绵阳市房地产-绵阳富乐山庄项目可行性研究报告(doc51)-地产可研(编辑修改稿)

绵阳市房地产-绵阳富乐山庄项目可行性研究报告(doc51)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

，直径 33 米，高38 米，其外形就像航天飞船的返回舱。 由进气室、进气段、动力段、拐角段、收缩段、飞行区和排起段组成。 风洞右侧一块直径为 12 米、高 30 米形似“大喇叭” 的物体便是入风口， 风动力部分是一台巨大的红色筒形风扇。 扇直径 米，电机功率 1500 千瓦，可以同时将 4 个人吹到 6 米高的半空中，是一个集高科技与惊险、刺激的娱乐相结合的项目。 2020 年 4 月 1 日首次试车成功。 渔父村森林公园 —— 位于市区东北部沈家坝东端富乐山麓涪江 岸边。 占地０．３５平方公里。 此处东、南、西三面环山，北面临水。 岸上竹木繁茂，春日桃花盛开，仿佛桃源仙境。 树木多达１２０余种，森林覆盖率达７０％以上，富有浓郁的山林野趣。 涪江岸边有一长约７米宽约３米颜色微黄的巨石名“黄斑石”，相传为涪翁垂钓处。 石上刻 有杜甫《东津观打鱼歌》二首和明代绵州籍进士高简撰写的《大石醉歌》，后记明世宗嘉靖二十七年（公元１５４８年）季冬刻。 老龙山 —— 全国生态农业旅游示范点 ,山上有各具特色的农家乐，满足游客用餐、休闲、娱乐，每年以举办桃花节而盛名。 二、“房产研究区域”范围鉴定 调查范围示意图（地图） 图中红色区域 鉴定范围描述 方位 描述 东 剑南路为界 南 东方红大桥为界 西 滨河路为界 北 一环路为界 三、住宅研究对象界定 由于我项目定位中高端产品，为了使本次研究具有针对性，项目组对研究对象作出严格 的鉴定：本次研究对象鉴定为目前绵阳市销售平均价格在1500 元 /平方米以上的在售楼盘；并根据本项目的建筑形态，对多层和电梯公寓均进行了调查。 四、针对性供应市场分析 为方便对绵阳房地产市场加以研究，项目组根据绵阳目前房地产市场发展情况，对绵阳房地产进行了板块细分，其具体示意图如下： 研 究板块示意图 目前，绵阳房地产市场发展，呈现“两大 6 片区的发展态势”，其布局大体如下。 注： 由于房地产开发，其发展板块和发展线有重合之处，项目组在对具体楼盘 /土地划分时，主要从发展线上考虑。 房地产供应现状 1）、 市场现有供应量 绵阳市区目前在 热销期住宅 项目 约 25 个，总体供应量约为 200 万平方米。 2） 2020 年 15 月 供应规模及分布情况 从今年 1 月 5 月 , 经市房管局批准上市预售的商品房为 平方米。 其中：各类商品住宅 2847 套 平方米 , 每套平均建筑面积为 102 平方米。 商业营业用房 平方米。 202015月销售情况分布 市中心板块, 御营经开区, 平政板块, 高新区板块, 游仙\科学城板块,园艺板块, 1024681012市中心板块 御营经开区 平政板块 高新区板块 游仙\科学城板块 园艺板块 绵阳市场总供应量为 200 万 平方米， 15 月共销售住房 4549 套，面积约480367 平方米 ,销售金额 亿元。 目前，绵阳房地产市场销售平均价格在 1600 元 /平方米以上的在售楼盘共计 21 个，其供应体量为 150 万平方米。 其供应主要分布在市中心板、游仙板块、以及平政板块，其中以 星河湾、丽景花城、水韵丽都、东圣清华园、南郡公寓、银都领地、三汇绿岛、左岸丽舍、鸿越瑞阁花园等为代表 3） 、针对性供应物业形态分析 项目名 建筑面积/平米 户型区间 /平米 建筑类型 均价 峻峰金岸 19300 37130 小高层（热销中） 2300 富临金色时代 17496 4090 高层（商住） 2350 南郡公寓 50135 高层 2200 金桥芙蓉华庭 18680 50200 小高层 /多层 1800 恒星商苑 5198 多层 1500 卓越朝阳 15860 53140 多层 2020 东圣清华园 73801 56188 多层（期房） 1600 上河美地 23000 66198 多层（期房） 1800 城市花园 13500 多层 1350 金桥花园 8102 70200 多层 1600 尚高城市花园 27000 多层 1100 香河世家 多层 2020 福鑫世纪新城 27500 78110 多层 1200 恒馨苑 多层 1650 兴绵富乐山水 20200 80135 多层 1700 阳光水岸 128000 80150 多层 1500 西城花园 14000 80170 多层 未定 富临丽景花城 260000 80190 高层 2200 亚川桂园逸景 55000 80200 高层 未定 三汇 绿岛 250000 85268 多层（售罄） 1800 三汇绿岛 250000 85268 高层（售罄） 2100 启明星商厦 12948 87223 小高层 2200 水韵丽都 120200 90140 多层 1500 花园 .星河湾 180000 90245 多层 1800 左岸丽舍 80000 100202 高层 2200 天浩大厦 24800 105251 高层 2200 银都领地 0 120240 多层 1750 泰福来公寓商住楼 多层 1890 鸿越瑞阁花园 120200 多层 1980 19, 66%3, 10%7, 24%多层小高层高层 本次调查楼盘中，供应物业类型多样，别墅供应不涉及。 其中供应以多层物业供应为主，占到整个供应的 66%以上。 小高层物业供应也占有一定比例，其总体供应在 10%以上，高层供应占到 24%，其供应主要为 南郡公寓、富临丽景花城、左岸丽舍、天浩大厦、亚川桂园逸景、富临金色时代。 4）、针对性供应户型特征分析 板块名称 户型区间（㎡） 主力户型（ ㎡） 代表项目 市中心板块 36— 200 50、 80、 135 丽景花城、桂园逸景、峻峰金岸、金色时代 御营坝、开 50— 260 1 1 160 鸿越瑞阁花园、东 发区 板块 左右 圣清华园、南郡公寓、左岸丽舍 平政板块 99— 200 1 140 左右 小岛花园、 花园 .星河湾 高新区板块 78160 100、 1 160 尚高城市花园福鑫世纪新城、水韵丽都 游仙、科学城 板块 80200 9 13 158 金桥芙蓉华庭、 芙蓉汉城 3 期、恒馨苑、 兴绵富乐山水、香河世家 园艺板块 120260 1 160、 200 银都领地、倍特景苑 游仙、科学城板块 主力面积一般在 93158 平方米左右； 市中心板块 主力户型在 80、 135 平方米左右； 御营坝、南河板块 主力户型在 1 160 平方米左右； 平政板块 主力户型 板块 在 130 平方米左右； 高新区板块 130160平方米左右； 高新区板块 120260 平方米左右。 并且部分楼盘的最小户型在 3060 平方米之间，而最大户型一般在 250平方米以内；户型以三居室的平层和部分错层式为主； 5）、针对性供应价格水平 调查楼盘，其整体销售均价达到 1710 元 /平方米，其中别墅销售均价达不同建筑类型价格情况 2700 整体平均价 格 1710 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 别墅 多层 小高层 高层 销售均价（元 /㎡） 整体销售均价（元 /㎡） 2400 2020 1700 到 2700 元 /平方米。 其多层价格为 1700 元 /平方米，小高层平均价格 2020 元 /平方米，高层价格在 2400 元 /平方米左右 针对性供应小结 项目组认为： 目前，从供应体量来讲，绵阳房地产市场开发已经初具规模，呈放射状。 但是由于市场发展极不平衡，住宅产品供应主要集中在沿江一带，而且多数项目开发规模较小，并且产品开发水平高低不一，高品质楼盘缺乏代表性。 绵阳市目前在售建筑物业形态比较多样，电梯供应占据市场主流，随着房 地产市场开发的进一步发展，其市区土地资源日益枯竭，土地价格不断上涨，今后市区高层供应比例将会出现大幅度增长，多层物业供应将会外移至新开发区。 目前，物业价格差别也相当较大，以 1600 1800 元 /平方米的物业占 80%。 沿江板块打造已经初具规模，目前该区域房地产发展，代表了目前绵阳房地产住宅市场的最高水平。 近期内，销售市场受国家宏观调控政策影响，造成部分购房者持币观望，但由于今年整体房地产住宅市场投放量大大减少，出现了供不应求的局面，有消费能力的消费者出现抢购住房的现象，房价也随之大幅上涨。 随着绵阳新政实 施细则的即将出台，以及原先已报规项目的放行，预计年底至明年上半年，市场供应会大幅上扬，使得绵阳房地产市场房价涨幅开始回落。 五、针对性市场需求研究 绵阳消费客群的分类 1) 按家庭收入大致可分为 7 类：最低收入、低收入、中下收入、中等收入、中上收入、上等收入、最高收入； 2) 按职业 /组织性质分：个体与私企业老板（市内 +周边城镇），文、 教 、卫圈内人士，大型国企、合资、私营企业高级职员， 企业业主，高级职业经理人，高级技术人员 ，政府公务员，退休人员，在绵阳工作，对绵阳有感情并愿意在绵阳定居的人员，附近其它区域（市县）来 的人员等。 绵阳消费客群的家庭特征 表 101 消费客群的家庭特征统计 类别 家庭类型 家庭人口数 一对夫妇 两代人一个小孩（三代同堂） 中上收入 高收入 最高收入 分析： 1) 从上表可以看出，绵阳“晚育”族增多，而这部分人群由于家庭人数较少，在购房时对住房面积的需求较小，既是说，绵阳购房需求逐步进入中、小户型时代； 2) 家庭收入与家庭人数成反比，也就是说， 当收入达到一定水平时，就可能购买新住宅与老人分开居住，“二次置业改善居住环境”将是绵阳最近几年购房的主要动机； 绵阳中高收入客户群的数量预测 1) 预测依据 A. 《 2020 年绵阳统计年鉴》； B. 《 2020 年绵阳房地产市场走势》； C. “二八定律”即 20%的人掌握 80%的财富， 80%的人掌握 20%的财 富。 2) 预测 1：按行业预测 表 102 绵阳重点行业中高收入人数预测 行 业 在岗职工数（万人） 年均收入（元） 月均收入（元） 中高层（万人） 教育 14244 1187 制造业 7190 599 电力燃气及水生产供应业 13726 1144 建筑业 7480 623 交通运输仓储邮政 13007 1084 计算机和信息传输 27259 2272 批发零售业 11258 938 金融业 19673 1639 科学研究、技术服务和地质勘查业 25584 2132 水利环境和公共设施管理业 8390 699 卫生社会保障和社会服务业 20172 1681。