福怡公寓市场营销策划方案(doc)-营销策划(编辑修改稿)

福怡公寓市场营销策划方案(doc)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

性，切忌各种差异极大的建筑风格杂乱斑斓地 陈列一堆，结合地块之外部环境与内部品质要求，该项目应采用较多的现代主义建筑手法并融入景观环境，使之成为一个风格清新、外型俊雅的，具有新东方主义建筑风格的都市花园社区。 ■大堂入口宜精心装修，显得现代气派、华丽尊贵，给人一个星级家居的感觉。 八、推广目标 项目价格定位 销售均价： 本项目周边众多的高层楼盘在封顶阶段供应均价大多为 2300 元 / M2左右，结合客户对本项目的心理接受价位约为 2300 元 /平方米左右，而心理预期价位 2300 元 / M2 左右，再者结合本项目供应量不大，尚处于楼花初期阶段这一特点，我司认为该 项目在初期入市阶段的价格定位应当本着“低开高走、节节攀升”的原则。 建议如下： 低定价： 以规划设计的高品质定出和周边楼盘相近的价位迅速吸引买家关注，造出买 家火爆的气氛。 巩固价： 实际销中以略高于开盘价的价格来执行，以优惠的形式促进销售的持续增 长。 攀升价： 在实际销售中，掌握销售节奏，予以调升价格造就楼盘成交踊跃、买家追捧的火爆局面。 心理承受价位： 周边及外区域客户对此项目的最佳心理承受价位为 2300 元 / M2左右。 心理预期价位： 周边及外区域客户的心理预付价位为 2300 元 / M2左右，这种心理预期价位太低，不利于项目价格体系在客户心目中认同，因此需利用前期宣传，逐步提升客户对该项目的心理预期价位，最好达到 2400 元 / M2以上。 待公司发售时，以较低的开盘价位，入市后必将轰动市场，促成火爆成交局面。 期后结合工程进展迅速实现价位攀升，最终以高品质、高价位双双立足于市场，实现最大利润与最快销售的双赢。 综上所述，我司建议该项目的价位定位为： 内部认购均价： 2180 元 / M2 中国最大管理资源中心 第 7 页 共 15 页 公开发售均价： 2240 元 / M2 销售巩固期均价： 2300 元 / M2 工程封顶期均价： 2360 元 / M2 现楼期均价： 2420 元 /平 M2—— 2480 元 / M2 门面均价：（待定） 销售进度 房地产产品的生产和销售是一个周期性较长的经济活动。 在整个发展过程中，我们针对福怡公寓的目前状况，结合各方面综合考虑，我公司有把握将福怡公寓的销售期控制在 10 个月内，并达到月销售额达到 200 万元的水平上。 具体见下表： 时期 工程状况 销售进度 回笼资金 所需时 间 二次 导入期 项目工程重新开工启动，二次导入市场，工程进行外装修。 5% 100万元 1 个月 成熟期 外装工程进行到三分之一 15% 300万元 2 个月 高峰期 外装工程完工，园林绿化完工，物业管理进场，已经开始交房。 70% 1400万元 6 个月 清盘期 经过前几个时期的市场消 化，项目进入尾声，通过 促销活动的方式避免积压。 10% 200万元 1 个月 注：以上回笼资金为合同标额。 完成需要工程进度保证。 形象包装及前期准备 营销模式：采用预售楼花、独家委托方式 a、预售楼花可尽快筹措资金、降低成本 b、独家委托销售可使销售商从接触开始就进入策划制定可行的销售计划和程序并竭力去实施完成。 销售前准备： a、制作售楼书及宣传单：售楼书印制 5000 册； b、制作模型：分总体规划模型、平面模型； c、制作展示板：分总体规划、区内规划、平面、立面、装修、简介； d、初步确定按揭银行、按揭成数及年限； e、现场开辟一间 50 平方米左右的场地为现场售楼处，并配 2 部电话。 组成营销班子，分设 4 个职能小组： a、销售接待组：负责日常销售接待、咨询； 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 15 页 b、文件资料组：负责售楼文件、图片资料的制定、建档及存放； c、财务核算组：负责协助财务部门收缴房款； d、调度组：负责售楼日常事务，及时将销售情况向公司领导汇报。 销售计划： a、第一阶段（工程重新启动 ，外装修开始）预定成交 5 户； b、第二阶段（公开销售的两个月内，不含春节前后一个月）预定成交 15户； c、第三阶段（建筑工程、绿化工程、配套工程已经完工，开始交房）预定成交 55 户； d、公开销售 10 个月内基本销售完毕。 福怡公寓推广计划 人类进入二十一世纪以来，对生活质量的需求越来越高，而住宅的功能也随着人类的这种需求变得越来越完备，进而加大了几大产业（如教育产业、体育产业、旅游产业等）在房地产开发中的整合力度。 人们的购房意识亦不再停留在“购而居之”的简单观 念之上，房地产的开发也由安居实用型向后小康时代过渡，而住宅品质、建筑材料、社区配套、升值潜力等因素已成为左右现代人投资置业的 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 15 页 先诀条件。 兵法有云：来雨而绸缪，谋定方可后动。 因此，我们在本案推出之前，首先做好准确的市场定位和项目前期推广策划。 就显得犹为重要，且势在必行。 我公司根据慎密、细致、深入的楼盘走访与客户摸底调查，经统计分析后，本案周边楼市呈现的特征状态及发展趋势，亦根据客户群体置业需求之喜好与潮流，并结合原始设计方案之蓝本、物业的相关条件及市政规划方案的涵盖，得出福怡公寓的项目定位。 即项目的优劣势均很明 显，所以我们在操作本案时，当保持清醒头脑，既不盲目悲观，亦勿妄自菲薄。 针对本案之现状，应及时根据原规划设计方案对细节之处予以修补，以。