福州某地块的开发行销建议(doc20)-销售管理(编辑修改稿)

福州某地块的开发行销建议(doc20)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

费者青睐。 台江区楼盘价位一览表： 案 名 层数 超价 （元 /M2） 均价 （元 /M2） 楼层差价 （元 /M2） 闽江世纪广场 6 2300 2500 18 2500 3500 60100 华信花园 3690 3900 100 广达豪门 21 2660 4000 100 庭芳苑 6 2566 2700 11 2600 3000 100 金星四季花城 6 2150 2450 9 2580 3000 100 中利佳园 8 2180 2510 12 2300 2650 60 鸿运星城 8 2750 3000 15 2930 3300 45 碧水芳洲 7 236 2600 深深缘 9 2180 2500 5060 元洪锦江 27 ， 18 ， 30 3000 4500 50 龙达富地 8 2920 3100 太阳都市 32 2900 3700 40 广德天下 16 ， 18 2600 2800 40 金色维也纳 11 ， 19 2800 3300 50 日月星城 24 ， 27 2900 3600 50 金钻世家 32 2900 3600 6080 闽都嘉源 21 2900 3600 5060 ９ 目标个案周边店面及商场售价租金 （ 1）太阳都市商场均价 20200 元 /M2，沿街店面 20200 元 /M2，目前由开发商自售，商场已和好又多签下协议，这里将成为大型购物中心。 （ 2）龙达富地店面： 25000 元 /M 27000 元 /M 28000 元 /M2 （ 3）日月星城店面： 25000 元 /M2 （ 4）元洪小商品批发市场租金，位置较佳： 5060 元 /M2月，其次 4050 元 /M2月 2020 年福州市住宅消费市场需求预测分析 回顾 2020 年福州市房地产市场发展态势，可以说是红火的一年，通过对 2020年福州市房地产市场的分析和透视，进一步把 握 2020 年的房地产市场需求走势。 2020 年我国的国民经济将保持 7%的稳步增长速度，职工收入继续增加，随着福州市“东扩南进”的加速推进以及住房分配货币化政策的完善，福州居民的购房能力将会进一步增强， 2020 年福州市房地产住宅消费市场的巨大潜力和有效需求将得到大量的释放。 据福州业内人士预计 2020 年福州住宅消费市场将有以下热点： (一 )各板块竞争激烈，新区的大盘将是购房者的消费热点 随着“东扩南进”的实施，二环线以外的新楼盘竞相崛起，例如“ 世纪佳园 ”“ 融侨锦江 ”“ 美景良城 ”“ 海景花园 ”等楼盘新秀将大大 扩充福州市楼盘供应量，增加居民购房余地。 东区板块除了“ 永升城市花园 ”“ 鼓山苑 ”“ 融侨东区 ”外，新盘又有“ 大名城 ”“ 日出东方 ”“ 石鼓琴湾 ”等大盘推出。 如位于福马路上的“ 大名城 ”占地面积 142 亩，总建筑面积 26 万平方米，号称“ 福州市中心最大规模的现代化社区 ，”明居房地产的“日出东方”占地面积 50 亩，不仅是“ 全省首座大型原生态度假式的园林景观社区 ”而且也是“ 福建省首座全民健身示范社区 ”。 据了解东西板块的主要客户群体区域来源于鼓楼、台江的居民和二市六县的人士。 北区板块异军突起，一批新盘如“ 蓝山四季 ”“ 时 代经典 ”“ 锦绣文华 ”“ 米罗时代 ”等将对鼓楼区的机关单位、工商业主和白领工薪阶层产生极大吸引力，也将对中心城区的楼盘造成较大威胁。 西区板块的“ 美景良城 ”“ 闽赋苑 ”“ 中利佳园 ”“ 世纪佳园 ”等也蓄势而发，对其周边区域的客户群体产生极大的吸引力。 江滨板块凭借其得天独厚的自然和景观优势，不但成为诸多开发商“抢滩”的 １０ 焦点，而且也是众多购房者的首选目标。 “ 融侨锦江 ”“ 水乡温泉别墅 ”“ 金山碧水 ”等大盘将深受欢迎。 （二）充满个性化的房型将会受购房者的欢迎 随着福州市家庭人口结构的变更，居民生活观念的改进以及 生活层次的提升，过去 40～ 50 平方的套房已不受欢迎，而 80～ 100 平方的套房以及 110～ 120 平方左右的3房或 100平方左右的 2房成为广大购房者关注的主力户型。 在其居住面积基本满足后，便要求空间功能的多样化。 如用餐、聊天、娱乐、学习和休息空间的区隔，所以要求双卫、双阳台、大厅小卧、动静分区等等。 随着福州市一批高品味、高品质精品楼盘的应运而生，高层、小高层将逐渐被看好，据了解在上届房交会上，占参展楼盘的 40％以上。 一批迎合个性化消费的项目将深受青睐，如“日出东方”体现“运动与健康”主题，“米罗时代”体现 “简约、时尚、明快、年轻化”的个性，体现消费者对时尚居住理念的追求，求新求变的个性购房趋势将越来越明显。 （三）住宅市场价格稳中有升，价格战将会拉开 在上一届房交会上，参展楼盘价格竞争已经非常明显，价位比以往有所上升，据了解，每平米均价超过 3000 元的楼盘有 10 多个，均价在 2500～ 3000 元 /M2的楼盘占一半，据统计，房交会成交额位于前三名的楼盘，其单价都在 2020 元 /M2以下，其中金山碧水成交 130 套，由此可见，大多数购房者主要关注的仍是价位问题，但由于我国已加入 WTO，许多购房者正处于观望态度。 此外 ，居民对居家的安全，方便舒适性等要求不断提高，例如智能化住宅区，小区的综合功能配套，小区的综合物业管理等将会成为楼盘的重要卖点。 三、区域板块与个案开发 个案区域简析 个案 X 地块座落于台江区五一南路与江滨路 T 字交叉的西侧，紧邻 华联商厦 ， 与元洪城 （购物广场）并排相列， 榕城古街 为邻。 地块面积约 8～ 9 亩，呈 形分布，在与台江路之间隔着 台顺百货 ，南面（即面江）紧靠江滨路（大道），外出即是闽江江景。 台江区因地理交通优越，自福州有史以来，均是福州市最为繁华的商贸中心，在旧时的福州，有两大“富人区”， 一是以南后街为轴线的“三坊七巷”，为福州历代官绅 １１ 阶层的居集地；二是台江区的上、下杭街，所居住的均是福州的商贸人士，相对应的也形成了独立的生活方式和居住文化。 由于台江交通优势，商贸发达，因此吸引了福州市周边区域（主要是八县区域的连江、福清、长乐等商人）的自由商贸者来经商、贸易，也因此台江区成为他们的发达之地。 多数经营者赚了钱之后在附近安居乐业，选择台江区定居便于他们经商和发展。 据了解，到目前，上述类型的居民比例占了台江区居民总数约 40％左右，因此台江区的居民文化素养相对较低。 现在，台江区的人口数量达到 万人，全区面积 18 平方公里，辖 12 个街道159 个居民委员会，外来人口众多，区域人文结构多元化。 步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、台江百货、华联商厦、元洪小商品批发市场、元洪购物城等均座落于台江区、台江路，就台江区而言，台江路是其繁华的核心与发展的重点。 从区域板块的特性分析本案的客源 台江区作为福州历史上繁华的商贸中心，人口（居民）构成复杂，形成了独特的人居文化与生活环境。 在房地产客源上其区域性特征非常明显，主要体现在鼓楼区的居民不到台江区购房，而主力客源为长乐、福清、连江等周边县在福州（台 江）从事商贸业者，以及晋安、仓山和台江本区域的购买客户。 也因此，构成了台江独特的消费习性，即以实惠型的购房消费，主要体现在以价格为首要考量因素。 但自 2020 年江滨大道的建设以后，以 江滨路沿线为核心的。