产开发 商 、市场运营商正准备进入芜湖市场，他们从芜湖城市迅速增加的人口、区域商业辐射力中，看到了未来庞大的商机。 近几年来 ，芜湖 一批大型商 业地产项目纷纷亮相，商业地产业在日益繁荣的同时也呈现出竞争加剧的格局。 随着侨鸿国际、沃尔玛、和平国际等大型商业企业的相继入驻，芜湖原有的以中山路为中心的商业格局被打破，商业零售业的竞争日趋激烈，一个多元化、多层次的商业地产市场正在形成，根据实地调研，芜湖大商业现状如下： 芜湖主要大商业列表 商业类型 商业名称 营业面积（万平方米） 百货零售 芜湖新百大厦 芜湖华亿购物中心 2 芜湖侨鸿国际商城 专卖店 +大卖场 融汇中江广场 4 和平国际商厦 复合型商业购物中心、多功能城市综合体 联盛商业广场 19（包括酒店、办公、公寓面积） 吉和城市商业广场 25（包括酒店、办公、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 公寓面积） 华强城市广场 12 复合型文化艺术特色主题商业旅游步行街 金科 .小九华 超市 沃尔玛 乐购 .TESCO 2 欧尚 2 可以看到，几年来芜湖大中型商业发展速度相当迅猛，开发量已经赶上先前二十 年开发建设的总量，新建商业主要还是集中在镜湖区。 二、 区域分析 2020 年， 只 在芜湖市区内，目前就有数十万平方米的大型商业地产项目正在建设、销售 进程中。 包括联盛国际商业中心、融汇中江广场（西区）、镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、天泰大厦、都市生活广场等在内的商业地产项目，分布于芜湖城中城东城北与城南区，他们的定位，既有大型的综合性的 购物中心 ，也有国内目前最流行的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ， 五星 级的 甲级写字楼 ，大型的商业街。 目前在建的这些商业地产项目的规划建设面积至少在 100 万平方米以上。 一批著名的商业巨头也对芜湖市场虎视眈眈。 2020 年，在 家乐福 意外退出的时刻，属于世界五百强的全球第三 大商 业零售企业英国 TESCO、 特易购）旗下的 “乐购 TESCO”大型卖场，悄然与芜湖目前单体面积最大的商业地产开发项目联盛国际商业广场签下了合作协议。 据悉，即将开设的芜湖 “乐购 TESCO”大型卖场的面积约为 2 万余平方米。 另一个国际大型商业连锁企业法国 欧尚 ，也将在 2020 年内于芜湖城北区域开业。 届时，以 香格里拉 花园、云龙阳光等代表的周边数个大型社区将进一步完善商业配套，该区域内，由准五星级的汉爵阳明酒店、龙津酒店、华尔顿酒店、法国 雅高 酒店、法国欧尚大卖场、华强 方特乐园、银湖 波尔卡商业街等构成的综合配套设施，将促使该区域成为芜湖新的区域商 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 业、文化中心。 在城中区域 ，联盛国际商业中心、融汇中江广场（西区）、镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、凯帆大厦等一批新的商业地产项目，将进一步巩固镜湖区的中心商业区的地位，名流置业、世茂股份分别打造的滨江综合商业项目，将在不远的将来，构成芜湖城市新的商业圈。 2020 年，随着弋江区招商引资力度的推进，和瑞动漫科技园、赛尔大型农副产品批发市场、芜湖市物流中心、大型医疗器械物流交易中心、芜湖工程机械大市场等为代表的一批商业地产项目在城南崛起。 城南地区将涌现大批以专业大市场为主流形态的大批商业地产项目， 消费群体将 看好这批专业大型 市场给未来几年内芜湖商业地产带来的活力。 城东区域，沿弋江北路形成的几大专业市场仍然将继续散发商业活力。 随着市政府的东迁、商业文化中心区的建设，以及绿地 镜湖世纪城、明日星城、星河湾等一批住宅项目的崛起，诸多的房地产企业也注意到了这一区域内商业需求带来的对商业地产项目的新需求，按照正在拟订中的芜湖商业网点规划，该区域内的商业网点建设与配套，将促成芜湖商业地产新热点在该区域内形成。 目前，芜湖市中心商铺的价格基数过大，开发规模也超前，其升值潜力已经大不如前。 同样，在一些新开发的大型商住区周边的商铺，因商铺规模 大、单位面积大、总价高等特点，其投资价值已被高估，投资风险正日益加大。 商铺迅速饱和是因为商铺投资回报利润高， 普通沿街商铺在不同的地段，其价格走势有很大的不同。 一般来说，市中心商铺的价格涨势会比其它地段的要快，最高可以达到 20— 30%/年，而其它地段的商铺一般可以维持在 5— 15%/年之间。 新建社区商铺一般以服务周边或为社区内部配套等为主，其市场相对比较稳定，具备一定的投资价值。 而专业性商街、专业性市场等大型商业地产项目，因其开发周期长，市场培育时间长、项目招商与内部管理等要求非常严格，从而使得类似项目的投资 风险在无形中变大。 三、 代表楼盘 纵观芜湖商业地产项目， 具有代表性且 能对本项目形成竞争压力的，有以下产品： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内。