芙蓉古城旅游地产项目建议书(doc19)-地产可研(编辑修改稿)

芙蓉古城旅游地产项目建议书(doc19)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

F ：800 m2 生态购物中心 以生态净菜等为主的销售形式 3F：面积待定 旅游定点购物中心 旅游定点购物商家，经营地方中药材、特产等。 唐区 （备注：建议由开发商销售） 1324 m2（共有商铺14 间） 音像制品、书店、美容美发、照相馆 与 冲 洗店、特色服装店、花店。 一般商家，强调装修风格。 该区单体建筑进深 5 米、住宅底层商铺进深 9 米，设卫生间。 1． 唐 3 号院及单体 规划为小型超市 1家（ 216 m2），洗衣坊 1 家（ 72m2），音像制品 1 家（ 30 m2），书店 1家（ 40 m2），茶馆 1 家（ 80 m2）。 2． 唐 4 号院为： 银行 1 家（ m2），邮政 (63 m2),网吧 ( m2), 彩扩中心(80 m2),美容美发 1 家（ 60 m2），鲜花店 1 家（ 20 m2）。 3． 唐 5 号院 为：酒吧 3 家（面积分别为 144 m 144 m150 m2。 苏州区（备注：建议由开发商销售） 1222 m2（共有商铺 9间） 休闲、居家配套、文化制品、餐饮、超市 一般商家，强调装修风格。 诊所为市内大型医院的挂牌诊所。 该区单体建筑进深 5 米、住宅底层商铺进深 9 米，设卫生间。 1． 苏 11 号院 规划为茶馆区。 共 3 家茶馆，面积分别为 m2,123 m2, m2。 2． 苏 12 号院 规划为音像制品1 家（ m2） ,书店 1 家( m2),网吧 1 家 (72 m2),小型超市 1家 (144 m2),快餐1 家 (150 m2,设排污 )。 川 8号院及其对面的单体建筑 单体建筑面积 450 m2 ；住宅底楼商铺 m2 文化艺术长廊和酒吧一条街 极具地方特色的蜀绣、陶瓷、根雕、绘画、藤编、漆具、烫画等家带店式作坊；有特色的酒吧商家 沿河单体建筑作为 34 家特色酒吧； 8 号院底层的商铺分 米的 10 间， 9 间， 米的 2 间， 米的 1 间， 米的 1 间，共 23 间。 该区规划为古玩字画 10间，根雕 3 间，陶吧 2 间，瓷器 3间，藤编 3 间，剪纸 2 间，蜀锦、蜀绣、绢扇 5 间。 靠川12 号院临芙蓉大道单体 面积待定 银行、医院、邮局 大量管理资料下载 10 皇城 （正式方案未定） 2F、 3F 多功能厅 两层均无窗，设会议大厅、婚宴大厅、酒店商务中心。 明远楼 （正式方案未定） 奥林匹克中心 与体委等国家单位联营或作为社区配套自行修建。 1． 2F 设室内排球、兰球、保龄球馆。 2． 3F 分儿童素质教育中心和老年活动中心，有健身房、教室、乒乓球室等。 致公堂 康乐中心 休闲娱乐商家 2F：自助式西餐厅作为酒店配套； 3F|：室内恒温游泳池、桑拿、按摩等。 3号代征地 共约 170 亩 生态果园、农庄、 生态茶园 花圃、苗圃。 待征地前期不能兴修建筑，暂不考虑其余设施。 第三篇、运作模式 一、 销售 建议苏区和唐风的商铺（约 2546 ㎡）由蔚信房产公司销售，有如下好处： 充分利用社会资源，让项目内业态能百花齐放。 减少自营风险。 提前实现销售有利于投资回收。 二、 招商 招商范围。 除川 11 号院以外其他的所有房地产全部用于招商。 租金策略 由于芙 蓉古城离市区尚有 9 公里，且古城周围人口较少，古城内的业主两年内入住率仅有 50%的实际情况，建议采取“放水养鱼”的策略，但考虑若对商家免租将会造成进场商家对现有优惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的经营，所以我们建议： 1） 统一不对外免租； 2） 第一、二年采用较低租金，吸引商家，第三、四年逐步 大量管理资料下载 11 上涨的策略。 招商收益预测： （ 1）一楼面积为：川 3 号院 ㎡ 川 4 号院 1600 ㎡ 川 11 号院 600 ㎡ 川 12 号院 ㎡ 总面积为： ㎡ 一楼每年收入为： ㎡ 25 元 /㎡ .月 12＝ 1， 746， 387 元 二楼面积为：川 3 号院 ㎡ 川 4 号院 1460 ㎡ 川 11 号院 600 ㎡ 川 12 号院 800 ㎡ 总计为： ㎡ 二楼每年总收入为： ㎡ 20 元 /㎡。 月 12 月＝ 1323， 768 元 三楼面积为：川 3 号院 ㎡ 川 4 号院 1100 ㎡ 川 11 号院 400 ㎡ 川 12 号院 800 ㎡ 总计面积为 ㎡ 三楼每年总收入为： ㎡ 16 元 /㎡ .月 12 月＝ 702， 元 川 3 号院面积为： 690 ㎡ 每年收入为： 690 ㎡ 28 元 /㎡ .月 12 月＝ 231， 840 元 全年总收入合计委： 4， 004， 元 大量管理资料下载 12 备注： 皇城、明远楼、致公堂、 3 号代征地租金待定； 唐区（ 1234 ㎡）与苏区（ 1222 ㎡）总收入为 16 元 /㎡月 1324 12＝ 号 1222 ㎡ 18 元 /㎡ .月 12 月＝ 万 全年合计 万 （ 2）价格说明 ※参照市场租金价格水平：主要以温江城区和古城项目周边房地产租赁水平为准； ※ 参照古城项目商业地产投资回收期； ※ 据项目的实际情况和公司的经营思路作适当的调整和修正。 （ 2） 成 立两个招商组，即招商一部和招商二部，在部门内根据需招商的业态进行分工，在信息共享的同时，互相竞争； （ 3） 招商一部负责 （ 4） 公司有关领导直接抓招商。 招商工具的准备 由招商部制定招商建议书后，策划部会同广告公司确定初。