绿洲鑫苑项目定位报告(dic22)-前期定位(编辑修改稿)

绿洲鑫苑项目定位报告(dic22)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

1000 亩，总建筑面积 40 万多平方米，由多层、别墅、小高层、高层多种形态组成。 一期开发面积 300 多亩，目前还没有进入销售阶段，据了解 8 月低进入正式销售。 主力户型： 二室二厅： 85m2；三室二厅： 111 m 129 m2； 132 m2 、140 m2 ；四室二厅： 159 m2。 销售价格： 销售价格目前还没有出台，据了解整体均价可能会在 1300元 / m2 左右。 银鸽新苑 项目概况： 位于黄河路与金山路交汇处，项目总占地 300 亩，总建筑面积 20 万多平方米，由多层、别墅组成。 一期 17 栋多层 04 年 12 月交房。 目前还没有进入销售阶段，据了解 8 月低进入正式销售。 主力户型： 三室二厅： 110 m 120 m2； 130 m2 、 135 m2 、 145 m2。 销售价格： 销售价格目前还没有出台 ，据了解整体均价可能会在 1300元 / m2 左右。 3． 2 项目竞争对手分析与评价 3． 3． 1 竞争环境 就该项目的竞争环境而言可以说有大范围的一面，也有区域范围的一面。 每个方面都对该项目的开发销售产生一定的影响，有些影响可以说非常大。 大范围的竞争环境主要体现五点： 企业 ()大量 管理资料下载 11 一是行政事业单位兴建大量的集资房 通过我们的调查发现，沙北作为漯河的新区、行政区是漯河今后重点发展地区，随着行政区建设进入成熟阶段，房地产也随着进入开发热潮。 除了一些正规的商品房开发外，行政事业单位集资建房占有非常大份额，而且这些项目针对职工价格非常低，这样使得 一些高收入行政单位职工购房消费无法进入市场，从而影响了整个商品房市场的开发。 二是大量的经济适用房投向市场 经济适用房作为满足最低收入阶层居家需求，具有与商品房一样的品质，但价格低特点，具有一定购房条件限制。 据了解漯河每年有20 万平方米的经济适用房投向市场，对于漯河这样一个城市规模小、人口少的房地产市场已经占有相当市场份额；再加上对购买经济适用消费者没有任何条件限制，与普通的商品房完全一样。 可对商品房开发、销售市场形成强烈的冲击。 三是城市小、人口少、客户有限 房地产市场的开发、销售与城市的规模、发展、人口 有着极其密切的关系，规模大小直接影响着市场的开发和投放量，发展快慢决定着房地产市场发展进程，人口多少影响着购房消费者的多少。 漯河作为一个小型地级市与周边地市相比可以说规模小、发展快、人口小。 而就漯河目前房地产市场而言可以说开发量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。 供大于求的市场形势促使房地产市场竞争非常激烈。 企业 ()大量 管理资料下载 12 四是低价位房产项目冲击市场 就漯河目前的房地产市场而言，虽然比较成熟、开发规模比较大，但还处于低价位竞争阶段。 据调查除了每年 20 万平方米的经济适用外，还有大量的低价位投放市场，有些项目的销售价格甚 至比经济适用还低，如；位于沙北北环附近的项目其销售均价 900 元 /平方米、文萃江南附近的一些项目其销售价格基本上都在 1000 元 /平方米以下，这些项目出现对一些中高价位项目造成较大的冲击。 五是进入大盘开发时代 从漯河目前的房地产市场小区开发规模来说，可以说漯河地产开发市场已经进入大盘时。 据调查漯河目前已经出现千亩大盘，上百、几百亩有近十个项目，而这种情况在其它地级市还非常少见。 大盘的出现对市场竞争起着非常重要的作用，由于大规模社区拥有规模大、内部生活配套成熟、开发成本低等优势，在市场竞争中占有主导作用，使得 很多小项目开发、销售进入举步维艰的地步。 区域竞争环境 大竞争环境对整个市场起着决定性的作用，区域竞争环境则对区域内项目的开发销售产生最为直接作用，对该项目而言区域内竞争的主要来自银鸽新苑、双汇国际城市花园。 3． 3． 2 竞争对手 房地产项目由于其位置的唯一性，使许多楼盘不具备真正的可比性，就客户而言，其对一个楼盘的评价是地段、户型、物业管理、公建配套、价格、绿化环境等要素的综合评判，具有很大的不确定性企业 ()大量 管理资料下载 13 和偶然性。 故而营销推广会将这些因素优化整合，结合市场和自身特点，给出一个合适的项目定位。 项目定位是一个项目的核心之一， 两个相近的项目定位如果也相似，则构成最强烈的竞争关系。 该项目与周边项目考虑施工进度、项目定位、开发规模这三个竞争要素，无疑双汇国际花园、银鸽新苑、文萃江南、华东世纪城、东方银座等都将会对该项目形成较大的威胁；其中影响最大的要数双汇国际花园、银鸽新苑这两个项目 3． 3． 2． 1 竞争性项目分析评价 1） 区域竞争项目（双汇国际花园、银鸽新苑） 区域内竞争项目主要是双汇国际花园、银鸽新苑，如果该项目与这两个项目进行优劣势竞争分析要从三个方面： Ⅰ、位置 双汇国际花园 位于松江路与金山路交汇处、 银鸽新苑 位于黄河路与金山路交汇处，而 该项目位于黄河路与邙山路交汇处。 双汇国际花园、 银鸽新苑目前虽然比较偏僻，生活设施配套不齐全，但 东区是漯河近几年的重点发展，存在很大的发展和升值空间。 绿洲鑫苑这两个项目相对就目前而言无论是成熟度、还是生活配套设施都占有较大的优势，但是随着东区的快速发展这种局面很快就会有所改变，再加上这两个项目规模比较大，内部生活设施比较齐全，能够弥补外部生活设施的不足。 所以位置因素综合来说三者处于相同水平线上。 Ⅱ、开发商（品牌、知名度、实力） 由于项目的开发公司的形象对项目的形象和销售能够产生非常企业 ()大量 管理资料下载 1。