联想高科-经典都市商品住宅开发项目可行性研究报告(doc20)-地产可研(编辑修改稿)

联想高科-经典都市商品住宅开发项目可行性研究报告(doc20)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

里（西班牙）；温哥华（加拿大）。 由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。 2 武汉房地产市场概况 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业 预期的盈利将进一步增强。 随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。 武汉市政府加大对房地产业的投入。 每年投资 100亿元兴建 600万平方米的住宅，五年共建 3000 万平方米，用五年的时间解决 30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。 形成了二、三级市场联动效应。 武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良 好局面。 部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 3 武汉商品住宅价格走势 2020 年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。 本季度洪山区高档物业依然保持 3600 元 /㎡。 虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。 洪山区： 2020 年第四季度洪山区住宅价格指数为 点，比上季度上涨了 点；住宅平均价格为 元 /平方米，比上季度上涨了 元 /平方米，涨幅为 %。 洪山区指数 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿线楼盘销售均价在 3000 元 /平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在 3200 元 /平方米左右的兆富国际大厦取得了 3000 平方米以上的销量。 究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体 —— 高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门 第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。 从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。 楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到 2900 元 /平方米以外，其他楼盘均价在 1940 元 /平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。 华城新都本季度销售量在 1 万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在 5000 平方米左右。 总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度 价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。 丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在 4000 平方米左右。 该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在 2020 元 /平方米左右。 汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为 1600 元 /平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元 /平方米，销量达到 万 平方米左右；均价在 2300 元 /平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了 4000 多平方米；水蓝郡经过 6 月底的暂停销售后于 8 月重新登场，呈良好态势。 4 武汉主要商品住宅楼盘 2020 年销售大势 1．市场整体活跃，楼盘销售顺畅 2020 年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的400 余套已销售逾 70％。 碧水晴天一期推出的 292 套住房，两个季度不到销售了70%，而其出售的 42 间商铺也被一抢而空。 武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得 近 10000 平方米的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售量。 在价格上，各区域的销售价格均上涨约 100 元 /平方米。 2．名家操盘实力大增 目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。 例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有 189 套豪宅的“世纪华庭”在推出不到半年的时间里就售出了 137 套。 武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘—— “ 丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。 同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。 3．小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势 2020 年 7 月 1 日武汉市土地供应方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。 在这种市 场背景下，武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。 据调查： 2020 年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达 150 余栋，总建筑面积将达到 200 万平方米以上，与上年相比，其增幅为30%左右。 随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。 4．消费者的购房行为渐趋理性 随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品， 消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置 40％，价格为 ％，环境为 ％，交通为 ％，其他因素的被选率为 ％，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。 5. 价格及指数 2020 年第四季度房地产综合物业指数为 点，较上季度上涨 点；综合物业平均价格为 元 /平方米，与上季度相比上涨了 元 /平方米，涨幅为 %。 住宅价格指数此季度为 ，比上 季度上涨 ；平均价格为 元 /平方米，比上季度上升 元 /平方米，其升幅为 %。 写字楼价格指数此季度为 点，较上季度上涨 点；平均价格为 元 /平方米，较上季度涨了 元 /平方米，涨幅为 %。 2020 年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。 2020 年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。 16 月房屋成交 21118 起，同比增长 52%，其中，存量房买卖成交 12999 起，占总成交量的 %。 全市房地产交易面积 万平方米，成交价值 亿元。 其中，存量房交易面积 万平方米，占总交易面积的 %，同比增长 6%，下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易 万平方米，占总交易面积的 %。 区 位 交易总量 存量房 百分比 洪 山 50% （三）竞争分析 1 武汉市房地产住宅市场竞争特点 ●特点一：市政政策继续带动楼市发展 ●特点二：规模性小区将领导潮流 ●特点 三：户型面积在变小、房间在变多 ●特点四：小高层物业受消费者青睐 ●特点五：成规模、重环境 ●特点六：板状结构已成为高层住宅的主流 ●特点七：精装修房需求不容忽视 ●特点八：品牌营销引发楼市新卖点 2 武汉区域房地产竞争分析 本项目位于武汉洪山区，周边的武昌区区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷洪山区和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析。 洪山区： 2020 年第四季度洪山区住宅价格指数为 点，比上季度上涨了 点；住宅平均价格为 元 /平方米，比上季度上涨了 元 /平方米 ，涨幅为%。 洪山区指数 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿线楼盘销售均价在 3000 元 /平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均。