绵阳市涪城区某花园房地产开发项目可行性研究报告(doc30)-地产可研(编辑修改稿)

绵阳市涪城区某花园房地产开发项目可行性研究报告(doc30)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

0%1 0 万元/ 套以下 1 0 1 5 万元/ 套 1 5 2 0 万元/ 套 2 0 万元/ 套以上表二十四：绵阳市2 0 0 4 年已销售楼盘总套价比例（按套内面积） 从表二十二至二十四所列数据看出， 2020 年每套 90130 平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套 90平方米以下从 2020 年的 25%上升到达 14 %，比上的上涨 ，而每套 130平方米以上面积下降 %。 说明小户型购买者人群增加。 值得注意的 是 10001300 元 /平方米商品房成交量从 2020 年的 27%下降为 2020 年的 %，而 16002020 元 /平方米商品房成交量从 35%上升为 2020 年的 %，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价 2020 年同上年相比却变化不大。 2020 年 **市商品房空置情况： 2020年 **市商品房空置面积 445491平方米，比上年减少 67311平方米，负增长率为 13%。 其中，一年以内商品房空置面积为 355135 平方米，住宅1102 套，一年以上商品房空置面积为 90356 平方米，住宅 288 套。 表二十 五： 2020年商品房空置面分段表 一年以内空置 合计 合计 住宅 商业 写字 其他 m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅 355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568 161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104 比例 75% 61% 23% 6% 10% % 1% % 一年以上空置 合计 合计 住宅 商业 写字 其他 m2 套 普通住房 电 梯 经适房 别墅 90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104 29718 195 16527 93 比例 52% 64% 36% 41% % % 注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重 2020 年 **市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的 29%，比上年减少 %，其中一年以上空置面积 90356 平方米，比上年减少 %。 虽然商品房空置面积比上年减少，但 2020 年下半年增加 68114 平方米，增长比率为 18%。 2020 年 **市房地产市场发展特点： 1）、 房地产开发投资增幅减缓： 15 **市 2020 年房地产开发投资 亿元，比上年减少 亿元，施工面积 2026744 平方米，比上年减少 565874 平方米，增长。 分别比上年减少 28%、22%。 尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计， 2020 年上半年商品房市场投入面积 707228 平方米，下半年商品房市场投入面积485273 平方米，上半年与下半年投放量比重分别 % 、 %。 2）、 房价基本平稳： 几年来， **的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在 1400 元 /m2 左右上下浮动。 每年上升比例不超过 10%，一直保持平稳发展。 3）、 商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。 2020 年下半年至 2020 年上半年， **市商品房销售出现前所未有的上升趋势。 仅 2020年上半年商品房销售面积已达到 97454平方米，销售金额 14 亿多元，但 2020年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房 507094 平方米，销售金额 9 亿多元。 表二十六：绵阳市2 0 0 3 、2 0 0 4 年商品房预售走势6155018373490532462734420453629480844803858434 5953462513105482458929570381380614558040598988545038775254196 5102554992476420202004000060000800001000001202001400001600001800002020001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份单位（平方米）20 03 年商品房预售走势 20 04 年商品房预售走势 4）、 商业用房投资势头强劲 16 2020 年， **商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜 嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。 据统计， 2020年我市商业用房在建施工面积达 308766 平方米，同比上年增加 106237 平方米。 占全年在建商品房施工面积 15%，比上年增加 %。 5）、 二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。 衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一 个重要标志。 2020 年， **二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长 %，快速上涨极大地拉动了商品房市场。 6）、 外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。 外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快， 2020 年外来人口购商品房 123880 平方米， 2020 年购商品房 262745 平方米， 2020 年购商品房 267965 平方米，2020 年达到 474836 平方米，同本地人购房比例为 32%、 68%。 外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。 为城市经济快速增长做出了贡献。 7）、 小户型商品房开始 受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。 2020 年 **市房地产市场 存在问题： 1）、 土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的 矛盾。 近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。 而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价 17 格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对 **商业房产带来极为不利的影响。 2）、 原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。 房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。 如2020年下半年页岩砖由 元 /匹涨至 元 /匹，致使商品房成本每平方米上涨 15 元左右。 3）、 受国家宏观调控影响， **市房地产开发投资、销售在 2020 年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。 尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高 15 个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。 4）、 商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。 2020 年我市商品 房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。 2020 年 **市房地产市场预测 ： 1）、 **市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。 但是， 由于近年 **国民经济 GPP 增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。 从目前市场调查情况看， 2020 年可能投入市场项目 30 多个，投入市场面积 140多万平方米。 但我市商品房销售市场却在 2020 年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。 2）、 政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。 经营性 土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。 经 18 过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。 3）、 2020 年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。 ** 市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。 房价稳中有升应该是 2020 年总趋势。 2020年总体上供给大于需求，仍属买 方市场。 一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。 另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。 4）、 二手房屋市场交易将继续保持畅旺： 98 年以来， **市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革 制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是 2020 年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。 从 2020 年开始，其效果更加明显，预计 2020 年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃。