美国行业演变规律下的中国房地产行业特点与规律ppt63-地产综合(编辑修改稿)

美国行业演变规律下的中国房地产行业特点与规律ppt63-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

户均房产价值（万元） 在不同收入层次的家庭、在不同规模城市的家庭，他们的户均房产价值显示出明显的差异： 数据来源：国家统计局 2020年 6月份 《 中国城市居民家庭财产调查总报告 》 ， 国家统计局城市调查总队于 2020年 57月在河北、天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽宁等 8个省（直辖市）采取多相抽样的方式； Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential a) 房地产行业体现着社会的不公平和阶层性 户均房产价值（元 /户） 不同人群 31万 私营企业经营者等； 20万－ 30万 娱乐服务人员、证券业务人员和股份制企业负责人等； 15万－ 20万 教授、社会中介人员、事业单位负责人、三资企业人员、国家机关负责人、银行业务人员、国有企业负责人、演员、 IT从业人员和工艺美术人员等； 户主学历分布 研究生及以上 大学本科 大学专科 中专 高中 初中 小学 户均房产价值（万元） 在不同职业的家庭、在不同学历层次的家庭，他们的户均房产价值显示出明显的差异： 数据来源：国家统计局 2020年 6月份 《 中国城市居民家庭财产调查总报告 》 ， 国家统计局城市调查总队于 2020年 57月在河北、天津、山东、江苏、广东、四川、甘肃、辽宁等 8个省（直辖市）采取多相抽样的方式； Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential b) 低收入家庭淡出一手商品房市场 资料来源： 20200608 南京市房产局，全市的 《 地产市场需求研究报告（春季版） 》。 主要潜在购房人群（按家庭年总收入水平） 占潜在购房人群的比重 4万至 ％ 3万至 ％ 2万至 ％ 6万至 ％ 南京市潜在购房人群的构成分布 随着南京房价的不断飙升，较低收入的潜在购房家庭将逐渐淡出商品房需求市场，而转向经济适用房、二手房市场，商品房目标受众逐渐指向较高收入阶层。 Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential c) 城市高价房不仅带来了居民居住的 “ 阶层同质化 ” ，而且加剧了低收入阶层的 “ 精神贫困 ” 、 “ 文化鸿沟 ”  高价房加剧“精神贫困”、“文化鸿沟” – 对于房价较高、持续上涨且中心城区土地有限的大城市（如上海）出现“富人进城、穷人下乡”的逆向流动潮，而这样不仅会产生居住的“阶层同质化”，同时还将导致多数普通大众对城市文化、环境等公共基础设施享用机会的实际下降，从而加剧“精神贫困”、“文化鸿沟”；  高价房产生的种种弊端主要影响的是低收入阶层 – 从而看到城市高房价产生的种种弊端，而其影响的群体往往是低收入阶层。 过分超过实际支付能力的高房价，将在根本上削弱他们的发展机会； Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 房地产三大特点总结：用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题 1. 房地产三大属性的关系是： 经济属性是基础 (支撑 )，政治属性是过程 (稳定 )，社会属性是归属 (公平 )； 2. 房地产行业的目标应当是 :在社会公正和公平的目标下 ,通过构造持续发展机制 , 建立起企业稳定的发展预期与市场公平的竞争体系； 3. 中国房地产行业的未来是 :土地市场化与金融市场化 ,房地产走向理性、责任； 4. 中国房地产行业的现状是 :  经济属性的层面 :需求旺盛 ,供给方竞争性不够 ,两大要素 (土地与资金 )的自由化程度不够 ,从而导致房地产行业没有在国民经济、政治稳定与社会公平方面起到顶梁柱的作用；  宏观层面的经济标杆调控手段延迟效应 (事后调控而不是事前手段 )与微观层面的能力错位 (社会能力比市场能力强 )； 发展中的问题，需要在发展中来解决：未来房地产的行业变化趋势 Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 政府的规则错位与企业的能力错位 政府提供制度 企业经营要素 消费者购买住宅 经济支柱 政治稳定 社会公平 银行 :资金 政府 :土地 经济手段 行政手段 Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释 王石关于金融政策的看法 政府规则错位，进行事后调控而不是强调事前手段： – 现在国家在金融政策方面对资金加以太多的限制。 政府不允许贷款买地，给开发企业带来了很大的障碍，割断了大部分开发企业的土地资金来源； 企业能力错位，强调社会能力而弱化市场能力： – 但在市场需求的实际情况下，虽然政策有限制，开发商还是会变相地进入，政策的效果也就大打折扣了； 温州民间资本大量进入房地产行业正是有力说明了政府规则错位和企业能力的错位： – 比如说在 5月份之前，各地开发商到温州推销房子，就是冲着温州的强大资本能力，因此可以看出，温州的这种民间资本，成了房地产开发资金不足的一个补充，也是一个风险投资；另一方面，民营资本发达的浙江，其民营资本发展向金融资本转化有一个出入口，这个出入口就是房地产投资。 一方面缺资金，另一方面却有资金，而我们在政策方面却没有加以很好的引导和规范。 Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释 关于土地一级开发的市场化 王石表示，应倡导土地一级开发的市场化，他认为： 政府角色定位不准确导致所制定规则的错位： – 我们国家缺少土地资源，在农村租用土地过程中，土地资源的盲目开发和利用，造成了土地贬值的现象，结果直接受损伤的是农民，城市化进程以牺牲农民的利益为代价。 因此，城市化进程的土地利用中，地方政府应做好裁判员的角色，切实保障农民的利益； – 要加强土地的合理开发，由于土地非常有限，因此从城市规划来讲，需要提高土地使用率，向高层和小高层发展，这种住宅的质量和电梯的运用，也会直接刺激工业化水平，与此同时，不同区域城市也应该有不同的政策，不能一概而论； Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 人是时间与空间的延续：时间是生命 (损益表 )，空间就是房子 (资产负债表 ) 社会属性是归属 经济属性是基础， 政治属性是过程， 生命的本质是使人不断超越自我 ,房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位 房地产是社会物质财富的支柱 房地产为政府权力提供合法性 房地产为社会成员提供身分与地位的合理性 Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司 中国房地产行业四大属性 Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 市场化之后，中国的房地产业同样具有不同于其他行业的产品四大属性 ① 消费品属性 ② 投资品属性 ④ 阶层属性 ③ DIY属性 Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 目 录 房地产行业的四大属性 –消费品属性 –投资品属性 –DIY属性 –阶层性 Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential ① 住房做为消费品属性的三大特点 :存量释放、租售替代、多次置业 a) 存量释放  国内住房市场的热销主要是多年来来压抑以久的 “ 存量需求 ”的释放； b) 租售替代  新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者 ,这一阶段十分类似于美国五十年代战后经济复苏 ,人口流动加大 ,这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代； c) 多次置业  收入差距的拉大会使得住房的换手率增加； Zion Consulting 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential a) 消费品属性 — 上海住宅市场由保障型向小康型转变，引发巨大的 “ 存量需求 ” 释放出来 巨大的新购房需求  上海住宅已从救济型、解困型、福利型和保障型的阶段，跨入了改善型、投资型和小康型的发展阶段；  根据经济发展、城市建设以及人民生活水平的趋势预测，20202020年，上海的住宅需求约在 85009300万平方米之间，今后 5年每年住宅需求约 18502020万平方米，需求数量巨大； 资料来源： 2020年 2月 4日 14:47 新闻晚报 家庭改善需求53%城市动迁安臵需求21%投资性购房需求8%其他18%高速增长的换房需求 从换房率来看： 2020年本市二手房成交量已达 2306万平方米，与一手房成交量之比为 1： ，两者基本持平； 从二手房指数来看： 上海二手房指数办公室发。