腾云恒大项目房地产投资顾问手册(30页)-地产制度(编辑修改稿)

腾云恒大项目房地产投资顾问手册(30页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

3）使用原则 C 详细、诚实记录，不得弄虚作假； D 领用空白《客户登记本》须经项目主管签字； E 认真作好连续性编号； F 必须按时间先后顺序进行记录，严禁空页、倒序； G 客户姓名、联系方式部分如需涂改，须经项目主管同意并签证； H 最新两期《客户登记本》必须随身携带，否则出现业务交叉， 未带者视为放弃。 2． 4铺面号管理 铺面号是销售控制的根本，铺面号管理是对整个销售过程把握的关键 ，它同时会直接影响投资顾问的情绪和国务院总理的工作质量，开盘之前项目主管应重新查铺面号表，并安排好相应的管理事宜。 12 切忌铺面号保留，铺面号放开等信息不公开传递，有人知道，有人不知道，要不然订重，要不然错失成交机会，更严重的会干扰投资顾问的工作情绪和状态。 13 切忌多头管理，导致情况不清楚；或者安排了铺面号核准人但缺乏权威，投资顾问各行各事，甚至自己动手帖铺面号。 14 铺面号发生订重，后一个投资顾问承担全部责任。 应坚持先核准，后订房，若有违反程序，应予以处罚。 15 对公共事务协助的投资顾问，若需要奖励成单机会，在铺面号上 予以照顾，则必须以公开方式在团队会议上提出，不要认为实施了奖励就 OK，通过会议公开传达你的判断和决定，对团队士气就鼓舞。 16 项目主管为配合销售而进行的铺面号留、放策略，在实施之前应与投资顾问充分沟通，以确保投资顾问按照你的策略执行。 17 楼盘销售超过 50%，应敏感注意公开铺面号表对客户成交是否具有推动力，如果减弱或起反作用，应立即进行调整甚至取消铺面号表。 18 总销控是楼盘正常销售期的唯一铺面号标准人，因此所有投资顾问和经理均应按照 “总销控办法 ”进行操作。 19 临时订金保留的积极意义在于为正式成交打下基础，其情况往往是一 个可能的成交的机会给了 “他 ”，而影响别人成交，因此这是一个非常敏感的问题。 在这个问题上的决策，应首先基于规则，其次是销售主管的判断： A．在不超过规定时间内（ 24小时）无论有无第二个成交机会，都留； B．超过规定时间无第二个成交机会可放，也可留； C．超过规定时间，第二个成交机会要交钱，则放。 因此第一个机会面临补齐定金，经理可出面核实，但无论如何决定，应充分沟通。 另外，若多次决定结果都不好，会影响项 目主管的威信。 售楼处人员或财务人员收取客户定金必须按下述规定的程 序执行。 3 客户交付临时定金一律与客户订立尾安息纸，凡空格处须按项目处理规定填写一式二份，经客户确认签字可收取定金。 4 凡客户交足定金时应由专职财务人员或项目指定人员开具正式收据，同时收回客户尾数纸。 5 尾数纸由项目主管在开盘前与开发商或公司财务统一核对编号，经核实后由项目主管或指定专职人员财务处领取。 6 经使用后的尾数纸于二天内报知项目主管备案，投资顾问领用的空白尾数纸二天内须返回，项目主管或管理人员每二周与财务核对，每月将领用尾数纸交回财务。 （包括使用和未使用过） 7 正式收款收据一般情况下由财务人员，项目主管或专 职人员直接开具给客户，特殊情况经主管经理同意后方可领取，但须即用即还，最迟于次 12时前交回相关部门和人员。 最低临时订金金额 1000元 /套。 2． 6认购书使用规定 1 认购书分类 B 项目（楼盘）专项认购书（与发展商共同签章）； C 标准认购书（公司独立签章）； D 三级交易合约。 2 领用程序 C 楼盘专项认购书由项目主管与发展商统一编号，核对数量，领用后交公司总销控保管； D 开盘前由项目主管或指定专职人员向总销控统一领取，按公司规定办理领用手续； E 项目主管或指定专职人员在领用认购合约后必须有专门存放处，不得随意散发和摆放； F 投资 顾问在确定顾客购买意向后，方可向项目主管或专职人员领用认购书； G 认购书的填写和签署必须待客户交足定金后方可填写，不得提前填写，不得将空白认购书交由顾客。 H 填写内容必须清楚，文字端正，不得篡改，日期填写一致，金额大、小一致，所有小写金额数字前必须填写币种符号，补充条款须经主管经理批准后方可填写，同时需经理签字； I 实习员工填写合同必须由主管经理确认，或经老投资顾问审核签字，方可与顾客签署。 J 楼盘认购书一周整理一次，凡领用而未使用的一周内必须上交项目主管或专职人员，项目主管或主管人员一月必须和总销控核对一次。 K 公 司标准认购书和三级交易合同由主管经理签字同意向行政部领取。 L 每月 20日为总销控合同核对日期，未返回的按公司有关规定处理。 M 所有人员不得丢失合同，如被盗必须有证明人，一旦丢失或被盗按重大责任事故，交行政部按公司规定处理。 2． 7售楼中心现金管理办法 3 售楼处收取现金或支票，通常须有恒大地产公司财务承担或项目主管及指定人员收取。 4 项目主管须提前与财务协调，随时安排公司财务现场收取。 5 投资顾问非经同意不得收取客户任何现金，紧急情况需经得主管经理同意，未转正投资顾问任何情况下都不得收取现金。 6 经同意投资顾问在收取现 金后，应即时通知公司财务及项目主管，当日 16时前收取需存入公司帐户， 16时以后，第二日必须存入银行或上交公司。 7 任何情形下的现金丢失均由个人负责，主管经理安排过失，与当事人共担责任。 第三部分 行政管理 3． 1销售中心员工守则 熟记楼盘各项资料，耐心回答客户询问。 2 带领客户看房，详实介绍利弊。 3 填写《楼宇买卖临时合约》、（《认购书》）工整、清晰。 ） 4 文明大方、不卑不亢，保持职业形象。 5 不做超出发展商范围的承诺。 6 不以其它服务为由各客户收取钱物。 投诉电话： 销售主管： 联系 电话： 3． 2投资顾问岗位职责 2 在遵守公司核心价值观前题下，认真执行公司各项规章制度和具体工作安排。 3 在操作规程范围内独立完成楼盘销售和房地产经纪以实现创收，完成年度创收及效率指标。 4 熟记销售楼盘有关资料，通过项目主管的考核方能上岗接待客户。 5 热情接待每位客户，了解客户真实需要，提出购房方案，并回答任何有关购房的问题。 6 完成购房手续，签署《楼宇买卖临时合约》，必要时须协助签署《商品房买卖合同》，填写要工整、准确。 7 认真做好客户登记，及时跟踪服务，提高成单率和月创收额，成单率标准为 10%，月创收额标准 5万 /月。 8 及时填报《客户成交档案表》，做好售后服务，如协助办理提揭、存一贷二、入伙等事宜。 9 负责保持售楼处形象达标（见售楼处达标标准），不得聊天、煲电话、看无关业务书报来打发时间，保持良好的工作状态。 10 上班着公司统一制装，说话文明大方，不卑不亢，保持良好的职业形象。 11 对小业主不做任何超标准，超范围承诺，尊重开发商，未经项目主管许可不直接与开发商联系。 12 保护专业服务工作状态，同事相互团结、尊重团队配合，互帮互学，共同进步，做好义务接待工作。 13 工作中遇到不明白的事宜，及时与项目主管沟通，项目主管解决不了的事及时传 达。 14 维护公司形象和无形资产，严格保守公司资料、信息、规程、制度以及业务类信息。 3． 3投资顾问作业纪律 1 三大纪律（即炒）： B 不能利用岗位之便获取未经公司许可的任何个人收入。 C 不能拣客。 D 不能在售楼处吵、打架，不能引起客户的投诉。 2 八项注意（停盘） B 不能做任何未经公司许可的超范围承诺。 C 不得向外界透露公司的业务数据。 D 不能在售楼处内推荐公司所代理的其它楼盘。 E 不能私下议论、对接发展商。 F 提供始终如一的微笑服务。 G 形象要符合公司要求。 H 不得取笑、议论客户。 I 投资顾问不得接待轮空。 3． 4投资顾问行为指引 2 投资顾问上班时必须同一着工装、佩带公司工卡 工装需整洁 仪表需符合公司要求 未着装或仪表不符合要求着即时停盘 3 投资顾问必须严格遵守考勤制度并在上班前进行签到 上班时间不得擅离工作岗位 月累积迟到、早退三次者按旷工一日处理 请假须提前一日报项目主管批准，否则视同旷工 4 投资顾问必须掌握相应的地产专业知识及完成销售所需的市场调查 1）、公司进行的地产专业知识考试不合格者即时下岗，补考合格后方能上岗 2）、开盘前考试不合格者一周后补考及格方能上岗，补考不及格者不进 行销售工作 5 投资顾问在工作时需保持良好的 精神面貌和乐观、健康的心态 1）、提倡始终如一的微笑服务 2）、投资顾问不能以消极的心态议论所代理的楼盘 3）、投资顾问不可挑选及冷落客户，须对每位客户提供同质服务 4）、销售过程中使用文明礼貌用语，严禁与客户发生争执 5）、上班时不能阅读任何与售楼无关的书籍、报纸、杂志、私人电话不能超过十分钟，不能玩电脑游戏。 23 不能在售楼处接待台前吃零食或饮料。 投资顾问有责任维护。