福邸西湖店面营销简案(doc26)-销售管理(编辑修改稿)

福邸西湖店面营销简案(doc26)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

业作出具体的景象描绘，以塑造表现区域地段的 发展前景和物业的增值潜力，体现投资本案 11 可获得的一定的投资回报，为本案树立起足够的投资信心，化解目标客户群体对本案潜在的投资疑虑及抗性。 二、 概念营销在战略的具体执行中运用灵活，进可攻，退可守，既可视具体情况在项目的后期采取不 介入行为，亦可在项目的后期主动介入市场招商和经营管理，进行专业市场的营运。 三、项目概念定位 商业主题： 名 优 特产品市场（农副产品） 概念： 名、优、特产品市场，是以各种山珍海味制成的干货，如香菇、笋干、木耳、虾仁、鱼干等农副产品。 项目支撑点： 民以食为天。 有关吃的市场 最为庞大，而名、优、特农副产品，在近些年里尤受城里人的喜爱，各种山珍海味制成的干货，因储存运输的便利性，更因其较好的口味和营养价值在城市里异常走俏； 目前泉州除了新门街有自发聚集一起的干货商铺外，还没有真正的农特产品的专业市 12 场，而以泉州城市的规模，市场可为空间巨大； 本案与西郊、城口菜市场相邻，区域商业已具备一定的基础和规模，并邻近南安和 305省道，具资源和交通的优势与潜力可供挖掘； 项目旁两大菜市场每天带来大量人流，对本案的人气聚集有一定的促进作用； 项目周边围绕的几大生活社区，为本案提供足够 的消费支撑； 西街是老泉州农副产品市场最为集中的区域，是泉州农贸市场的发源地，具有深刻的行业影响力。 商业特色： 专业经营全国各地的地方特产（ 农副产品），打造泉州特色商业，以提升社区商业物业的价值形象，并塑造泉州商业物业的惟一性与排它性； 核心功能： 提供便利，满足市场及居民群众的日常生活需求；提升商业物业的价值；树立增强项目的投资信心； 运作方式： 概念营销，即纯粹的市场营销概念定位。 实质运作，即成立专业市场经营管理机构，负责项目后期的市场招商和经营管理。 概念营销的基本运作程序： 赋予项 目已定的商业主题，通过包装的手段，将项目定位的内涵具体形象化； 13 通过各种传播媒介和“软性文章”，并结合多种销售道具，对项目进行“炒作”，在塑造提升项 目的形象与知名度的同时，亦使项目的定位深植人心并获得价值的认同。 概念营销的优劣势分析： 优势： 项目开发企业只需按正常项目营销的费用支出与机构的设置，即基本可达到预期目标； 劣势： 1）市场缺乏有效经营调控和引导，易在使用后期出现经营定位偏差及无序经营等问题； 2）如项目投入使用后期，可能出现的市场经营不利的局面，将可能对开发企业造成不良的社会影响。 专业市场的实质运作： 1）专业市场实质操作的先决条件： 1） 在项目销售的过程，必须进入市场的招商活动，并取得良好的效果； 2） 在项目交付使用前，必须注册成立一家市场经营管理公司（或聘请），负责本市场的推广 14 与管理，以保障市场的成功运作。 2）专业市场实质运作的优劣分析： 优势： 1）可有效保障专业市场的有序经营，及市场的成功运作； 2）提升开发企业的社会及经济效益； 3）对购买客户的投资利益有一定的促进和保障作用。 劣势： 1） 除了投入项目正常营销所需的费用和人员及机构设置外，还需另外支付一笔相当巨大的市场招商 及管理的费用； 2）需成立或聘请专业的市场经营管理公司，来负责市场的经营与管理； 3）承担市场经营的风险。 15 第三篇 销售策略 一、价格建议 沿西街店面定价： 9000元 /㎡ ； 沿西郊菜市场店面： 7000元 /㎡ ； 小区内街店面： 5000元 /㎡。 以上店面价格均为平均单价，各间店面具体单价根据店面实际情况进行调整。 （付款方式另定） 二、工具建议 售楼处： 装修风格应以金黄色为主色调，建议设在现有售楼处旁，有利于客户对住宅和店面的双重了解。 主要宣传品： 1）售楼处内看板、灯箱、海报、 DM、平面效果图； 2）售楼处室外广告牌、工地围墙刷新、工地彩旗、室外罗马旗。 16 三、销售期限与仸务指标 自取得预售许可证起 一年内 完成店面 总销售面积的 90%。 四、入市时机 因本案地处市郊西街与环城路的交界处，项目周边均为七十年代建筑物，环境较差，生活配套设施陈旧，商业气氛冷清，现有店面在经营品种及档次上均难以满足现有消费者的需求，且受到市区大型超市、商场的冲击，小商铺更加难以生存，投资者对该地段的投资信心一度受阻；故本案应在前期加大广告投入，通过“软性文章”结合现场广告看板进行炒作，以塑造专业市场形象，使“名、优、特产品一条街 ”深植人心，待工程形象露出地面，住宅签约时，再以推出，方能制造较高的销售热潮。 （ 10 月下旬 11 月上旬为推案最佳时期） 五、销售顺序 小区内街店面 西郊菜市场 西街店面。 销售顺序原则按上述安排执行，在实际操作中将根据现实情况做相应的调整。 在项目公开销售前应对部分位置好的店面进行销控，待热销期推出，有利于充分挖掘店铺的商业价值，提高项目经济效益。