羊山公园扩建及周边区域地产改造项目可研报告(55页)-地产可研(编辑修改稿)

羊山公园扩建及周边区域地产改造项目可研报告(55页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

1 月中旬。 终日 3 月上、 中旬，最迟至 4 月中旬。 山区降、积雪较平原严重。 平原一带属少雾区，年雾日 2030 天。 水系水文 绍兴县境内，地形背山濒海，暴雨和洪水强度大，河流下游感潮，宣泄不畅，水害极其严重，历史上曾有大禹治水的典故。 得益于历年来苦心经营的水利工程，境内水系逐渐理顺。 水资源不丰富，利用系数较高（平均为 %）。 年径流量与降水一致。 南部低山丘陵区，大部分属曹娥江水系；化山山脉、西干山脉北部和中北部平原，称鉴湖水系。 河道常水位为 米。 根据县城防洪规划要求，平均常年水位为 米，20 年一遇洪水位在铁路以南为 米， 50 米一遇洪水位在铁路以南为 米，百年一遇洪水位在铁路以南为 米。 工程地质 本项目所处区段属杭州湾南岸萧（山）绍（兴）平原地貌，地基土以滨海相和河湖相沉积为主，工程范围内地势平坦，高程在 ，区内河网密布，桥梁众多。 区域内上覆土层均为软土层，层厚约 ，地基土容许承载力为 75Kpa左右，其下为流塑状淤泥亚粘土，软塑粘土或流塑淤泥质粘土，地基土容许承载力为 5080Kpa，下部为风化基岩，工程地质条件较差。 地震 据历史记载，本地区地震具有地震小、 强度弱、频率低的特征，最大震级发生过里氏Ⅴ级。 根据国家地震局 1990 年编制的《中国地震烈度区划图》和历史资料分析认为，本地震基本烈度为Ⅵ度，不会对道路构造物产生毁灭性的破坏。 二、社会经济环境条件 绍兴县县经济的迅猛发展为绍兴县大力发展旅游业奠定了经济基础， 2020 年全年实现生产总值 (GDP) 亿元，按可比价格计算，比上年增长 14%。 其中 :第一产业增加值 ，增长 %；第二产业增加值 ，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。 三次产业结构由上年的 :: 调整为 ::，第三产业比重比上年提高。 人均生产总值 63887元 (按户籍人口计算 )，比上年增长 %，按平均汇率计算约 8047 美元。 全国县（市）社会经济综合发展指数（简称百强县）排名连续五年跻身全国十强。 人民生活水平稳步提高。 2020 年，城镇居民人均可支配收入 20460 元，比上年增长%，农村居民人均纯收入 10438 元，比上年增长 %。 年末，城镇居民人均住房建筑面积 平方米，农村居民人均住房面积 平方米。 城乡居民家庭恩格尔 系数分别为 %和 %。 年未，每百户居民民用汽车拥有量 16 辆。 绍兴县旅游业发展迅速，到绍兴县来旅游观光的国内外游客人数及旅游收入逐年稳步增长。 据县旅游局统计， 2020 年， 全年共接待国内外游客 万人次，比上年增长 %，境外游客 万人次，比上年增长 %，其中外国人 万人次，比上年增长 %。 实现旅游总收入 亿元，比上年增长 %，其中国际旅游收入 3265 万美元，比上年增长 %。 年末，共有旅行社 7 家，星级饭店 15 家，其中五星级 1 家，三星级 7 家。 旅游服务功能和接待能力得到加强。 羊山景区 是 绍兴县 发展旅游业和高品位第三产业的 重要 单元。 是 绍兴县 经济强 县 、文化名和旅游 强 县建设 的重要窗口 ， 对 该 县 社会经济发展有重要贡献度。 三、政策法律条件 项目建设符合国家及地方相关的法律、法规和政策，符合 绍兴县 城市总体发展规划和 绍兴县 旅游发展总体规划，得到了有关领导和相关部门的大力支持。 四 、交通条件 绍兴县距上海直线距离 160 公里，距杭州仅 40 公里，距萧山国际机场约 30公里，距宁波港 120 公里，地理位置非常优越；沪杭甬高速公路、沪杭甬铁路、104 国道、浙东运河从境内通过 ，水陆交通十分方便。 项目所在地 齐贤镇位于绍兴县北部，东临越城区斗门镇，南接越城区东浦镇，西依安昌镇，北邻杭州市萧山区党山镇。 距县城柯桥 8 公里 ，距绍兴市区 12 公里。 镇内交通便捷，杭甬高速公路、 329 国道穿越镇境。 五 、公用基础设施条件。 开发建设本项目的公用基础设施条件完备，其周边环境条件如给 排 水 、 供电 、煤气、电信、有线电视 等公用基础设施 已具 备，均可就近接入。 综上所述，本项目各项建设条件具备，完全能满足本项目建设和运营要求。 第二节 项目选址 根据本项目规划， 本项目选址于 绍兴县 羊山景区 及周边区域， 东起 河流，西至绍齐公路，北起羊山公路，南至齐秧公路。 第四章 项目建设 方案 第一节 项目建设 定位 一、区域定位 绍兴位于长 江 三角洲经济区南部，在杭州与宁波之间。 随着现代旅游的研究与旅游市场的发展， 整个羊山景区的规划与建设应从长三角的区域定位出发。 长三角的发展对绍兴的发展具有很大的影响力。 二、城市定位 绍兴 是著名的历史文化名城，羊山景区具有别的地方所没有的特色与魅力，绍兴县的柯岩景区又具有良好的带头作用。 现代旅游的发展，促使羊山景区的规划与建设必须从城市生活和城市景观的角度来考虑。 通过景区的营造，提升周边城市环境与功能，提升周边居民的生活于发展水平，是扩建羊山公园的最终目的。 三、项目定位 随着绍兴城市的发展，绍兴旅游业必将走向愈加广阔的道路，羊山公园的扩建应该整体考虑与西侧的羊山石城景区相连，有良好的景区通廊，形成系统统一，各具特色的大羊山景区。 第二节 项目建设 依据 建设部 《风景名胜区 管理暂行 条例 实施办法 》 《 绍兴县 城市总体规划》； 《 绍兴县 十一五 旅游发展规划》； 4《 绍兴县 羊山 公园扩建及周边区域改造 详细规划》； 各级政府相关文件 等； 第 三 节 项目建设 原则 从 绍兴县 及齐 贤镇 的实际情况出发，在城市 总体规划及 旅游发展规划的指导下，景区建设采取全面规划、分期实施的原则，既考虑近期建设又考虑远期发展。 采用“人文景观”设计和管理策略，保护羊山公园深厚的历史文化资源，展现文化底蕴风采。 利用基地独特的自然条件实现对自然环境的综合利用，并融于城镇经济社会可持续发展。 体现保护与建设相结合、 自然与人文相结合 、山水相结合的理念 ，力求 全面 和谐，互为衬托，保持景区宁静、幽雅的环境。 提升绍兴县整体景观建设， 形成新的景观亮点，提升周边城市环境和功能，提升周边群众生活水平。 深度挖 掘与羊山有关的历史文化资源，结合现代旅游特点建设相关景点，形成多功能的复合式旅游风景区。 强调活动项目的健康性、安全性、人文性、参与性，寓教于游。 第四节 项目建设目标 在以保护为基础，发展为辅助的原则上，融山水风光、人文景观、宗教文化和群众休闲于一体，打造一个以石景为特色，以人文宗教为主脉，结合休闲娱乐与展示绍兴县及齐贤文化和羊山文化的旅游型综合公园。 第 五 节 项目 建设方案 一、 分区与布局 根据对羊山现状资源的分析及规划主旨， 本项目的功能分区主要包括：核心 保护改良区、新建寺庙群区、 休闲 游乐区、 桂林漫语文化休闲区、市民文化活动区、桃花水母科普教育区、商住 A 区、商住 B 区等。 核心保护改良区 以保留的石佛寺区块为主体景观，包括罗汉岛、玲珑馆区块及两侧水面。 该区块是整个公园的精髓，特别是石佛寺的孤壑景观与屹立于水上的剑 峰 ，风景优美如画，令人流连忘返。 自古以来，对羊山石佛的题咏甚多。 对该区域的改造以保护为主，改造为辅，从石佛寺文化入手， 深度挖掘和梳理石佛寺的景观资源和人文历史资源。 整体上设三大景点：古刹孤壑、罗汉瞻峰和玲珑小筑。 古刹孤壑景点原汁原味地保留原有石佛和寺庙群、放生池和剑峰，恢复古寺原 有的景观与特色；罗汉瞻峰景点是在保留原湖中大岛的基础上，在岛上及水边设置石雕十八罗汉，命名该岛为十八罗汉岛，丰富佛文化内涵，增添游览特色。 同时岛北侧设置水上栈道，沟通寄闲岛与桂林漫语区；南侧的玲珑小筑景点则以幽静玲珑为特色， 保留原有曲崖轩与山池，改造建筑前绿地作为广场，满足人流集散需要，并设置乌篷船乘坐点。 沟通玲珑小筑与石佛寺的园路现状宽度为 米，因其等级的变化，拟拓宽为 2 米。 沿路两侧放置形状各异的本地石块，上刻对石佛寺颂扬的古文诗词。 游人未到石佛寺，便可先对其有一个文化上的感染。 新建寺庙群区 由于基 地形状不规则，西边南北进深较短，东边南北进深较长，并且一直延伸至景区湖边， 故考虑将新建寺庙群 按两条轴线布局：东边正对主入口为主轴线，在轴线上布置天王殿、钟鼓楼、大雄宝殿、藏经楼等寺庙主要建筑；西边为次轴线，在次轴线上布置护法殿、老爷殿、包公殿、斋房、廖房等次要建筑。 两条轴线互相平行，互不干扰，又通过中间的厢房殿堂和轴线上的院落紧密联系，形成整体，从而使整个寺庙布局严谨、层次分明。 另外，充分利用了基地北侧的一块现有水塘，将它完全保留下来， 作为放生池。 该水塘碧绿幽深，水面长满浮萍水草，颜色变化莫测，颇具禅意，将 成为景区内的一大特色。 寺庙总体上分成两大块：东边为寺庙的主体区域，主要为僧人和香客礼佛使用，也是游客参观的重点区域，西边主要为僧人及香客的生活使用。 从功能上细致可分为四个区：入口区、礼佛区、 出 家人生活区、出家人生活区。 寺庙群交通流线组织： 僧人流线：从次入口进入生活区，在生活区经厢房进入礼佛区； 香客流线：从主入口进入礼佛区，再经客房一层通道进入护法殿前天井， 或从此入口先进入护法殿天井，再进入礼佛区； 游人流线：从主入口进入礼佛区，再经 寺庙群北侧出入口进入风景区内部。 休闲游乐区 在基地西南区域建设休闲 游乐区。 从功能上大致可分为两个区：休闲游乐区、配套三产服务区。 其中休闲游乐区靠近羊山公园布置， 主要设置有摩天轮、卡丁车、螺旋滑行车、蹦极跳床、 攀岩、 演艺厅 及 其他小型游乐设施等；配套三产区沿绍齐公路与齐秧路布置，主要设置有商铺及餐饮设施等。 桂林漫语文化休闲区 由于现状区块上密植了众多桂花林，约 2 公顷。 而且多数已有一定树龄，具有一定的保护价值。 项目建设综合考虑了对该区域休闲文化功能定位，保留现状大部分桂花林和现状园路，对局部桂花林进行空间梳理，做到开合有序，丰富空间。 在桂花林下设置木平台和栈道，并点缀一些齐贤 古文物的复制品于林下，金秋时节，丹桂香气袭人。 漫步林间小道，闲坐于木平台上，令人心旷神怡，流连忘返， 感受齐贤悠久的文化气息。 西侧临湖设一岚翠楼，可开设地方特色茶馆，是个纳凉品茗的好去处。 在茶馆西侧设一景点流 觞 望贤，仿兰亭之曲水流 觞 做法，并增设一浮雕群贤雕塑作为休闲公园的对景，表现齐贤历史上群贤齐聚，饮酒吟诗的文化。 游人可在此把酒观贤，回味古今。 茶馆北侧设一厕所。 北入口区保留原有入口广场与建筑、石碑，并交替设置树阵广场连接桃花水母科普教育区。 入口附近设一老年门球场。 该区域东侧有闲置传统建筑两栋，可出租用 作公园小卖部或照相馆，为游客服务。 桃花水母科普教育区 位于公园西北侧，有两只并列深水石潭，面积 7000 多平方米，为原双潭映峰景点，两潭水面对面石城峰影。 潭深不见底，为隋朝时开挖山石所留下。 石潭中存在较为罕见的桃花水母。 对原有石潭进行保护，并开设园路与广场贯通其他景区。 由于石潭很深，曾屡有事故发生， 在靠近石潭附近的园路广场均设置栏杆。 并通过碑文对桃花水母的介绍，游人可以了解更多的知识。 桃花水母的存在，亦可作为公园的一大特色。 市民文化活动区 该区域位于公园西侧，双潭南侧，现状多为农居房，房屋参差不齐，新旧不一，非常杂乱。 有几栋房屋建造较早，略有保留价值。 离潭不远，有座孤峰，称“五指峰”，峰高 17 米，原有五峰，现只残存一峰。 峰北有吴越王钱缪纪念室。 拟在该区域西侧设一入口，并通过轴线关系连接阳山公园湖面，在大关系上沟通羊山石佛景区与羊山石城景区，从而达到羊山石城、羊山公园、石佛寺一脉相承，相互联系的格局，为将来大羊山景区的开发提供纽带。 对该区域的定位以休闲活动为主， 结合展示于教育意义。 设置演艺广场、儿童乐园、棋牌室等设施，为市民和游人提供丰富多彩的活动内容。 同时保留原五指峰遗址和吴越王钱缪纪念室，并以此为中心增 设广场，作为该区中心。 同时挖掘与之相关的历史文化内容对该区域进行充实。 在该区域南部增设一名人园，展示古今与齐贤和羊山有关的名人事迹，带有教育意义。 二 、 公园景点设 置 根据改造后的公园特色，设计了新羊山公园九景：蓬莱石岛、玲珑小筑、古刹孤壑、罗汉瞻峰、香林漫语、曲水流觞、桃母探幽、五指遗风、汇贤鉴古。 三 、 专业设计 建筑设计 公园的新建建筑以休闲、 三产、 赏景、点景为主要功能，在风格上以传统风貌为主，与公园的自然风貌相和谐。 建筑体量宜小，色彩宜雅。 沿街商铺外立面采用青砖作为主要装饰材料，与公园的自然风貌相和 谐。 桂林漫语附近新建岚翠楼，作为公园中一个赏景和休闲的聚焦点，外立面采用青砖作为主要装饰材料，传统风格中透出现代气息，布局灵活，并设置木平台于水上，建成后将成为公园中的又一亮点。 桥梁设计 绍兴素以石桥而闻名，石桥不仅是通行的工具和欣赏的物品，更可以表达和象征一种文化。 齐贤盛产羊山石。