石家庄恒丰房地产公司中央花园项目建议书(16页)-地产可研(编辑修改稿)

石家庄恒丰房地产公司中央花园项目建议书(16页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

花园 酒店 1910 四星级 高档精装修 9000 3（建面） 90%左右 西美大厦 11000 高档 高档精装 85009000 3（使面） 85% 图书 大厦 高档 高档精装 长安大厦 38960 高档 170 个停车位，建筑期较长，设施配套老化，运营存在问题。 市场 预测结论 从 表格 中可以看出，项目所在的北国商圈内的写字楼项目较少，而且规模也比较小，除去已经老化过时的长安大厦外，北国商圈内的写字楼面积也就只有 2万平方米左右，这还是将燕春花园酒店里的写字间也强行充当真正意义的写字楼之用的结果，这个数字说明，在北国商圈内写字楼面积是远远不够的，可以说这是一个尚未开垦的大市场。 中央花园写字楼的开发建设，必将能够迎合商圈内写字楼市场的需求。 该项目的开发建设也必将会产生良好的市场经济效益，该项目也必将会成为一个极具市场冲击力的写字楼项目。 其市场潜力是非常巨大的。 4． 1． 4石门商 业一条街 基本形式分析： （一） 项目周边临街 商铺 调查； 经过对沿裕华路南北两侧、平安大街东西两侧近两百家临街商铺进行调查。 发现商铺面积从12200平方米不等。 租金价格为： 655元 758元 /平米 /年，平均价格： /平米 /年；通过折算，平均售价： 9195元 /平米。 此段临街商铺，位于平安大街与裕华路交叉，过往人群较多，客流量与关注率很高。 经营情况较好。 （二）休闲文化场所调查；（调查对象共计： 55家） 调查分为四大区域进行： 以中山路沿线为重点进行调查（包括桥东、桥西两部分）。 中高档以上有代表性的休闲文化场所是：上岛咖啡 3家（西大街店：经营面积 420平米，租金约 60万元 /年、正东街店：经营面积 300平米，租金 30万元 /年和金圆大厦店）、名典咖啡西大街店：经营面积 350 平米，租金 50万元 /年、富邦大厦的 上海 真锅咖啡、人和茶艺馆、今晚有约酒吧、虎牌酒吧、经典 世家咖啡、清风茶楼、金豪富妙廊休闲茶坊、天庄茶艺馆、清香园茶楼、非洲部落、梦里水乡茶艺园、顺峰茶吧等 22 家。 这个区域因为受中山路北国及东购商圈的影响（只是中山路上的交通不畅，往往令消费者绕道而走），所以商业费用要高些，租金在 100 元－ 150元 /平米 /月之间，合计 1200元 1800元 /平米 /年之间；通过折算，售价在 /平米左右。 而最有代表性的是西大街，休闲场所共有 10 家，相对其他地段来说，西大街的休闲文化营业场所较为集中，租金约为 1429元 /平米 /年，折算平均售价约 2万元左右。 东风路商业街：该商业街为新形成的商业区域，经营范围较广，其中综合性茶艺园有 6家，比较有代表性的是东发茶艺园、七杯茶 2家，经营面积都是 550平方米。 其余 4家则规 模很小、档次较低。 此区域的环境、地理位置相比较稍偏，故商业费用有所降低，平均租价在 40元－ 60元 /平米 /月，合计 480元 720元 /平米 /年；折算平均售价合计在 7500元 /平米左右。 东岗路的商业：中高档以上有代表性的休闲文化场所是：品味书吧：经营面积 170平米，租金约 17万元 /年、老寒茶吧：经营面积 360平米，租金 36万元 /年、新世纪咖啡厅：经营面积 250平米，租金 25万元 /年、老韩茶馆、花园咖啡 5家。 这些场所位于未来住宅商住区，距市中心商业区域稍远，不过周边的消费水平较高。 租金价格在 60元 85元 /平米 /月之间，合计在 720元 1000元 /平米 /年之间；折算平均售价在 /平米左右。 其他路段：中高档以上有代表性的休闲文化场所有：槐中路的天下名茶、岱天齐茶艺园；石门公园的茶庭；休门街的五千堂茶艺园；四中路的香馥丽舍咖啡；裕华路的球迷酒吧；自强路的上岛咖啡；维明街的名典咖啡等 20家。 这些场所分布得比较散，没有形成有规模的商业街区。 综合显示租金价格在 30元 60元 /平米 /月之间，合计在 360元 720元 /平米 /年之间；折算平均售价在 6750元 /平米左右。 （四个区的平均售价是 11562元 /平米） 据资料显示，一般商户都采用租赁经营方式，无购买产权的经营商户。 所有这些档次较高的休闲文化消费场所，选址都很讲究，一般不会选择一些民房或者是很旧的商铺。 石门商业休闲一条街紧邻平安公园，地理位置极其优越，能够切实满足商户的需求。 目前他们每年所承受的租金费用大多在 20 万元以上。 就此以 10 年的标准计算的话，光租金费用就需要 200万元以上。 据了解，以休门街为中心点的周边 1公里范围内，尚未出现有比较集中的休闲场所商业区，而这个区域恰恰是未来商业发展的节点。 由此不难看出 ，随着生活水平的日益提高，我市的休闲市场发展日益迅猛。 但是，目前省会尚未形成规模化的消费区域。 纵观其他大城市都有类似的休闲文化消费区域，比如 北京 八里屯酒吧一条街；上海衡山路咖啡酒吧休闲一条街；重庆八条特色商业街（其中有民权路休闲文化一条街）。 目前在我市还是一个空白，开发休闲文化一条街有很大的发展潜力。 同时，据相关的调研资料显示：有 40%以上的商家，对有一定规模的都市休闲文化商业街感兴趣。 这表明商家存在着很大的需求。 市场预测结论： 不难看出，中央花园项目所在的北国商圈，拥有很大数量的高消费、高品位的白领阶层 人群，他们对生活环境与消费领域有很高的要求。 石门休闲一条街的开发建设在填补省会休闲市场空白的基础上。 同时，也满足了项目周围高品位白领人士的消费需求。 项目本身有很大的市场利好性，其潜在的市场成长性也是显而易见的，未来的所能够产生的经济效益和社会效益 也是非常明显和巨大的。 所以本项目具有很强的可行性和实际操作性。 4． 2项目建设规模 根据市政总体规划和项目规划方案，本项目建设规模初步确定如下： 总用地面积： （ 26亩） 总建筑面积： 基中住宅面积： 商业面积： 写字楼面积： 居住户数： 310户 居住人口： 1000人 第五章 建设场址与建设条件 5． 1建设场址 5． 1． 1场址概况 中央花园选址于石家庄市中心黄金地段，桥东区裕华路与平安大街交叉口东北位置，西临平安公园，南临裕华路，北临四中路。 场址地势平坦，总面积 ，共 26亩，场址周围多为居住区，环境良好，无污染和污染物排放。 5． 2建设条件 5． 2． 1自然条件 石家庄市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥。 全年平均气温 13℃ 极端最高气温 ℃ 极端最低气温 —℃ 全年平均降水量 日最大降水量 小时最大降水量 最大积雪深度 190mm 冬季西北风，夏季东南风 全年平均风度 全年日照时数 最大冻土深度 ` 540mm 全年雷暴日数 冬季大气压力 105Pa 夏 季大气压力 105Pa 地震烈度 7度 5． 2． 2建设条件 一、交通条件：中央花园位于省会繁华的黄金地段，在裕华路、四中路之间，公交车 10路、32路、 16路、 27路、 7路通过，公共交通条件十分便利。 二、市政公用工程配套：中央花园项目所处的位置处于城区中心地带，给排水、供电、供热 、通讯等相关市政配套设施完善，小区居民生活极其便利周到。 三、其他配套条件： 中央花园比邻市重点中学石家庄市四中；石家庄市四中路小学；另外，项目周边邮局、石家庄市商业银行、石家庄市人民医院、北国商城、西美百货、燕春花园饭店、图书大厦、影乐宫等等相关各种公共设施极其健全便利；随着休门村改造项目的启动，各个商业活动中心的相继建成，使得作为省会两大商圈之一的北国商圈其黄金价值更加凸现的淋漓尽致。 同时，项目西边与平安公园相邻，公园内天然优异的淳美景色无疑成为小区居民的挚爱。 第六章：工程建设方案 6． 1项目组成 ： 本项目由高层住宅、写字楼、商业步行街组成。 其中：住宅建筑面。