绿城房地产项目前期工作标准化流程手册(156页)-地产制度(编辑修改稿)

绿城房地产项目前期工作标准化流程手册(156页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设，或者虽已动工开发建设但投资额或者开发建设总面积等不符合规定要求的建设用地。 工作目的 ，有利于正确规避土地闲置问题，有效控制土地的成本，避免土地被收回的风险。 工作联系对象 市国土资源局。 前期操作手册 绿城房产集 团 25 工作内容： 熟悉闲置土地的认定： 未经市、县（市）人民政府同意，超过国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定的动工开发日期未动工开发建设的； 国有土地有偿使用合同未约定或建设用地批准文件未规定动工开发日期的，从国有土地有偿使用合同或建设用地批准文件生效之日起满一年未动工开发建设的。 已动工开发建设，但开发建设的面积不足应开发建设总面积三分之一或者以投资额不足总投资额 25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的。 法律、行政 法规规定的其他情形。 了解闲置土地的几种处置方案： 政府收购进行土地储备。 延长开发建设时间，但最长不得超过一年。 改变土地用途，办理有关审批手续后继续开发建设。 避免因被认定为闲置土地而被政府收回或被经济处罚。 需要注意的问题 动工开发建设是指已领取施工许可证，并进场施工。 发的，按分期开发范围核定闲置土地面积。 ，具备下列条件的，经原批准具体建设项目前期操作手册 绿城房产集 团 26 用地的人民政府批 准，可以延长开发建设时间，并限期动工开发建设，延长期限最长不超过一年。 以出让方式取得土地使用权，土地使用权者已按出让合同金额或者部分支付出让金，开发前期工作准备就绪，资金落实，已基本具备开发建设条件的。 有土地使用权，土地使用者已经完成征地补偿安置，或者完成房屋拆迁工作量三分之一以上，资金落实，基本具备动工开发建设条件的。 置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的， 可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费。 前期操作手册 绿城房产集 团 27 第二章 规划和建筑设计 规划和建筑设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。 这三个阶段的工作和审批又与领取《 建设用地规划许可证》、《 建设工程规划许可证》互为因果，紧密联系。 基本流程总图： 签订国有土地使用权出让合同 或土地合作协议 方案设计审批 初步设计审批 施工图设计审批 领取《建设工程规划许可证》 领取《建设用地规划许可证》 建设项目用地审查 领取《国有土地使用权证》 前期操作手册 绿城房产集 团 28 第一节 方案设计前 本节主要介绍土地出让合同或土地合作协议签订至方案设计前阶段的前期工作，主要包括：项目 立项 、 勘测设计条件申领、设计评审或招标。 基本流程： 一、 项目立项 项目立项是指项目建设筹建单位或项目法人，根据国家的房地产开发规划和具体要求向政府主管部门提出要求建设的的申请并获得批准的过程。 工作目的 通过主管部门的审查，获得立项批复文件，取得项目建设的合法依据。 项目立项 申领规划勘测设计条件 设计单位确定 委托规划和建筑设 计 签订国有土地出让合同 或土地合作协议 前期操作手册 绿城房产集 团 29 为申领规划勘测设计条件提供依据。 工作联系对象 市发展改革委员会。 工作内容 编写项目立项申请报告。 与主管部门进行联系和协调。 获得项目立项批复。 准备下列资料： 营业执 照。 《国有土地使用权出让合同》或经政府同意协议出让供地的批准文件。 西湖风景名胜区项目需提供 三委四局 联席会议审查意见。 工作程序 ， 并报公司相关领导批准。 基本内容：建设的必要性，建设单位、建设内容和建设规模，总投资和筹资方式。 携 、 所列资料 到省或市 发展改革委员会 办理建设项目立项计划。 取得立项批复和计划。 需要注意的问题 况可一并申报项目立项计划，并说明项目分几期开发 、各期的时间计前期操作手册 绿城房产集 团 30 划、建筑指标、指标统一核算等内容。 ，应及时办理立项变更；同时每年 11 月份左右应按规定结转下一年计划，做到项目立项计划的及时更新。 ：《国务院关于投资体制改革的决定》、《浙江省固定资产投资管理暂行办法》、《浙江省重点建设项目管理办法》、 《 ****市社会性固定资产投资项目计划管理暂行办法》杭政办〔 2020〕4 号。 二、勘测设计条件 勘测设计条件俗称建筑红线图，是方案设计和初步设计的依据，也是规划部门根据城市规划整体要求结合建筑设计规范，对项 目设计提出相应的要求，主要包含：建筑控制线、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、机动车出入口与配置、特殊条件等。 工作目的 获取勘测设计条件，为方案设计和初步设计提供依据。 工作联系对象 市规划局（用地管理处、市政工程管线处）。 工作内容 建设项目勘测设计条件申领。 与勘测设计条件审批部门进行沟通协调。 准备下列资料： 前期操作手册 绿城房产集 团 31 土地权属证明 (属于招拍挂出让地块项目应提供土地出让合同及公证书 )。 当年计划文件（原件）。 意向位置的 1： 1000 地 形图二份（其中一份需划定规划四线并用铅笔标出拟建位置）。 身份证明 (复印件 )及授权委托书。 按照国家有关规定须预先取得的有关专业管理部门的审批意见。 工作程序 到市规划局购买项目区域地形图 1/1000 地形图后，凭国土资源局的项目宗地图到市规划局办理项目四线二份。 编写申请勘测设计条件的报告，填写《 建设项目规划设计条件申请表》 （不需征地）或《建设项目定点、规划设计条件申请表》（需征地项目）和授权委托书，并报公司相关领导批准和授权。 携 、 、 所列资料到市规划办理规划勘测设计条件。 勘测设计条件取得后连同市国土资源局的宗地测绘资料到规划局工程处办理道路四线坐标。 根据勘测设计条件用地范围购买一定范围内的周边基础测绘数字化成果。 协调规划设计院进行地形标高测绘，并取得地形标高测绘成果。 到城市规划 管线办购买用地边界管位布置图及相关市政管前期操作手册 绿城房产集 团 32 线图。 汇总勘测设计条件、宗地测绘资料、道路四线坐标、周边基础测绘数字化成果、地形标高测绘成果、边界管位布置图、相关市政管线图等全部资料，提供给规划设计部和设计公司，委托进行规划和建筑设计。 需要注意的问题 规划勘测设计条件成果是影响项目建设指标最关键的要素，因此在勘测设计条件申领前应与集团多沟通明确集团对项目开发的整体规划思路，如指标是否统一平衡，对规划指标和设计条件的基本要求。 在条件申领中应积极与政府部门沟通，结合集团要求， 在规范允许范围内使指标做到最合理化。 规划勘测设计条件的有效期为 1 年，因此在条件取得后应抓紧设计和会审。 项目办理审批依据：《中华人民共和国城市规划法》第 30 条、《浙江省实施〈规划法〉办法》第 22 条、《 ****市城市规划管理条例》第 1 14 条。 三、设计单位确定 工作目的 通过对相关设计公司的筛选，确定设计水平高、服务质量好的设计公司，提供优良的设计方案。 工作联系对象 前期操作手册 绿城房产集 团 33 市建设委员会设计处 设计评审专家 工作内容 与市建设委员会设计处协调设计方案审查。 与各设计审查部门的协调。 工作程序 填写 设计方案招投标 (或方案竞选 )申请表，并 报公司相关领导批准。 协调落实设计方案审查或设计招投标专家名单及会场确定。 协调设计方案和招标文件的送达和专家沟通工作。 协调设计公司准备设计文书资料、电子文档和汇报材料、效果图展板。 协调市建设委员会召开设计方案审查或招投标，主要落实会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议记录。 取得设计评审或招投标评审结果（专家评审会议纪要或主管部门批复）。 需要注意 的问题 对公司意向设计方案需提前进行专家沟通。 为缩短办事时间，建议与市建设委员会协调，专家评审会议纪要初稿可由我公司先行起草送审参考。 前期操作手册 绿城房产集 团 34 第二节 方案设计阶段 本节主要介绍从方案设计出图至方案设计获准批复期间的前期工作，主要包括：方案设计会审、日照分析委托、环境影响评价委托、交通影响评价委托、方案公示等。 对于不需要经过初步设计审查项目，在方案批复取得后可以直接办理《建设用地规划许可证》、建设用地审查和《国有土地使用权证》。 其相关内容将在初步设计阶段一并介绍。 前期操作手册 绿城房产集 团 35 基本流程： 方案设计内部评审通过 委托日照分析 方案设计会审 方案设计修改 领取方案设计批复 方案设计公 示 委托交通影响评价 委托环境影响评价 《建设用地规划许可证》申领 修改后的方案设计沟通和确认 建设项目用地预审 建设项目用地审批 《国有土地使用权证》申领 前期操作手册 绿城房产集 团 36 一、方案设计会审 方案会审是指：由市建设委员会组织相关政府主管部门根据《中华人民共和国建筑法》、城市规划管理技术规定和设计规范、法律法规对设计方案进行审查，并提出设计修改意见的联合审查。 方案设计会审是政府对方案同意并批准的必要程序。 工作目的 通过政府各主管部门的会审，确保方案设计在与公司内部审查意见基本一致的前提下获 得政府各部门认可。 取得方案会审批复。 工作联系对象 一般住宅项目参加单位有：市建委、市规划局、市环保局、市卫生局、市抗震办、市人防办、市消防支队、市交警支队、市发改委、市国土局、市园文局、市城市管理办公室、市房管局、市电力局等。 公建项目一般要求增加行业主管部门等。 工作内容 负责方案设计会审前与各主管部门的沟通。 协调市建委和规划局组织方案设计会审。 根据会审意见进行方案修改后的再沟通和协调。 审查材料准备： 立项 批文或项目可行性研究批复复印件。 市规划局核发的项目勘设红线复印件。 前期操作手册 绿城房产集 团 37 专家评审会议纪要（仅限设计招投标项目）。 方案设计文件（含电子版）。 效果图。 日照分析图。 总平面图、管线综合图、绿化平面布置图提供蓝图。 工作程序 公司内部对方案设计审查修改。